向房東“收稅”，正在成為現(xiàn)實(shí)。

近日，國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》。

從2021年1月1日起，個(gè)人將云南省范圍內(nèi)自有房屋或者租入房屋出租給承租人，并取得租金收入或者其它經(jīng)濟(jì)利益所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”繳納個(gè)人所得稅。

我們分兩部分來(lái)理解這個(gè)公告。

1，納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)計(jì)算應(yīng)納稅所得額，憑合法有效憑證，從其租金收入中依次扣除房屋租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的實(shí)際修繕費(fèi)用以及稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

2，納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房屋租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。

第一種情況：房東如果有憑證，有備案，可以扣掉稅費(fèi)、修繕費(fèi)用來(lái)計(jì)算應(yīng)納稅所得額。

第二種情況：房東沒(méi)備案，沒(méi)憑證，直接按租金的5%確定應(yīng)納稅所得額。

顯然，不管房東是否把房子往有關(guān)部門(mén)備案，都有辦法收稅。

個(gè)人出租住房，減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；個(gè)人出租非住房，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。

按照計(jì)算公式，應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率。

我舉兩個(gè)例子，大家就明白了。

1，A出租住房，月租金1500元，按5%核定應(yīng)納稅所得額，也就是75塊錢(qián)，75塊錢(qián)再乘以10%，一個(gè)月只需要交7.5元的稅。

2，B出租公寓，月租金1500元，同樣也按5%核定應(yīng)納稅所得額，也是75塊錢(qián)，但因?yàn)槭?ldquo;非住房”，75塊錢(qián)再乘以20%，一個(gè)月就應(yīng)該交15塊錢(qián)的稅。

表面上看，10塊錢(qián)左右的稅算不了什么，但是，向房東收稅的動(dòng)作，卻頗具信號(hào)意義，接下來(lái)就看地方上如何執(zhí)行。

實(shí)際上，很多城市都出臺(tái)了租房收稅的規(guī)定，不過(guò)有的城市有減免優(yōu)惠政策，有的城市規(guī)定只對(duì)租房備案的房東收稅，在實(shí)際執(zhí)行當(dāng)中，絕大部分房東都會(huì)去社區(qū)備案，這也就造成了出租房子不用承擔(dān)任何稅費(fèi)，房東可以“靠房吃飯”，細(xì)水長(zhǎng)流。

但是，最近兩年，越來(lái)越多的城市開(kāi)始對(duì)房東“出手”。

比如，2019年9月份的時(shí)候，河北省發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人出租住房個(gè)人所得稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》規(guī)定，個(gè)人出租(轉(zhuǎn)租)住房不能提供準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房屋租賃成本費(fèi)用的，在租金收入的5%-10%的幅度內(nèi)核定應(yīng)納稅所得額。

這跟云南的規(guī)定異曲同工，如果房子去社區(qū)或住建局備案了，沒(méi)問(wèn)題，稅額的核定可以減免裝修費(fèi)、稅費(fèi)、雜費(fèi)。

如果房東圖省事，不把房子備案，那就不好意思了，直接按租金的5%-10%核定應(yīng)納所得稅額，在這個(gè)基礎(chǔ)上乘以稅率，就是實(shí)際要交的稅費(fèi)。

風(fēng)向的變化，背后是有跡可循的，今年要實(shí)施兩大新規(guī)。

1，首部租房新規(guī)落地。

去年9月份，住建部發(fā)了一個(gè)通知，《住房租賃條例》公開(kāi)征求意見(jiàn)，反饋截止日期只有1個(gè)月，今年就要落地實(shí)施。

其中提到：各城市定期發(fā)布不同區(qū)域的租金指導(dǎo)價(jià)，租金監(jiān)管，不準(zhǔn)再搞“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”，合同備案，有據(jù)可查，合同期內(nèi)，雙方都不能單方面毀約、漲租，房東不能隨便進(jìn)租客房子。壓實(shí)法律責(zé)任，違規(guī)出租最高罰50萬(wàn)，敢用租金貸的5倍罰款，違規(guī)的中介限制從業(yè)。

這是我國(guó)第一部專門(mén)規(guī)范住房租賃的國(guó)家級(jí)法規(guī)，70年來(lái)首次發(fā)布，毫不夸張的說(shuō)，這是住房租賃行業(yè)的一份頂層設(shè)計(jì)文件。

這些內(nèi)容，藍(lán)白之前就跟大家解讀過(guò)，大家可以著重留意其中租房新規(guī)里的兩個(gè)詞：租金監(jiān)管、租房備案。

條例中明確規(guī)定：出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進(jìn)行備案。住房租賃企業(yè)租賃住房或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成住房租賃的，由住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案。

只有把出租的房子備案，才能在這個(gè)基礎(chǔ)上收“房東稅”，維護(hù)租客的權(quán)益。

租金也要納入監(jiān)管，也是新規(guī)的一大亮點(diǎn)。

為了配合住建部的新條例，很多城市已經(jīng)針對(duì)租金監(jiān)管提前行動(dòng)了。

9月份，成都和深圳先后發(fā)文，建立租賃資金監(jiān)管制度，住房租賃企業(yè)應(yīng)在深圳市轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行，設(shè)立唯一的租賃資金監(jiān)管賬戶，并簽訂租賃資金監(jiān)管協(xié)議。

10月，西安推行住房租賃資金監(jiān)管通知，該通知前已注冊(cè)的“托管式”租賃企業(yè)應(yīng)于2020年11月14日前，選擇一家監(jiān)管銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議書(shū)并開(kāi)設(shè)唯一監(jiān)管專用賬戶，接受住房租賃資金監(jiān)管。

11月，重慶發(fā)布通知，要求住房租賃企業(yè)應(yīng)在主城中心城區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)銀行開(kāi)立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶。

一邊是租房合同備案（主要針對(duì)個(gè)人房東），另一邊，把租金納入專門(mén)的賬戶（主要針對(duì)二房東），這就是征收“房東稅”的背景。

2，《民法典》來(lái)了。

去年通過(guò)的《民法典》草案，是一部從出生到死亡，讓你一生有法可依的法律、社會(huì)生活“百科全書(shū)”、“總規(guī)矩”的首部法典。

因?yàn)椤睹穹ǖ洹肥菑?021年1月1日起實(shí)施，這就意味著：每個(gè)人的婚姻、生活、工作、財(cái)產(chǎn)，都會(huì)發(fā)生變化，租房當(dāng)然也不例外。

在有關(guān)租房的規(guī)定中提到了一項(xiàng)內(nèi)容：房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案。

不過(guò)，法典還有明確的解釋：就算合同不備案，當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。

也就是說(shuō)，房東沒(méi)有備案，是行政管理中的違規(guī)行為，并不影響合同的有效性，此次民法典明確規(guī)定了備案與合同有效性的關(guān)系，性質(zhì)界定更加清晰。

但不管怎么說(shuō)，出租房子備案總是“有備無(wú)患”，如果你的城市開(kāi)始征收“房東稅”，備案在冊(cè)的房子，核定的應(yīng)納所得稅肯定比沒(méi)備案的要少。

當(dāng)然，很多房東會(huì)說(shuō)：房租收稅，大不了轉(zhuǎn)嫁到租客身上。

這話乍一聽(tīng)沒(méi)錯(cuò)，然而，租房市場(chǎng)不同于新房和二手房市場(chǎng)，租房的剛性需求非常大，對(duì)價(jià)格的敏感度也更高。

“房租稅”的推出，可能在短期會(huì)助漲租金，但中長(zhǎng)期會(huì)使城市人口流動(dòng)更加活躍，那些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、就業(yè)機(jī)會(huì)少、租房需求小的中小城市，大概率是房東自己吞下“苦果”。