近日，貝殼研究院發(fā)布了《2020城市剛需購(gòu)房報(bào)告》，盤(pán)點(diǎn)了主要城市的“剛需上車(chē)基準(zhǔn)線”。其中，在看到報(bào)告中青島一欄的數(shù)據(jù)后，島城人民就有些坐不住了。
根據(jù)報(bào)告顯示，青島的剛需購(gòu)房套均面積為85.66㎡，剛需上車(chē)套均總價(jià)為136萬(wàn)元。且不論，現(xiàn)在青島人員最密集的主城區(qū)域是否有少見(jiàn)的86㎡剛需戶型，單是想以136萬(wàn)元的總價(jià)購(gòu)置一套新房房源，在主城區(qū)是不敢肖想的。
畢竟，青島市房?jī)r(jià)的平均值，在表達(dá)上一直都是比較委婉的。
根據(jù)銳理新媒體統(tǒng)計(jì)的2011年至2020年（截至10月）的新建商品住宅成交均價(jià)來(lái)看，青島近十年間的商品住宅均價(jià)爬升了近一倍，至2020年10月均價(jià)為14628元/㎡。
若是以青島全市的均價(jià)來(lái)計(jì)算，購(gòu)買(mǎi)86㎡左右的剛需戶型，136萬(wàn)元是足以滿足剛需購(gòu)房；但若是將各區(qū)市的房?jī)r(jià)放大來(lái)看，這136萬(wàn)元的總價(jià)也還欠缺份量。
畢竟，青島市內(nèi)各區(qū)市的樓市行情均有所不同。同樣的以貝殼研究院公布的約86㎡剛需戶型為例，主城區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)的剛需上車(chē)基準(zhǔn)線又將有多大的差距呢？
197萬(wàn)可上車(chē)的主城區(qū)
青島主城區(qū)的房?jī)r(jià)一直都是全市拔尖的，即便是早些年一直被看不上的嶗山、李滄、四方等地，如今也迎來(lái)蝶變，讓剛需們輕易高攀不起。
根據(jù)銳理新媒體和克爾瑞青島的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，在2012至2016年期間青島主城各區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)都相對(duì)平緩，市南一騎絕塵、嶗山后來(lái)居上，市北、四方和李滄也出現(xiàn)上漲苗頭；而自2017年開(kāi)始，主城各區(qū)普遍迎來(lái)大漲。在這種情況下，主城區(qū)的剛需上車(chē)基本線也開(kāi)始提高。
根據(jù)上表數(shù)據(jù)走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，自2016年起主城各區(qū)的剛需上車(chē)基準(zhǔn)線均開(kāi)始迎來(lái)上漲。其中市南的剛需基準(zhǔn)線遙遙領(lǐng)先，截至10月剛需線已至434萬(wàn)元，在2012至2020年間上漲了1倍多；嶗山也不甘落后上漲了1.6倍有余，市北始終占據(jù)中間地位，上漲了1.25倍；四方和李滄持續(xù)“纏綿”，四方上漲2.35倍、李滄上漲1.8倍多。
整體來(lái)看，青島主城各區(qū)域的剛需上車(chē)基準(zhǔn)線，在近十年間都最少上漲了1倍有余；四方的剛需上車(chē)線價(jià)格翻了兩番，為上漲幅度最大的區(qū)域；李滄和嶗山次之，市北和市南上漲空間相對(duì)較小。
在金九銀十結(jié)束后，主城區(qū)即將上新的中海觀瀾庭項(xiàng)目將再為主城的剛需族解了困境。據(jù)了解，中海觀瀾庭規(guī)劃67-97㎡高層，預(yù)計(jì)均價(jià)2萬(wàn)/㎡，無(wú)論是面積還是總價(jià)，中海項(xiàng)目無(wú)疑是給了剛需一個(gè)安家的機(jī)會(huì)。此外，銀十首開(kāi)的佳源雙子星城項(xiàng)目，目前在售94-129㎡高層，均價(jià)19500元/㎡，總價(jià)已然超出136萬(wàn)水準(zhǔn)，但也是為數(shù)不多的主城剛需地鐵盤(pán)。
90萬(wàn)可上車(chē)的近郊區(qū)
貝殼研究院公示的136萬(wàn)元的剛需上車(chē)基準(zhǔn)線，雖然在主城區(qū)鮮有選擇，但將目光放置在近郊諸區(qū)，可供挑選的范圍空間將增大。
北青島
青島以北的城陽(yáng)、高新區(qū)和即墨，因與主城區(qū)接壤且在建或運(yùn)行有地鐵線路，已成剛需族北上的主要陣營(yíng)。雖區(qū)位大致相同，但其樓市走向卻并不完全一致。
根據(jù)上表可以發(fā)現(xiàn)，在2013至2016年間，城陽(yáng)、高新區(qū)和即墨的剛需上車(chē)基準(zhǔn)線基本穩(wěn)定，維持在60萬(wàn)元/套上下；至2017年始，城陽(yáng)房?jī)r(jià)率先走高、拉高了剛需上車(chē)基準(zhǔn)線，至2019年已是143萬(wàn)/套起步；即墨和高新區(qū)也在2018年邁入剛需百萬(wàn)購(gòu)房時(shí)代。而在這數(shù)年間，城陽(yáng)和即墨的剛需上車(chē)線均上漲了1倍多，高新區(qū)則上漲了0.6倍。
具體來(lái)看，城陽(yáng)近年間發(fā)展勢(shì)頭較猛。其接壤的李滄因房?jī)r(jià)走高、樓市主流產(chǎn)品更迭、剛需項(xiàng)目減少而已漸失“剛需圣地”的人心；與此同時(shí)，地鐵建設(shè)使得南工北宿的范圍擴(kuò)大，主城工作、城陽(yáng)生活也非毫無(wú)可能，且房?jī)r(jià)相對(duì)友好；此外，上半年的共有產(chǎn)權(quán)政策又為城陽(yáng)吸納了一波人氣，所以城陽(yáng)也見(jiàn)有實(shí)力與底氣留住新青島人。
而高新區(qū)和即墨曾因市政規(guī)劃而掀起過(guò)一波熱度，加之房?jī)r(jià)整體較低，所以在前幾年房?jī)r(jià)瘋漲的時(shí)代也曾紅火過(guò)一陣；但后續(xù)的建設(shè)和發(fā)展趕不上外界的期待，是以近幾年兩地與城陽(yáng)的差距逐漸拉大，其內(nèi)的樓市也多是供大于求，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。
像是位于城陽(yáng)的卓越·青嵐郡，計(jì)劃新開(kāi)推出89㎡戶型、均價(jià)11300元/㎡，106㎡戶型、均價(jià)11000元/㎡，兩個(gè)戶型均為三居產(chǎn)品，上車(chē)線也在100萬(wàn)元出頭。城陽(yáng)的和達(dá)智慧生態(tài)城、金秋泰和郡，即墨的海信文墨里等都有在售90㎡以下的小戶型產(chǎn)品，也都在剛需136萬(wàn)以內(nèi)的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)。
西海岸
青島剛需另辟蹊徑安家的另一個(gè)選擇，就是西進(jìn)西海岸新區(qū)。
從西海岸剛需上車(chē)基準(zhǔn)線的變化可以發(fā)現(xiàn)，黃島和膠南兩地的上車(chē)差距也在逐漸拉大。截止至2015年，黃島和膠南還屬于“曖昧”階段，剛需標(biāo)準(zhǔn)的差距并非十分明顯；自2016年開(kāi)始黃島逐漸加速，于2017年率先進(jìn)入剛需百萬(wàn)購(gòu)房時(shí)代，目前剛需上車(chē)基準(zhǔn)為141萬(wàn)元/套起，剛需上車(chē)線上拉了近1倍；而膠南也于2018年將剛需上車(chē)的基準(zhǔn)線提高至百萬(wàn)時(shí)代，至10月已是120萬(wàn)/套起，期間上車(chē)線提高了整1倍。
黃島享受著老城區(qū)、隧道口交通和規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，膠南雖也擁有地鐵規(guī)劃、但距離青島成熟的主城區(qū)較遠(yuǎn)，發(fā)展輻射有限。而就整體發(fā)展而言，黃島要領(lǐng)先于膠南，樓市產(chǎn)品的分布也多以沿海一線和黃島集中，產(chǎn)品從剛需到改善、投資、養(yǎng)老皆有；膠南雖然也產(chǎn)品類(lèi)型豐富，但由于現(xiàn)階段發(fā)展未成熟，所以價(jià)格與黃島有明顯階層差距。
在西海岸新區(qū)，小戶型、低總價(jià)的剛需項(xiàng)目還是比較豐富的，但大部分都位于膠南、或是黃島內(nèi)陸地帶。如海岸萬(wàn)科城規(guī)劃戶型面積85-118㎡，均價(jià)在10000-12500元/㎡；中南環(huán)球春風(fēng)南岸在售93-105㎡高層，均價(jià)11000元/㎡。
膠州
在新機(jī)場(chǎng)和上合的勁頭過(guò)去之后，膠州進(jìn)入了平靜期。
從膠州的剛需上車(chē)基準(zhǔn)線的變化可以看出，2016至2019年膠州房?jī)r(jià)“水漫金山”，至2019年剛需上車(chē)線上漲了近1.3倍；而待開(kāi)啟限購(gòu)、投資的熱潮逐漸減弱，膠州房?jī)r(jià)的上漲幅度肉眼可見(jiàn)的慢了下來(lái)。而根據(jù)目前的勢(shì)頭來(lái)看，膠州或也是目前近郊區(qū)中唯一剛需上車(chē)基準(zhǔn)線未破百萬(wàn)的地區(qū)。
而就目前的情況來(lái)看，膠州的大部分項(xiàng)目都滿足136萬(wàn)元的剛需上車(chē)基準(zhǔn)線。像是融創(chuàng)時(shí)代中心、協(xié)信天驕云麓、海爾產(chǎn)城創(chuàng)御品華府熙園等，其中有不少大面積的戶型產(chǎn)品，但由于整體均價(jià)相對(duì)較低，所以也符合剛需的上車(chē)基準(zhǔn)線。
60萬(wàn)可上車(chē)的遠(yuǎn)郊區(qū)
至于平度和萊西，兩個(gè)遠(yuǎn)郊市的房?jī)r(jià)一直都比較可親，于新青島人而言也是購(gòu)房壓力較輕的地區(qū)。雖然兩地房?jī)r(jià)友好，但在地區(qū)的發(fā)展程度上與主城區(qū)、甚至是近郊區(qū)都有較大的差距，加之兩地距離青島成熟城區(qū)較遠(yuǎn)、且暫無(wú)便捷的交通，所以即便青島剛需有能力在兩地購(gòu)房，也較少會(huì)選擇兩個(gè)遠(yuǎn)郊市。所以，平度和萊西的房源項(xiàng)目，也基本上以本地性客源為主，滿足本地購(gòu)房者需求或外地投資需求。
從剛需上車(chē)的基準(zhǔn)線來(lái)看，平度和萊西的房?jī)r(jià)在2017年之前整體相差不大，走勢(shì)平緩；自2017年起兩地也開(kāi)啟了上漲的走勢(shì)。但就目前來(lái)看，平度和萊西的剛需上車(chē)套均總價(jià)也未突破百萬(wàn)，若以貝殼研究院136萬(wàn)元的剛需購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，兩地居住友好，剛需上車(chē)線漲幅在0.8左右。
綜合來(lái)看，全青島市的剛需上車(chē)基準(zhǔn)線自2016年起便摁下了大漲的按鈕，無(wú)論是主城區(qū)還是郊區(qū)，剛需的上車(chē)線基本都上漲了1倍多；其中主城區(qū)漲幅整體較大，四方翻了兩番、上漲2.35倍居首，漲幅最小的高新區(qū)也在0.6倍。在房?jī)r(jià)瘋漲的時(shí)代，各區(qū)都不甘落后；即便開(kāi)啟了限購(gòu)限售、房住不炒，青島留給購(gòu)房者的選擇依舊不多，尤其是實(shí)力有限的剛需。
當(dāng)然，若想以總價(jià)136萬(wàn)的標(biāo)準(zhǔn)在青島的主城區(qū)置業(yè)，著實(shí)艱難，但也并非毫無(wú)機(jī)會(huì)，除了新房，二手房也可列入選擇范圍。至于近郊區(qū)，除了幾個(gè)熱門(mén)的板塊外，留給剛需的選擇也比較多。
雖然近幾年主城區(qū)乃至全青島的房?jī)r(jià)走勢(shì)已經(jīng)放緩，但將時(shí)間線拉長(zhǎng)，可以發(fā)現(xiàn)青島剛需上車(chē)的門(mén)檻也確實(shí)迎來(lái)了不小的提高。于剛需來(lái)說(shuō)，上車(chē)還是應(yīng)當(dāng)趁早。
