興隆，位于河北省承德市最南端，是遠近馳名的避暑“涼島”。待京沈高鐵開通后，從北京CBD半小時可抵達，霧靈山下“北京東旅游線”上重要目的地興隆，2019年接待游客465萬人次。難以想象的是，一個32萬人口的小鎮(zhèn)，卻是碧桂園、融創(chuàng)中國、陽光100、中冶置業(yè)和榮盛發(fā)展等諸多頭部和知名房企的“重倉”之地。

7月25日，《證券日報》記者從北京望京出發(fā)，沿京平高速向東北方向行車2小時后，跨入“京津1小時經(jīng)濟圈”的興隆全貌逐漸展顏。俯瞰興隆，群山蒼翠環(huán)繞之下，由人民政府向南及兩翼展開，石材外立面林立的高樓、十多層高的施工塔吊、等待拆遷的舊樓宇、國道上頻繁往來的混凝土、水泥和各種建材的大車……

所有的景象，無一不顯示這個可以將“京津唐承”四城同城化的縣城，樓市正在快速發(fā)展，至于房價，已經(jīng)邁向了“萬元時代”。

房價已漲至均價8000元

面朝已經(jīng)快建好的興隆西站，看到的皆是綠網(wǎng)蓋住的施工現(xiàn)場，兩側(cè)是已經(jīng)廢置的樓宇，商戶均已搬走，新的站前商業(yè)街正在施工中，雖還看不出雛形，但在圍擋的廣告牌中已可窺見一二，這即是去年陽光100在公開市場以近2.6億元競得的“北京的阿爾勒”項目。

驅(qū)車跑遍興隆后，《證券日報》記者發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商陽光100是目前興隆的“大地主”，按照規(guī)劃，緊鄰京沈高鐵興隆西站的“北京的阿爾勒”項目，將是一個占地1100畝的城中城綜合體。

“這個項目首開地塊規(guī)劃建筑面積為16.6萬平方米，其中住宅部分計劃于今年9月份開盤，銷售價格目前還未定，但主力戶型面積為65平方米起，項目30%以上客群鎖定為京津剛需剛改購房者。”陽光100相關(guān)人士向《證券日報》記者表示，興隆是陽光100重倉的環(huán)京城市，公司還深度參與了興隆當(dāng)?shù)赝恋匾患夐_發(fā)市場。

“目前興隆新房的價格在8000元/平方米－9000元/平方米，少數(shù)高端項目中的部分精裝修房源達到1萬元/平方米。”某樓盤一位銷售人員告訴《證券日報》記者，相比環(huán)京樓市其他區(qū)域動輒2萬元/平方米－3萬元/平方米的房價而言，目前興隆樓市剛起步，入駐的全國性房企大約有五六家，總體而言，這個市場屬于價值洼地。“全國性房企的進入，將京津購房人群帶進了這個市場，30%以上的新房被京津購房群體買走了”。

“三年前項目第一次開盤時，有北京來的客戶帶著兩張卡，一下子半層一層地買房，畢竟8000元/平方米的住宅或者商住房，比環(huán)京樓市中的燕郊、固安等地便宜多了。”在當(dāng)?shù)乜磥眍H為高端的興隆融創(chuàng)城銷售中心，一位銷售人員向《證券日報》記者透露，“融創(chuàng)（中國）在興隆拿了7塊地，總計開發(fā)建筑面積達到120萬平方米，在當(dāng)?shù)厥且粋€造城式大盤，一期70%的房子都賣給了來這里買房的北京人和天津人。”

房企盈利空間頗高？

在這個房子既能滿足“半小時”通勤北京自住需求，又能變身旅居房產(chǎn)的市場中，開發(fā)商看重市場空間之余，更重要的是可以通過提升產(chǎn)品溢價，進一步賺取土地紅利，拉高盈利空間。

在興隆核心城區(qū)的寬廣廣場對面，《證券日報》記者注意到，碧桂園開發(fā)的興隆碧桂園項目，一期業(yè)主已經(jīng)入住，偶爾能看到來往于小區(qū)的居民，帶孩子的老人等。不過，圍繞著社區(qū)的商業(yè)門店卻鮮有開張經(jīng)營。

“碧桂園是第一個進入興隆的頭部房企，一期剛賣房時曾叫價5000元/平方米左右，待融創(chuàng)入場之后因土地成本較高一下子叫價超過7000元/平方米時，碧桂園才開始跟風(fēng)漲價。”一位當(dāng)?shù)厝耸肯颉蹲C券日報》記者表示，碧桂園項目用地是山地，拿地價格便宜，別墅價格約為1.2萬元/平方米，盈利空間很高。

“項目一期銷售均價約為7500元，現(xiàn)在部分房源也有優(yōu)惠，價格在8000元/平方米左右，總價區(qū)間在80萬元—100萬元之間。”碧桂園興隆售樓中心一位銷售員向《證券日報》記者直言，整體上，30%－40%客戶來自北京和天津。今年上半年，有的客戶干脆沒來現(xiàn)場，在網(wǎng)上就下了定金把房子定下了。

“目前在興隆市場中，偏重文旅屬性的由中冶置業(yè)開發(fā)的樓盤銷售價格較高，但位置較偏。比如在定位‘文旅+康養(yǎng)+地產(chǎn)’的由中冶置業(yè)開發(fā)的項目中，部分住宅銷售價格在1.2萬元/平方米左右。”上述熟悉當(dāng)?shù)貥鞘腥耸肯颉蹲C券日報》記者表示，據(jù)說該樓盤融合主題樂園、健康養(yǎng)老、休閑農(nóng)業(yè)、體育運動、度假酒店、文化創(chuàng)意等多元產(chǎn)業(yè)和業(yè)態(tài)，客群大多數(shù)都來自京津地區(qū)。

“要論盈利空間，興隆市場未來的最大贏家應(yīng)該是陽光100，其幾乎將興隆一半土地收入囊中。”有接近陽光100人士向《證券日報》記者表示，陽光100深度參與了興隆的一級土地開發(fā)，在前期設(shè)計規(guī)劃以及一二級土地市場聯(lián)動方面都占有先機，待高鐵以及京承高速開通，高鐵半小時，高速1.5小時抵達的交通優(yōu)勢釋放，預(yù)計興隆房價將全面升入“萬元時代”，陽光100收益可期。

《證券日報》記者也注意到，根據(jù)2019年年報披露，陽光100在興隆縣高鐵新城進行一級土地開發(fā)的面積高達6000畝。在興隆縣六道河鎮(zhèn)的國際藝術(shù)區(qū)項目，規(guī)劃占地面積超過3000畝。而這些土地一級開發(fā)項目未來也將成為陽光100新增土儲的重要來源。

“從京津購房客群的買房路徑來看，從市內(nèi)的公園地產(chǎn)到五六環(huán)外的山水別墅，再到環(huán)京區(qū)域的生態(tài)大盤。”有市場人士稱，優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境、便捷的交通條件，較低的購房門檻，再加上較高的升值預(yù)期，是吸引購房者入場的重要條件。

目前來看，興隆樓市成交量價雖有波動，但整體上正處在逐步升溫通道中?；蛟S，接下來，重倉興隆土地者將是環(huán)京樓市的又一波贏家，但押寶是否準(zhǔn)確還待后市觀察。記者 王麗新