2020年是樓市政策的“大年”。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，去年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻次高達(dá)489次。
雖然有著疫情和調(diào)控的雙重影響，房地產(chǎn)市場仍然表現(xiàn)出了足夠的韌性，并成為經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力。
1月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2020年全國商品房銷售面積176086萬平方米，同比增長2.6%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%。從絕對值上看，這一規(guī)模超過2018年的水平，再創(chuàng)歷史新高。
2020年上半年寬松貨幣政策的實(shí)施，被認(rèn)為是樓市從疫情中快速恢復(fù)的原因。此后，多地出臺人才引進(jìn)政策，加之“三條紅線”下房企實(shí)施降價措施，共同促成了2020年的銷售高峰。
其他指標(biāo)方面，去年房地產(chǎn)投資增長向好，房企資金鏈充裕，行業(yè)開竣工情況也頗為理想，說明市場已經(jīng)完全復(fù)蘇。其中，7.0%的房地產(chǎn)投資增速明顯高于2.9%的固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)增速，說明房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用仍然不可小覷。
但繁華之下，仍有暗流涌動。作為樓市調(diào)控的“大年”，2020年有多個針對樓市的高規(guī)格表態(tài)。其中，以“三條紅線”和銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款集中管理制度為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策，被認(rèn)為是一項(xiàng)顛覆性措施，其影響也將在未來逐漸顯現(xiàn)。
價穩(wěn)量升
自2016年以來，我國房地產(chǎn)市場開啟新的增長周期。2016年至2018年，全國商品房銷售面積和銷售額雙雙保持增長，并連續(xù)三年刷新歷史紀(jì)錄。2019年，商品房銷售面積有小幅下滑，但銷售額仍然正增長。
到2020年，這兩項(xiàng)指標(biāo)再度同時正增長，并創(chuàng)下歷史新高。這也是全國商品房銷售額首次突破17萬億。
考慮到新冠疫情的沖擊，市場的韌性得以顯現(xiàn)。受疫情影響，去年1-2月，全國商品房銷售規(guī)模一度下滑近4成。從二季度開始，市場實(shí)現(xiàn)快速反彈。到10月，全國商品房累計(jì)銷售規(guī)模已超過2019年同期的水平。經(jīng)過年末的市場“翹尾”后，交易量攀升至一個新的高度。
疫情期間出臺的臨時性貨幣寬松措施，被認(rèn)為刺激樓市反彈的主因。從去年年中開始，雖然貨幣政策逐漸回歸到“穩(wěn)健中性”的總基調(diào)，樓市調(diào)控政策也進(jìn)一步施壓，但需求仍在持續(xù)釋放。
分析人士指出，需求的釋放，還有兩個原因不可忽視：一是多個城市出臺人才引進(jìn)政策和戶籍新政，吸引人口流入；二是“三條紅線”背景下，房企開啟“以價換量”的營銷活動。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，房企從去年下半年開始實(shí)施降價促銷措施。10月，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的50家典型企業(yè)中，有30家房企的均價下降，5家持平，僅有15家均價上漲。
該機(jī)構(gòu)同時指出，到年末，隨著房企逐漸完成年度銷售目標(biāo)，行業(yè)的促銷幅度開始減弱，均價也有所提升。
但總體來看，去年熱點(diǎn)城市的房價仍然保持平穩(wěn)。在二季度部分城市房價過快上漲并引發(fā)政策調(diào)控后，市場隨之在下半年出現(xiàn)盤整，房價也逐漸趨穩(wěn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房價指數(shù)，到四季度，新房價格上漲的城市數(shù)量已降至45個(含)以下，房價下跌的城市數(shù)量則明顯增多。
從區(qū)域分布來看，東部地區(qū)仍然是市場的熱點(diǎn)。去年東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長7.1%，銷售額同比增長14.1%，成為2020年唯一保持加速上行的區(qū)域。在房價表現(xiàn)上，東部熱點(diǎn)城市也成為領(lǐng)跑者，其中，四個一線城市的房價平均漲幅最大。
在價穩(wěn)量升的同時，樓市的其他指標(biāo)也隨之改善。2020年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破14萬億元，同比增長7.0%。
同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25536萬平方米，同比降幅收窄至1.1%；土地成交價款17269億元，增長17.4%。此外，全國商品房新開工面積、施工面積、竣工面積的增速，也比2019年有所改善。
進(jìn)入“緊縮時代”
2020年是樓市政策的“大年”。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，去年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻次高達(dá)489次。
關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)在7月。為穩(wěn)定市場預(yù)期，監(jiān)管層在去年7月連續(xù)做出政策表態(tài)。除進(jìn)一步明確“房住不炒”、“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期)外，還提出“堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。
另外，旨在對房地產(chǎn)金融進(jìn)行量化管理的“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”也首次提出，被解讀為行業(yè)的重要約束性政策，也被認(rèn)為是去年的政策亮點(diǎn)。
從目前披露的信息來看，“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”大致包含兩方面內(nèi)容。一是去年7月推出的“三條紅線”政策；二是在去年年底出臺的銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款集中管理制度。二者分別從資金的供需兩端，對房地產(chǎn)融資實(shí)施量化管理。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這將在有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的同時，使房地產(chǎn)業(yè)告別高杠桿的時代。
從去年下半年開始，“三條紅線”帶來的連鎖反應(yīng)就逐漸顯現(xiàn)。除降價促銷換取現(xiàn)金流外，大量房企著手對債務(wù)進(jìn)行調(diào)整，從而滿足負(fù)債率可控的要求。
多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)業(yè)融資規(guī)模繼續(xù)攀高，在實(shí)現(xiàn)債務(wù)“借新還舊”的同時，還有效補(bǔ)充了資金。受此影響，去年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金193115億元，比上年增長8.1%，這一增速甚至超過2019年7.6%的水平。
但隨著政策的不斷細(xì)化和全面落實(shí)，政策窗口期也將逐漸關(guān)閉。在資金供應(yīng)全面實(shí)施量化管理后，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入緊縮時代。
2021年1月初，央行、住建部召集重點(diǎn)房企舉行座談會，與會房企除了已參與融資新規(guī)試點(diǎn)房企，亦包括部分其他房企。這也意味著“三道紅線”試點(diǎn)有望擴(kuò)圍，房地產(chǎn)業(yè)的金融環(huán)境正在逐步趨緊。
貝殼研究院高級分析師潘浩向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，兩項(xiàng)政策措施將分別從房企融資及銷售回款方面進(jìn)行限制，預(yù)計(jì)2021年房企到位資金增速穩(wěn)中有降。
受此影響，房企的投資和拿地增速或?qū)⒂兴陆?。按照多?shù)機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，今年房企的投資將保持謹(jǐn)慎態(tài)度，在行業(yè)更加追求投資效率的主旋律下，拿地和投資規(guī)模很難大幅增長。
銷售方面，上海易居研究院認(rèn)為，在“房住不炒”寫進(jìn)國家“十四五”發(fā)展規(guī)劃的背景下，房地產(chǎn)政策面依然難以期待出現(xiàn)明顯放松，商品房市場需求面不會明顯增長，成交量很可能維持2019-2020年的高位盤整格局，但今年的市場表現(xiàn)很可能弱于2020年。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友則認(rèn)為，2021年加息可能性不大，房貸利率仍處于相對低位，房地產(chǎn)市場會繼續(xù)回暖。但這種回暖僅限于一線城市和新一線城市，人口流出、產(chǎn)業(yè)衰落、供應(yīng)過剩的三四線城市，樓市很難有上行機(jī)會。
