進(jìn)入11月份，房企將面臨著年內(nèi)的償債高峰期，由此進(jìn)行融資的活動也越發(fā)頻繁。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年前10個月我國房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券融資累計達(dá)10283億元。11月份，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來今年以來的債券到期高峰，待償規(guī)模達(dá)1071億元。

11月10日，龍光控股2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行的85億元債券獲得上交所受理，此次募集的資金擬用于償還到期或行權(quán)公司債券本金及當(dāng)期利息。

而在前一日，金科股份的80億元的債券也被深交所通過。

除了上述公司外，11月剛過10天，多家房企發(fā)行的債券獲得通過，先后有榮盛發(fā)行30億元公募債，綠地控股180億元的公募、碧桂園發(fā)行了139億元公司債等，另外，還有多家企業(yè)在近期公布了發(fā)債計劃，其中，萬科擬發(fā)行19.81億元公司債以償還舊債，大悅城控股發(fā)行15億元中期票據(jù)、萬達(dá)商管擬發(fā)行42.5億元以償還舊債、中海擬發(fā)行24億元債券等。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：進(jìn)入11月，房企到年末融資需求大漲，而融資額刷新歷史同期記錄，整體看，數(shù)據(jù)持續(xù)位于高位，僅11月來，美元融資已經(jīng)超過20億美元，而還有多家企業(yè)發(fā)布了融資計劃，另外境內(nèi)也有多宗大額融資計劃，累計超過600億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對此分析認(rèn)為：2020年整體房企融資刷新歷史記錄，房企融資難度降低，成本也持續(xù)降低。

從目前實(shí)際發(fā)行情況看，房企融資的難度處于歷史最低水平，平均融資利潤也非常低，平均融資成本票面利率集中在4-5%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年同期的6-8%。

8月份，“三道紅線”對企業(yè)的杠桿水平進(jìn)行了限制，但在此之后的數(shù)個月，房企便迎來了密集的發(fā)債期。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：9-10月全國房企境內(nèi)外融資全面井噴，境內(nèi)債券發(fā)行超過1000億，比2019年同期的673億上漲了48.6%。

某券商分析師向界面新聞表示：“發(fā)債基本上是借新還舊，對應(yīng)2015年發(fā)債高峰時債券到期的續(xù)發(fā)，因此在債務(wù)規(guī)模上并不會有大規(guī)模增長，三道紅線對應(yīng)的是控制債務(wù)規(guī)模，但不是債務(wù)規(guī)模不增長而是穩(wěn)定增長。”

根據(jù)wind統(tǒng)計的11月1日至10日的23筆境內(nèi)債券信息顯示，票面利率最高為7%，最低僅2.48%，大部分募集的資金將償還之前的債務(wù)。

另外，在疫情得到控制之后，房企業(yè)績穩(wěn)步增長，也起到降低企業(yè)債務(wù)規(guī)模的作用。

中指數(shù)據(jù)顯示，1-10月TOP100房企銷售額均值為994.9億元，增長率均值為12.3%；從代表企業(yè)三季報表現(xiàn)來看，房企營業(yè)收入及凈利潤穩(wěn)步增長。

不過整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企融資在抓緊窗口期，張大偉表示：“市場分化，企業(yè)融資成本分化嚴(yán)重，部分企業(yè)融資成本低于6%，而也有企業(yè)融資成本超過13%，大部分房企為了應(yīng)對未來可能的市場變化，加快儲備資金。對于杠桿率比較高的企業(yè)來說，最近融資壓力有所增加。”

同策研究院資深分析師張吉輝也向媒體表示，房企融資排期是有明確時間要求的，目前看到的發(fā)行債券，都是在半年以前就要開始做準(zhǔn)備工作的，因此目前“三道紅線”的影響還未完全得到體現(xiàn)，但可以預(yù)見的是，眾房企會抓住最后的融資窗口期。

另外值得一提的是，為緩解資金壓力，近期轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)的也明顯增加。

11月9日，富力發(fā)布公告擬44.1億出售廣州國際機(jī)場物流園70%股權(quán)予黑石；6日，招商蛇口41.45億元掛牌深圳南山明華國際會議中心及泰格公寓；11月1日，中國恒大宣布以148.5億元的總價轉(zhuǎn)讓其持有的廣匯集團(tuán)40.964%股權(quán)。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年9月至今，華僑城、招商等企業(yè)頻繁轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目股權(quán)，特別是華僑城，2個月時間轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目多達(dá)12個，這些項(xiàng)目多是酒店、文旅城等回報周期較長的業(yè)態(tài)。

對此，克而瑞分析稱，股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息暴增的直接原因是融資環(huán)境收緊。融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺后，大部分房企有一條或多條指標(biāo)“踩線”，政策壓力下，房企開始主動調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，通過增發(fā)新股、子公司IPO等方式加強(qiáng)股權(quán)融資，而出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。