在剛剛過(guò)去的2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂遭遇“重創(chuàng)”，面對(duì)動(dòng)蕩的內(nèi)外部環(huán)境，下半場(chǎng)發(fā)力的各大房企又交出了怎樣的成績(jī)單？

  據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，在已披露2020年銷售數(shù)據(jù)的30家房企中，有26家完成了年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，有4家設(shè)定目標(biāo)的房企并未達(dá)標(biāo)。值得一提的是，受疫情影響，2020年各房企目標(biāo)完成率情況普遍放緩，在所統(tǒng)計(jì)的30家房企中，“踩線”過(guò)關(guān)的房企達(dá)到1/3。

  TOP 4俱樂(lè)部：兩家未完成

  1月過(guò)半，各大房企紛紛公布了2020年全年銷售數(shù)據(jù)。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在已披露2020年銷售數(shù)據(jù)的30家房企中，有26家完成了年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，時(shí)代中國(guó)、金地集團(tuán)等屬于業(yè)績(jī)目標(biāo)完成的優(yōu)等生。有4家設(shè)定目標(biāo)的房企尚未達(dá)標(biāo)，分別是中南建設(shè)、融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園以及富力地產(chǎn)。

  出乎意料，又在情理之中，TOP 4房企中有兩家未達(dá)成年度目標(biāo)。融創(chuàng)中國(guó)公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年其實(shí)現(xiàn)合同銷售額5752.6億元，去年初，融創(chuàng)中國(guó)定下全年銷售目標(biāo)6000億元，這意味著其2020年目標(biāo)完成率約為95.88%。不過(guò)與2019年比，依然有3.4%的增長(zhǎng)。

  同樣業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)的，還有常年高居榜首的碧桂園。自2018年開始，碧桂園對(duì)外僅公布權(quán)益銷售數(shù)據(jù)，不再公布全口徑銷售額。

  公開報(bào)道顯示，2020年初，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在談到業(yè)績(jī)目標(biāo)時(shí)稱，“對(duì)外不宣布，對(duì)內(nèi)有集團(tuán)的內(nèi)控目標(biāo)”。但根據(jù)2020年集團(tuán)去化67%的目標(biāo)推算，碧桂園2020年全年預(yù)計(jì)權(quán)益銷售金額約6074.22億元。而實(shí)際上，碧桂園2020年的權(quán)益銷售金額為5706.6億元。從權(quán)益銷售的角度來(lái)看，碧桂園僅完成了預(yù)期目標(biāo)的93.95%。不過(guò)與2019年比，依然有3.3%的增長(zhǎng)。

  另?yè)?jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，碧桂園2020年全口徑銷售額鎖定在7888億元左右，仍穩(wěn)坐地產(chǎn)榜單頭把交椅。

  與融創(chuàng)中國(guó)和碧桂園相比，恒大2020年實(shí)現(xiàn)了7232.5億元的銷售額，目標(biāo)完成率為111.27%；而萬(wàn)科并未設(shè)置全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，但與2019年同期相比，萬(wàn)科的銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)增長(zhǎng)。

  第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，房企TOP 3門檻已提升至7000億元，但北京商報(bào)記者注意到，業(yè)績(jī)門檻提升的背后，是“以價(jià)換量”的犧牲。以恒大為例，其2019年的銷售單價(jià)保持在1萬(wàn)元/平方米之上，但2020年其銷售單價(jià)已下降至8945元/平方米。碧桂園、萬(wàn)科以及融創(chuàng)中國(guó)等頭部房企的銷售單價(jià)也均出現(xiàn)了不同程度的下滑。

  目標(biāo)下調(diào) 踩線過(guò)關(guān)

  受疫情影響，各房企在去年初均選擇了“保守”態(tài)度，2020年業(yè)績(jī)目標(biāo)設(shè)定普遍謹(jǐn)慎。例如，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2020年業(yè)績(jī)銷售目標(biāo)設(shè)定為1300億元，這與2019年的1400億元相比下調(diào)了7%左右；新城控股2020年業(yè)績(jī)銷售目標(biāo)為2500億元，較2019年的2700億元同樣下調(diào)約7%。

  北京商報(bào)記者此前也做過(guò)統(tǒng)計(jì)，在35家公布業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企中，業(yè)績(jī)?cè)鏊俚钠骄导s為15%，整體表現(xiàn)趨緩。

  但即便如此，各大房企的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成情況也并不盡如人意。在此次北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的30家房企中，目標(biāo)完成率超過(guò)110%的房企僅有7家，此外有10家房企屬于“踩線”完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。

  2020年全年，金科集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國(guó)奧園、保利發(fā)展、中梁控股、旭輝集團(tuán)、新城控股、合景泰富、世茂集團(tuán)的銷售額分別為2233億元、1419億元、1310.4億元、1330億元、5028.48億元、1688億元、2310億元、2509.63億元、1036.08億元、3003.1億元。而它們的目標(biāo)完成率超出部分多為小數(shù)值，例如遠(yuǎn)洋集團(tuán)2020年目標(biāo)完成率為100.8%、中國(guó)奧園為100.61%、新城控股為100.39%等。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，疫情的影響只是一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到“低流量”時(shí)代。無(wú)論是外部市場(chǎng)環(huán)境，還是房企自身的體量規(guī)模，業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪徫磥?lái)將成為常態(tài)化。從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，各家房企已經(jīng)開始由“量”轉(zhuǎn)“質(zhì)”，尤其是頭部房企表現(xiàn)更為強(qiáng)烈，中小房企的規(guī)模追求也越來(lái)越不平坦，未來(lái)它們的業(yè)績(jī)?cè)龇膊粫?huì)過(guò)于“高企”。

  預(yù)測(cè)向好 融資收緊

  雖有波折，2020年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是豐收的一年。

  克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從全口徑銷售額來(lái)看，2020年千億房企數(shù)量達(dá)到43家，較2019年增加9家，其中包括龍光集團(tuán)、新力控股、時(shí)代中國(guó)等。千億房企“上新”，再次證明市場(chǎng)的活力仍在。

  2020年，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻同比持續(xù)提升。其中，TOP 10和TOP 30房企操盤金額門檻分別提升18.5%和16.8%至2404.2億元和1120億元。

  “雖然市場(chǎng)層面向好，但關(guān)乎房企生存的命脈正在被收緊。”中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，融資“三道紅線”疊加近期的房地產(chǎn)信貸集中度管理制度，中小房企的規(guī)模增長(zhǎng)已經(jīng)從源頭受到限制，未來(lái)的資源配置也只會(huì)向頭部集中，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化會(huì)持續(xù)加劇。

  2020年12月31日，銀保監(jiān)會(huì)、央行發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分檔設(shè)立銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人按揭貸款余額占比兩個(gè)上限，對(duì)超過(guò)上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置過(guò)渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。

  彼時(shí)有分析認(rèn)為，上述政策會(huì)進(jìn)一步收緊房企融資端，而個(gè)人按揭貸款限制也會(huì)影響到房企銷售端，疊加“三道紅線”，這將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整。

  貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2018-2019年兩年房企償債規(guī)模成倍增長(zhǎng)，2020年償債規(guī)模約9154億元，同比增長(zhǎng)28.7%，2021年到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36%，歷史性突破萬(wàn)億大關(guān)，直達(dá)1.2萬(wàn)億元規(guī)模，房企償債壓力繼續(xù)攀升。

  另一方面，房企融資持續(xù)分化，龍頭房企的融資優(yōu)勢(shì)凸顯，這之中有碧桂園2.7%的利率，也有上坤地產(chǎn)12.75%的利率。1月15日，上坤地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將發(fā)行一筆1.85億美元1年期優(yōu)先票據(jù)，票面利率高達(dá)12.75%。

  貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，融資收緊是所有房企的“必答題”，何去何從仍預(yù)留騰挪空間。從市場(chǎng)來(lái)看，短時(shí)間的債務(wù)壓縮是不現(xiàn)實(shí)的，但對(duì)于資本面較好的房企而言，機(jī)遇要大于挑戰(zhàn)，這無(wú)異于是一個(gè)擴(kuò)大市場(chǎng)份額的機(jī)會(huì)。此消彼長(zhǎng)，未來(lái)的市場(chǎng)分化會(huì)進(jìn)一步加劇。

  北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 王寅浩