2020年，中國的房地產(chǎn)市場再次創(chuàng)下歷史新高，突破17.36萬億元。

  1月18日，國家統(tǒng)計局公布2020年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，商品房銷售面積突破17.6萬億平方米，比上年增長2.6%，增速環(huán)比下降0.1%；商品房銷售規(guī)模突破17.36萬億元，漲幅高達8.7%，增速比上年提高2.2個百分點。

  具體來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14.14萬億元，比上年增長7.0%，增速環(huán)比回落2.9個百分點。其中，住宅投資10.44萬億元，增長7.6%，增速環(huán)比回落6.3個百分點；土地購置面積2.55億平方米，下降1.1%，土地成交價款1.73萬億元，增長17.4%。

  全國商品房銷售創(chuàng)新高的背景下，碧萬恒將Top3門檻拉升至700億元，房企“千億俱樂部”、“百億軍團”都在進一步擴容，行業(yè)集中度進一步；與此同時，在“一城一策，因城施政”政策主基調(diào)背景下，不同能級城市行情相對獨立，城市間分化也愈演愈烈，長三角、粵港澳、京津冀等主要城市群，成為貢獻商品房規(guī)模銷售的主要力量。

  千億軍團擴容，行業(yè)集中度提升

  市場規(guī)模突破17萬億的背后，是百強房企銷售額的持續(xù)增長。

  2020年底，奮力追趕的萬科，以12月單月銷售金額1015.4億元的成績，實現(xiàn)單月千億的歷史突破。借著歲末的沖刺，萬科最終實現(xiàn)全年合同銷售金額7041.5億元，“貼身”越過七千億門檻。

  但即便如此，在2020年越發(fā)激烈的房企規(guī)模肉搏戰(zhàn)中，萬科卻依然從銷售榜的亞軍跌落至季軍。超過萬科的，是出盡奇招、幾乎全年都在降價搶收的恒大，其以合約銷售金額7232.5億元的成績位居銷售榜眼，僅次于碧桂園。

  房企三強的門檻，也因此被拉升至7000億元，相較于2019年提升將近千億元。三巨頭合計銷售規(guī)模將達到2.2萬億元，市場占率同比提升0.17%至12.67%。

  在碧萬恒三巨頭銷售規(guī)模再創(chuàng)歷史新高之外，2020年房地產(chǎn)行業(yè)集中度也進一步提升，房企的“千億俱樂部”、“百億軍團”都在進一步擴容。

  克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，以全口徑銷售金額計算，千億房企的數(shù)量增加至43家，較2019年的34家增加了龍光集團、建發(fā)集團、華發(fā)股份、新力地產(chǎn)、禹洲集團、合景泰富、新希望地產(chǎn)、中駿集團和時代中國等9家房企；百億房企的數(shù)字也從161家增加至173家。

  但當百億級、千億級房企數(shù)量進一步增加，他們所占有的市場份額越來越多，剩下的機會也越來越少。“強者恒強，弱者消弭”的房地產(chǎn)市場格局下，行業(yè)內(nèi)的分化也被體現(xiàn)的愈加明顯，市場的注意力開始不斷向房企前50強集中。

  具體來看，TOP10和TOP30房企操盤金額門檻分別提升18.5%和16.8%至2404.2億元和1120億元；TOP50競爭格局最為激烈，操盤金額門檻從528.4億元增至670.1億元，同比漲幅高達26.8%；TOP100操盤金額門檻也同比增長9.4%至220.9億元。

  不過，需要注意的是，百強之外的房企的銷售操盤金額集中度卻未見明顯增長，TOP100-200房企操盤集中度僅上升一個百分點。

  克而瑞地產(chǎn)研究中心分析認為，隨著市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集聚，中小規(guī)模房企的增長空間進一步受限。特別是“三道紅線”下，對企業(yè)的資金實力和運營管控效率提出更高的考驗。在行業(yè)競爭的加劇的背景下，百強房企規(guī)模增長將持續(xù)分化。

  不同能級城市分化嚴重

  國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年，東部地區(qū)商品房銷售面積7.1億平方米，比上年增長7.1%；銷售額9.5萬億元，增長14.1%。中部地區(qū)商品房銷售面積4.9億平方米，下降1.9%；銷售額3.6萬億元，增長1.0%。西部地區(qū)商品房銷售面積4.9億平方米，增長2.6%；銷售額3.6萬億元，增長5.1%。東北地區(qū)商品房銷售面積7069萬平方米，下降5.8%；銷售額5812億元，下降1.5%。

  可以明顯看出，在“一城一策，因城施政”政策主基調(diào)背景下，不同能級城市行情相對獨立，城市間分化也愈演愈烈。

  粵港澳大灣區(qū)及長三角兩地，最先從疫情的沖擊之中恢復。上半年，深圳市場最先出現(xiàn)過熱征兆，千萬豪宅三開三罄、“百萬喝茶費”等亂象重出江湖。

  緊接著，在南京、杭州、上海、寧波、成都、西安等熱點城市，樓市“萬人搖”的現(xiàn)象開始蔓延。2020年6月，杭州西溪公館的959套房源，因一二手房明顯倒掛暗示的套利空間，吸引近6萬人報名搖號，創(chuàng)下歷史記錄。

  優(yōu)淘城總裁薛建雄認為，為了面對疫情，今年寬松的貨幣政策和積極財政，給房地產(chǎn)市場提供了巨大的購買力和資金支持。使得些經(jīng)濟底子厚發(fā)展好的城市房地產(chǎn)再度爆發(fā)，帶動二季度后樓市趨穩(wěn)，并在三四季度走向火爆。

  也正是因為有著這樣的基本面，哪怕下半年各地調(diào)控政策加碼，這些熱點城市市場熱度依然不減，全年成交皆實現(xiàn)正增長。被稱之為“史上最嚴調(diào)控政策”的715新政，要求深戶只有在連續(xù)繳滿3年個稅或社保方可購買商品房，在全國尚屬首次。但即便如此，深圳市場也只是短暫沉寂后又開始全面復蘇，下半年開始大量限價新房入市，打新成為樓市主旋律。

  與此同時，薛建雄指出，資金充溢通脹壓力推動的新一輪房地產(chǎn)熱，目前來看有向更多城市擴張的趨勢。

  臨近年尾，不難發(fā)現(xiàn)樓市熱度開始導向廣州、佛山及京津冀城市群，成交迭創(chuàng)新高。典型如廣州南沙、黃埔等地市場持續(xù)火熱，成交放量增長。而沉寂已久北京也開始穩(wěn)步恢復，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，北京新房成交6681套，創(chuàng)下2017年“317新政”以來的月度新高。

  回顧全年，克而瑞地產(chǎn)研究中心認為，一線城市韌性較強，收入渠道的多樣使得居民購買力相對充裕，成交占比波動上行；二線城市則呈現(xiàn)出穩(wěn)步回落態(tài)勢，城市內(nèi)部分化加劇，跌多漲少，以沈陽、武漢、蘇州、西安為典型代表，跌幅均在20%及以上；而諸如廈門、蘭州、合肥、杭州、濟南等城成交熱度較高，成交量累計同比尚保持可觀的正增長。

  但河南、山西等中部三四線已然出現(xiàn)了首付分期、降價折扣等營銷手段齊上依舊難以拉動成交的情況。隨著棚改貨幣化安置的逐步收緊，加之疫情的負面影響，三四線居民購買力受限已是不爭的事實，未來市場的成交表現(xiàn)難言樂觀。

  在不同能級城市分化明顯的情況下，長三角、粵港澳、京津冀城市群的卓越表現(xiàn)，成為了商品房市場規(guī)模再創(chuàng)新高的主要原因之一。中指研究院數(shù)據(jù)指出，2020年，50家百億代表房企在長三角、粵港澳、京津冀城市群的銷售額占比分別為36.7%、15.1%、10.5%，合計高達62.3%，較上年同期提升2.9%。