1.
如果用一個(gè)比較負(fù)面的詞匯形容購(gòu)房者，個(gè)人感覺(jué)“卑微”一詞可以上榜。
最近一段時(shí)間，青島的購(gòu)房者可以說(shuō)是相當(dāng)“卑微”了。
進(jìn)入四季度“約定俗成”的交房季，各種新房質(zhì)量問(wèn)題見(jiàn)諸報(bào)端：墻裂、漏水、精裝變簡(jiǎn)裝等等，購(gòu)房者在維權(quán)和維修之間，疲于奔命。
然后，市北秀X項(xiàng)目，疑似房企資金鏈斷裂項(xiàng)目爛尾的新聞開(kāi)始“鋪天蓋地”，讓包括筆者在內(nèi)的不少人都吃了一驚，2020年了，居然還有主城的項(xiàng)目會(huì)爛尾？！
當(dāng)然，這兩天最大的熱門(mén)，無(wú)疑是“即墨城西某項(xiàng)目，降價(jià)六七十萬(wàn)，前期業(yè)主怒砸售樓處”的新聞。
一路看下來(lái)，前面遭遇質(zhì)量問(wèn)題的購(gòu)房者，反而是損失最小的，真的是沒(méi)有最慘只有更慘。
2.
按照新房拿地到交付36個(gè)月工期的常規(guī)計(jì)算，今年底交付的項(xiàng)目，最早的開(kāi)售日期可以追溯到17年末。
2017年青島樓市是個(gè)什么年景？
整體來(lái)說(shuō)，從2016年開(kāi)始，全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)始普漲。
所謂的普漲，就是一線城市漲完，二線漲；南方漲完，北方漲；中心城市漲完，周邊開(kāi)始漲。
這種漲價(jià)沒(méi)有啥邏輯，完全沒(méi)有城市之間的等級(jí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差距，用一些業(yè)內(nèi)的話說(shuō)，這是“漲價(jià)傳染”。
青島在樓市方面的反應(yīng)，歷來(lái)要比其他城市“慢半拍”。2016年結(jié)束的時(shí)候，全市均價(jià)同比上漲不到8%，漲幅最高的高新區(qū)，房?jī)r(jià)較前一年上漲27.22%。
這個(gè)情況到了總結(jié)2017年的時(shí)候，完全變了樣，全市均價(jià)同比上漲18.88%，全市劃分的十四個(gè)統(tǒng)計(jì)區(qū)域里，除了平度萊西兩個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)，其他十二個(gè)區(qū)域，上漲幅度最小的，都達(dá)到了16.11%。主城區(qū)內(nèi)，市南上漲70.15%，李滄上漲63.70%；近郊區(qū)域，城陽(yáng)上漲45.58%。
在經(jīng)歷了最嚴(yán)調(diào)控之后，18年青島全市均價(jià)漲幅再創(chuàng)新高，達(dá)到了24.93%。除了市南和萊西兩區(qū)域之外，其他各片區(qū)在前一年不低的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上，仍有兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)幅度。
可以說(shuō)自2016年起到2018年，是青島房?jī)r(jià)近十年來(lái)上漲最“瘋狂”的一個(gè)階段，價(jià)格“日新月異”，還經(jīng)常供不應(yīng)求。
也是在那段時(shí)間，青島主城區(qū)小戶型開(kāi)始“稀缺”，毛坯交付近乎“絕跡”，飛、購(gòu)房者的選擇只有“大”和“精”。
3.
花無(wú)百日紅，很多人可以預(yù)料到，大漲之后會(huì)有大跌。
但是在青島，大跌是不存在的。
普通人比較直觀的感覺(jué)是，電話賣(mài)房的又多了，新房市場(chǎng)又有毛坯房源了，主城區(qū)又開(kāi)始有小戶型供應(yīng)了，各種名目的優(yōu)惠打折促銷(xiāo)又回來(lái)了。
因?yàn)楦鞣N“約定俗成”，開(kāi)發(fā)商們極少明著降價(jià)，但明眼人都知道，有些片區(qū)，有的項(xiàng)目，價(jià)格確實(shí)下來(lái)了。
在拿地成本、建筑成本、人工成本都沒(méi)有下降空間的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商為什么會(huì)“暗著”降價(jià)？
為了活下去。
今年以來(lái)，因?yàn)橐咔?、調(diào)控、市場(chǎng)等各種因素，近開(kāi)年的前兩個(gè)月就有百余家中小型房企申請(qǐng)破產(chǎn)，如今年尾將至，這一數(shù)字會(huì)有怎樣的變化可想而知。
撇開(kāi)中小房企不談，大型房企的日子也未必好過(guò)。“三條紅線”監(jiān)管制度的正式出臺(tái)，讓不少品牌房企頭懸達(dá)摩克利斯之劍。
活下去成了房企最迫切的要求。
開(kāi)源節(jié)流。于“節(jié)流”各個(gè)企業(yè)或有不同，但“開(kāi)源”，還有什么比把房子賣(mài)掉把資金收回來(lái)更快的方式嗎？
想明白這一點(diǎn)，或許就能理解為什么，“小”“毛”“惠”又回來(lái)了。
4.
印象中，青島范圍內(nèi)，比較有名的售樓處被砸的案例，導(dǎo)火索都是降價(jià)。
無(wú)論剛需還是改善，任何階層的購(gòu)房者恐怕都不能接受，一夕之間，房子貶值幾十萬(wàn)的沖擊。暴怒之下，出現(xiàn)一些過(guò)激的行為可以理解。
但這種“將心比心”的理解，不代表對(duì)這類(lèi)過(guò)激行為的支持。誠(chéng)如有些理智人士所言，房?jī)r(jià)上漲的時(shí)期，也沒(méi)有人給開(kāi)發(fā)商返點(diǎn)分成，為何開(kāi)發(fā)商要給購(gòu)房者持續(xù)“保本”呢？
市場(chǎng)化之下，樓市和股市一樣，“入市有風(fēng)險(xiǎn)”，只不過(guò)，多年房?jī)r(jià)上漲的慣性，讓普通人把這個(gè)“風(fēng)險(xiǎn)”忽略了而已。
其實(shí)，購(gòu)房者想要盡可能的降低房?jī)r(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)，還是需要自己“入市”前多做功課。
比如以房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺程度而言，中心城區(qū)要好過(guò)周邊區(qū)域是放之四海而皆準(zhǔn)的慣例。
再比如，房企扎堆、價(jià)格趨同的片區(qū)，定價(jià)特別高或者特別低的項(xiàng)目都要警惕。
這些買(mǎi)房前需要注意的小細(xì)節(jié)，都是避免買(mǎi)房后踩坑的關(guān)鍵。
5.
隨著金九銀十的結(jié)束，各大房企又進(jìn)入了年末最后沖刺的階段。
可以預(yù)想到的是，未來(lái)的五十多天里，會(huì)有更多的項(xiàng)目，或明或暗的加入降價(jià)的大軍里。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，任何促銷(xiāo)都屬于企業(yè)自身的行為，無(wú)可厚非。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是場(chǎng)不大不小的考驗(yàn)。是否入市，何時(shí)入市，都將成為個(gè)人資產(chǎn)能否保值增值的關(guān)鍵。更不用說(shuō)，或許還有房屋質(zhì)量、配套縮水這些不算大但鬧心的問(wèn)題。
但無(wú)論怎樣，房屋買(mǎi)賣(mài)作為一種市場(chǎng)行為，交易的雙方，都應(yīng)該履行契約，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。
畢竟，國(guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的！
