幾個(gè)月的等待后，港交所陸續(xù)給物企們發(fā)放了敲鐘上市的pass卡。但天氣轉(zhuǎn)冷，物企在資本市場(chǎng)仿佛也入了冬。
一邊是摩拳擦掌、躍躍欲試的門(mén)外人，一邊是頻頻破發(fā)、市值回調(diào)的局內(nèi)人，市場(chǎng)不禁發(fā)問(wèn)，物業(yè)股究竟還香不香？
上市不休
近日，港交所又迎來(lái)一波申請(qǐng)上市的物企，大至華潤(rùn)萬(wàn)象生活、恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)，小至融信服務(wù)。就連萬(wàn)科也在近期一改說(shuō)辭，稱“萬(wàn)科物業(yè)一定會(huì)上市”，并且更名為“萬(wàn)物云空間”。
“穩(wěn)定的現(xiàn)金流、廣闊的發(fā)展空間及無(wú)顯著的周期性使得物企備受資本市場(chǎng)青睞，理論上物企上市的窗口期還會(huì)持續(xù)挺長(zhǎng)一段時(shí)間。”一家中大型上市物企相關(guān)從業(yè)人員告訴界面記者。
從2014年算起，物企上市潮已過(guò)6年，上市物企的隊(duì)列擴(kuò)大至34家。光去年，資本市場(chǎng)就迎來(lái)了12位“新貴”，有濱江服務(wù)、銀城生活服務(wù)、鑫苑服務(wù)等中小型企業(yè)，也不乏保利物業(yè)、招商積余等領(lǐng)頭羊。
紅利之下，去年港交所上市的內(nèi)地物業(yè)股取得了超過(guò)4成的漲幅，新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)及佳兆業(yè)美好三家公司股價(jià)甚至翻了兩倍。
即便在疫情形勢(shì)最危急的2月，市值在80億港元以上的上市物企實(shí)現(xiàn)了平均0.43%的漲幅。行業(yè)的龍頭保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、雅生活服務(wù)、永升生活服務(wù)更是逆勢(shì)上漲。
前途一片光明，港交所門(mén)外排隊(duì)的又多了星盛商業(yè)、榮萬(wàn)家、宋都服務(wù)、佳源服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、融信服務(wù)等多家物企。
物企的確趕上風(fēng)口了，但也不是誰(shuí)都能飛起來(lái)。
順利的，如剛上市的興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)和正榮服務(wù)；坎坷的，如首戰(zhàn)折戟的宋都服務(wù)，前段時(shí)間更新完招股書(shū)二度赴港。
興業(yè)物聯(lián)作為今年首支物業(yè)股，以超額認(rèn)購(gòu)1414.1倍一度成為當(dāng)時(shí)港股的“超購(gòu)?fù)?rdquo;。后來(lái)居上的燁星集團(tuán)以1948.6倍的超額認(rèn)購(gòu)一舉打破前者紀(jì)錄，賺足眼球。
而擁有李家杰作為基石投資者的弘陽(yáng)服務(wù)上市至今不到兩個(gè)月股價(jià)漲了85%，外界稱之為“白馬股”。剛剛上市的世茂服務(wù)赴港前就已經(jīng)獲得紅杉資本中國(guó)基金和騰訊控股有限公司1.30 億美元及 1.14 億美元的戰(zhàn)略投資。
6年來(lái)，從聲勢(shì)微弱到一路高歌，物企賺足了資本市場(chǎng)的目光，現(xiàn)如今也終于走到重新審視的關(guān)口。
破發(fā)不止
具有坐地收租這樣“躺著就能賺錢(qián)”的路子，房企自然不會(huì)停止分拆物業(yè)板塊上市的熱情，但資本市場(chǎng)已逐漸回歸冷靜，破發(fā)成了常態(tài)。“在尋找到可靠的盈利模式前，預(yù)計(jì)破發(fā)還是會(huì)持續(xù)下去。”物業(yè)和社區(qū)經(jīng)濟(jì)分析師黃昇推測(cè)。
“物業(yè)股紛紛上市使這一概念股的稀缺性消失、行業(yè)基本面基礎(chǔ)也在弱化，進(jìn)而導(dǎo)致近期物業(yè)股走低。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜分析，“這波股價(jià)走低意味著物業(yè)公司的資本熱潮已經(jīng)基本過(guò)去。”
10月末，卓越商企、第一服務(wù)、世茂服務(wù)及合景悠活四家物企敲開(kāi)港交所大門(mén)，有3家開(kāi)盤(pán)即破發(fā)。
世茂服務(wù)開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)每股15.8港元，較發(fā)行價(jià)下跌約4.82%。截至11月11日，世茂服務(wù)報(bào)價(jià)每股15.92港元，仍然低于發(fā)行價(jià)。
與之同日上市、當(dāng)即破發(fā)的合景悠活同樣沒(méi)能回正，截至11日其每股報(bào)價(jià)5.63港元，較發(fā)行價(jià)每股7.89港元跌28.6%。
在世茂服務(wù)與合景悠活之前，第一服務(wù)更是刷新物企上市首日跌幅之最。當(dāng)日，第一服務(wù)最終收盤(pán)價(jià)較發(fā)行價(jià)每股2.4港元大跌26.7%，截至11日每股報(bào)價(jià)下滑至1.35港元。
10月集體破發(fā)與上半年的紅火景象形成了鮮明對(duì)比——新股燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)和正榮服務(wù)上市漲幅在6%-30%之間不等。
黃昇告訴界面記者，物企上市前一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)可這一商業(yè)模式，市盈率和期望過(guò)高。進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)后投資者可能“用腳投票”，加上港股市場(chǎng)流動(dòng)性本身就弱，物業(yè)股破發(fā)、回調(diào)都是很正常的現(xiàn)象。
今年上半年，上市物企的平均市盈率約41.2倍，約五成上市物企市盈率高于40倍，估值偏高。
8月份起，港股物業(yè)股開(kāi)始集體回調(diào)，跌幅在2%-20%之間。當(dāng)時(shí)Wind數(shù)據(jù)顯示，22家港股物業(yè)股在近60日漲跌幅中，9家上漲，10家下跌；近20日漲跌幅中，僅有碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)微漲，其余20家普跌；近5日漲跌幅中，僅有銀城生活服務(wù)、中奧到家、濱江服務(wù)微漲，其余19家普跌。
到了10月，根據(jù)光大證券研究，當(dāng)月除了碧桂園服務(wù)、招商積余、永升生活服務(wù)、寶龍商業(yè)、時(shí)代鄰里等仍超過(guò)50倍之外，例如雅生活服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、中海物業(yè)等回到12-30倍。
破發(fā)之前，物業(yè)股市值回落已然顯現(xiàn)。
根據(jù)界面記者追蹤今年8月各家物企市值情況發(fā)現(xiàn)，“老大”碧桂園服務(wù)的市值已經(jīng)超過(guò)1300億港元；市值在100-600億港元的物企有9家，50-100億港元的有8家，剩下的在50億港元以下。值得注意的是，當(dāng)時(shí)雅生活服務(wù)和建業(yè)新生活的市值均躍居關(guān)聯(lián)公司之上。
再看截至10月底的數(shù)據(jù)，碧桂園服務(wù)的市值仍超過(guò)1300億港元，但已經(jīng)沒(méi)有物企市值在500億港元以上。超過(guò)300億港元的僅有雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)和保利物業(yè)，100-300億港元的也只剩8家。
分水嶺或許和“三道紅線”政策的出臺(tái)相關(guān)。
跑馬圈地的日子里，房企們秉著“手中有糧，心中不慌”的理念大肆擴(kuò)張，日益抬高的杠桿成了懸在頭頂?shù)睦麆ΑＨ缃?，限制重重，房企想在A股上市難之又難，物業(yè)板塊成了曲線“自救”的重要助力。
“房企拆分物業(yè)板塊上市將有利于降低母公司資產(chǎn)負(fù)債情況，還能獲得向資本市場(chǎng)直接融資的機(jī)會(huì)。且其輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的特性受經(jīng)濟(jì)景氣度波動(dòng)影響程度較小，更受資本市場(chǎng)青睞，具有更強(qiáng)的防御能力。”同策研究院資深分析師肖云祥告訴界面記者。
柏文喜則認(rèn)為，與其說(shuō)房企是為了物業(yè)板塊的發(fā)展壯大，不如說(shuō)是在“三道紅線”降杠桿、降負(fù)債的預(yù)期壓力下旨在打造另一個(gè)資本平臺(tái)和為服務(wù)于母公司市值管理的目的所需。
等待突圍
在這樣的初衷下，物企大多是背靠大樹(shù)好乘涼，也被貼上“房企附屬品”的標(biāo)簽。
“物企作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一部分，其本身又多屬于房企集團(tuán)，在房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)的大背景下是不太可能走出完全獨(dú)立于房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)特走勢(shì)的。”丁孟認(rèn)為。
以行業(yè)龍頭為例，今年上半年，碧桂園服務(wù)除了“三供一業(yè)”外，來(lái)自關(guān)聯(lián)公司的在管面積和營(yíng)收貢獻(xiàn)都超過(guò)了7成。中海物業(yè)從上市開(kāi)始就在進(jìn)行艱難的第三方擴(kuò)張，如今1.58億平方米的在管面積中，來(lái)自第三方的在管規(guī)模依然不到10%。
小型物企也一樣，例如奧園健康來(lái)自關(guān)聯(lián)方的收入在物管服務(wù)收入中占比約為90.2%；等待上市的宋都服務(wù)過(guò)去三年對(duì)母公司的依賴更是超過(guò)9成。
從營(yíng)收水平和規(guī)模觀之，物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)“母公司強(qiáng)則物業(yè)強(qiáng)”的現(xiàn)狀，行業(yè)分化逐漸顯露。
根據(jù)今年上半年各家物企的年中報(bào)，30家物企整體收入達(dá)到395億元，其中碧桂園服務(wù)以62億元的營(yíng)收穩(wěn)居第一，與營(yíng)收僅0.91億元的興業(yè)物聯(lián)拉大差距。
規(guī)模上，目前在管面積破3億平方米的企業(yè)有4家，分別是碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)和彩生活。
“授人以魚(yú)”終非長(zhǎng)久之計(jì)，不少行業(yè)人士都認(rèn)為，以橫向收購(gòu)提升規(guī)模效應(yīng)和獨(dú)立能力有利于物企自身盈利能力和成長(zhǎng)性，繼而提升市值、實(shí)現(xiàn)突圍。
大魚(yú)吃小魚(yú)的森林法從幾年前就已經(jīng)開(kāi)始在物企之間上演。據(jù)中信建投數(shù)據(jù)，2011年-2016年物企間的收并購(gòu)數(shù)量還只是個(gè)位數(shù)，2017年開(kāi)始逐漸放量。
去年，上市物企全年收并購(gòu)對(duì)價(jià)約79.2億元，宗數(shù)高達(dá)數(shù)十起。除此之外，還有類(lèi)似招商物業(yè)借殼中航善達(dá)、龍湖集團(tuán)入股綠城服務(wù)、雅生活并購(gòu)中民物業(yè)等同等規(guī)模的并購(gòu)。
且在上市公司的招股書(shū)中，大部分公司都將把募集資金的一半以上用于未來(lái)的收并購(gòu)及戰(zhàn)略投資。
除了通過(guò)收并購(gòu)進(jìn)行外拓，提升社區(qū)增值服務(wù)和進(jìn)軍城市物業(yè)服務(wù)也是跳脫房企附屬品的重要一環(huán)。“打好品牌、找到新的盈利模式、進(jìn)軍城市服務(wù)，都是物企后續(xù)突圍的機(jī)會(huì)。”黃昇建議。
現(xiàn)階段，已有不少物企在探索城市服務(wù)領(lǐng)域，例如碧桂園服務(wù)實(shí)施城市共生計(jì)劃并推出“三供一業(yè)”板塊、萬(wàn)科物業(yè)更名后的“萬(wàn)物云”主打空間科技服務(wù)并定位城市服務(wù)、保利物業(yè)也有鎮(zhèn)興中國(guó)的服務(wù)。
行業(yè)開(kāi)始分化的十字路口，是變局也是機(jī)會(huì)，這些頭部物企的嘗試或?qū)⒊蔀槲磥?lái)物企尋求新的盈利模式和增長(zhǎng)點(diǎn)的重要一環(huán)。
畢竟決定股價(jià)的仍是未來(lái)的盈利空間，物業(yè)行業(yè)也不例外。
“過(guò)去五年左右時(shí)間內(nèi)，物企增長(zhǎng)模式相對(duì)趨同，未來(lái)各公司可能會(huì)在業(yè)態(tài)擴(kuò)張、社區(qū)增值服務(wù)內(nèi)容擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)鏈延伸，甚至跨行業(yè)發(fā)展等多個(gè)方向?qū)ふ疫m合自己的增長(zhǎng)和盈利模式。”上文提及的上市物企從業(yè)人員認(rèn)為。
也有不少行業(yè)內(nèi)人士表示，等集中上市的浪潮暫歇、新的盈利模式出現(xiàn)后，物企估值回歸是大概率事件，物業(yè)行業(yè)也更能長(zhǎng)效發(fā)展。
