樓市傳統(tǒng)的“金九銀十已經(jīng)過半”，十月是最后一個黃金節(jié)點了，從市場反應(yīng)來看青島樓市價值在重新洗牌，價值線調(diào)整，樓市呈現(xiàn)單點分化。但從成交數(shù)據(jù)來看，青島樓市比較穩(wěn)健，疫情解封后商品房月成交量均過萬套，也沒有像濟南一樣出現(xiàn)過項目開盤價低于地價的情形。
2020年1月1日——9月27日青島商品房成交月度走勢
根據(jù)銳理數(shù)據(jù)系統(tǒng)：2020年截至目前商品房網(wǎng)簽成交接近10萬套，刨除受疫情封閉的一二三月，其余月份皆過萬，其中6月份成交突破1.5萬套。
在區(qū)域分布中，西海岸多年“獨霸”青島市場；第二的城陽因為共有產(chǎn)權(quán)刺激上半年很堅挺，在政策調(diào)整后，成交量明顯萎縮，局部出現(xiàn)降價；膠州也依舊位列三甲，膠州樓市成交得益城市價值的想象力。
N0.1 | 膠州的增量思維，欲重返輝煌
膠州的想象力源于增量思維。
膠州有著4500多年的歷史，唐朝就設(shè)立板橋鎮(zhèn)，北宋時期發(fā)展成為全國五大商埠之一、長江以北唯一的通商口岸，膠州的開放，商貿(mào)的繁華，讓其雄踞膠東的門戶，直到近代才被后起的青島所取代，可以說是“先有膠州，后有青島”。
如今的膠州開始了重返輝煌之路，膠東新機場，上合示范區(qū)，地鐵，高校等戰(zhàn)略大項目的落地，為膠州帶來新的發(fā)展機遇，進化城市界面，更新城市價值。
膠州將撤市劃區(qū)是推動器，當(dāng)然要等官宣，這是后話。
膠州定位打造成“海陸空鐵”立體綜合交通樞紐型區(qū)域，膠東新機場，膠州北站，地鐵8號、8號支線、12號線以及14號線，跨海大橋，機場快速路等，融合航空、鐵路、公路、軌道等多種方式于一體。半小時到達主城與青島主城同城化，2小時覆蓋山東主要城市，“同頻共振”效應(yīng)發(fā)揮到最大。
其中，權(quán)重最重的膠東國際機場，遠期目標(biāo)是建成與全球溝通的國際航空樞紐，成為東北亞最具影響力的航空大都市。與深圳寶安空港新城、上海虹橋商務(wù)區(qū)、成都天府空港新城一樣，膠東臨空經(jīng)濟區(qū)將是青島臨空經(jīng)濟的戰(zhàn)略支點。
上合峰會給青島樓市帶來階段性巔峰，會后成立的上合示范區(qū)，將打造成國際合作的平臺，是一帶一路政策的橋頭堡，開放和交流進一步打開。
未來，膠州將與更多地區(qū)實現(xiàn)人流、物流、商業(yè)、信息流的交流，最終改變膠州的城市觀念、人口結(jié)構(gòu)、消費觀念等，帶來新的發(fā)展動能和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，這都是現(xiàn)在以及將來膠州房地產(chǎn)發(fā)展的最大增量。
NO.2 | 膠州樓市生態(tài)鏈的頂端
膠州樓市經(jīng)過這幾年增容，5大板塊已經(jīng)形成，隨著市場大周期的調(diào)整，板塊之間的分化和層級明朗起來，退潮之后價值線的穩(wěn)固性也浮出。
2020年1月1日——9月27日膠州5大板塊商品房成交
嚴重依賴外來客戶的膠州開發(fā)區(qū)已經(jīng)后繼乏力，走不動了，有的項目開盤去化個位數(shù)；占據(jù)城市核心資源，配套基底完善的老牌熱門區(qū)域膠州新城區(qū)較為平穩(wěn)，例如，膠州新城區(qū)的萬科公園大道逆市飄紅，開盤均價接近16000元/㎡，開盤當(dāng)天賣出200多套，量價齊高。2020年截止到目前，膠州新城區(qū)的成交量占據(jù)五大板塊之首。
一個城市的核心地段代表著核心文化與生活方式，匯聚了城市最優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、文化、交通等公共配套資源。房價的升值外溢效應(yīng)從來都是始于城心，離中心越近，你的財產(chǎn)就越值錢。
膠州新城區(qū)板塊是膠州城市的坐標(biāo)和城心，膠州市政府位于板塊中心，板塊內(nèi)商圈寶龍廣場，膠州一中，三里河公園等資源集粹，膠州新城區(qū)板塊代表著膠州經(jīng)濟，生活方式等的最高水平。
當(dāng)然，房子作為商品，價格和市場最終還有由供求關(guān)系決定，膠州新城區(qū)的成交量跑贏膠州其他板塊的同時，膠州新城區(qū)板塊的庫存要遠低于明星板塊膠州開發(fā)區(qū)，同時也少于膠州老城區(qū)板塊。
另一方面，膠州新城區(qū)短時間內(nèi)也不會有批量集中供應(yīng)出現(xiàn)，今年截止到目前，膠州新城區(qū)板塊共成交7宗商住地，其中有3宗為青島恒大文化旅游城項目用地，未來不會出現(xiàn)大面積供應(yīng)，供應(yīng)流很穩(wěn)定。
占有優(yōu)質(zhì)資源、基底完善、人口密集、供求關(guān)系穩(wěn)定的區(qū)域，在何種周期之下價值線都最為穩(wěn)定。對持有片區(qū)房產(chǎn)的人來說，資產(chǎn)保值和增值安全系數(shù)更高，這是膠州新城區(qū)板塊成為膠州樓市生態(tài)鏈頂端的邏輯。
NO.3 | 膠州市場的挑戰(zhàn)，如何破局？
膠州新城區(qū)板塊樓市今年最大的動靜是恒大旅游集團的進入，打造了青島恒大文化旅游城項目，該項目不僅位于膠州新城區(qū)板塊，同時也是上和示范區(qū)和少海新城的輻射區(qū)域，同享三個板塊的紅利。
青島恒大文化旅游城區(qū)位圖
青島恒大文化旅游城落地膠州不光是恒大和膠州的機遇，同時也面臨著市場的挑戰(zhàn)，如何在膠州整個市場中破局，青島恒大文化旅游城主要從兩個方面進行，一是地段，二是項目配套升級。
首先是地段，也就是擇址觀，地段選對了項目就成功了一大半。青島恒大文化旅游城是一個文旅項目，與其他文旅項目偏居一隅不同，青島恒大文化旅游城距離膠州市政府僅2.7公里，完全可以享受膠州市中心的優(yōu)質(zhì)成熟配套資源，而且項目沿千畝青年湖水庫而建，三里河公園以及萬畝少海濕地都可短時間內(nèi)到達，具備了剛需和改善的宜居屬性，這就有了客群支撐。
青島恒大文化旅游城實景圖
同時，項目自身內(nèi)在生長因子不斷完善著項目自身配套及片區(qū)的基底。項目引進了山東師范大學(xué)直屬實驗小學(xué)；自建風(fēng)情商業(yè)街、繽紛美食街、歐式城堡酒店、恒大鉑金會所等多種業(yè)態(tài)配套，最重要是配建的恒大水世界。
風(fēng)情商業(yè)街效果圖
恒大水世界是恒大旅游集團最新升級的拳頭產(chǎn)品，匯集全球?qū)I(yè)設(shè)計團隊，采用國際前端游樂設(shè)備和技術(shù)打造的全球規(guī)模最大、檔次最高的“全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)”恒溫水樂園。
水樂園全室內(nèi)全天候的設(shè)計將實現(xiàn)一年365天開放游玩，原創(chuàng)面積約92230㎡，歡樂親子館、夢幻兒童館、魔力趣味館、飛躍競技館、激流挑戰(zhàn)館、超級極限館六大場館，涵蓋80余個水上游樂項目，包括全球最大造浪池、室內(nèi)親子城、漂流河、水上過山車等17個明星項目，打造全季節(jié)的水上樂園王國，提供“乘風(fēng)破浪”全新體驗。
未來恒大水世界運營后將成為青島乃至山東文化旅游的新名片，彌補了膠州文化旅游的空白。同時作為樂園帶來的經(jīng)濟輻射拉動，將會促進片區(qū)基底和價值線的升級，青島恒大文化旅游城可以說與膠州同頻進步與發(fā)展。
此外據(jù)了解，青島恒大文化旅游城因為首次露面價格低開，精裝起價8字頭，而距離1公里處龍湖昱城均價12000元/㎡，距離2.7公里的市政府東側(cè)萬科已經(jīng)賣到了16000-22000元/㎡；在二手房方面，相近的青湖國際香緹郡二手房報價高達一萬三，無電梯的老小區(qū)諾貝爾山莊成交價已經(jīng)8000多，一二手房價格倒掛，青島恒大文化旅游城在膠州新城區(qū)板塊屬于價格洼地。有興趣的可以去售樓處了解下。
