在西海岸新區(qū)活力依舊、城陽熱度高漲、即墨土拍蓄力的時(shí)候，久無大動(dòng)作的膠州仿佛已經(jīng)退出了“青島近郊”的群聊，行事低調(diào)。

然而，在青島上半年總結(jié)之后，膠州便開始刷起了存在感。

自2013年新機(jī)場(chǎng)獲批落戶膠州后，膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的進(jìn)展便成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。根據(jù)近期報(bào)道，膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)工程現(xiàn)已全面竣工驗(yàn)收，為下一步轉(zhuǎn)場(chǎng)做準(zhǔn)備。

與新機(jī)場(chǎng)相接的地鐵8號(hào)線北段，距年底通車的時(shí)間也愈加鄰近。

機(jī)場(chǎng)落地，為膠州新增地標(biāo)，將在一定程度上提高膠州在外的知名度；地鐵開通，未來也將便捷膠州與青島各城區(qū)間的聯(lián)系，縮短市區(qū)前往機(jī)場(chǎng)的出行時(shí)間。這兩項(xiàng)交通工程的協(xié)作，建成后將為膠州帶去不少的發(fā)展動(dòng)力。

回看膠州全域，由于南北間跨度較大，由此形成的片區(qū)發(fā)展不平衡已成現(xiàn)狀。中部的中心城區(qū)發(fā)展歷史久遠(yuǎn)，依托行政機(jī)關(guān)和交通樞紐發(fā)展成生活圈成熟的新、老城區(qū)；南北部依托大規(guī)劃正在穩(wěn)步建設(shè)成新一代活力片區(qū)；西部則因發(fā)展規(guī)劃，現(xiàn)狀較為“原始”。雖有不限購(gòu)這一地區(qū)的優(yōu)勢(shì)，但在不同片區(qū)的發(fā)展醞釀下，膠州各片區(qū)的樓市也呈現(xiàn)不同狀態(tài)。

總的來說，膠州的房?jī)r(jià)洼地雖多，但值得一觀的還是那幾個(gè)片區(qū)。

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，膠州目前已吸引了如龍湖、碧桂園、融創(chuàng)、萬科、海爾、保利等頭部房企布局加盟，共計(jì)有86個(gè)項(xiàng)目在售和待售，其中79個(gè)為普通住宅項(xiàng)目。

時(shí)下熱區(qū)，備受關(guān)注

在膠州，最讓外界期待的片區(qū)，自然是憑借規(guī)劃和項(xiàng)目賺足了名聲的空港片區(qū)和開發(fā)區(qū)片區(qū)。

空港片區(qū)

承接新機(jī)場(chǎng)紅利而走紅的空港新區(qū)，在新機(jī)場(chǎng)和地鐵的落地下，成了膠州熱度最高的片區(qū)之一。但與其熱度相悖的，還是其現(xiàn)狀的尷尬。目前空港片區(qū)的面貌多數(shù)還是以村莊為主，各項(xiàng)配套也均停留在初級(jí)階段，僅供維持生活需求，與空港的“高新”定位還有差距。再者，由于空港片區(qū)攬括新機(jī)場(chǎng)，飛行航線下對(duì)部分周邊居民的生活有一定影響。

但片區(qū)內(nèi)的商業(yè)，將得到一定程度的改善。6月24日，膠東航空城5.28億元底價(jià)竟得膠州空港約40萬平商業(yè)用地。商業(yè)用地的出讓與建設(shè)，將在一定程度上彌補(bǔ)片區(qū)內(nèi)商業(yè)配套的短缺。

目前該片區(qū)內(nèi)海爾、中建、魯騏等產(chǎn)品在售，均價(jià)維持在七八千元。

開發(fā)區(qū)片區(qū)

坐擁“上合”的國(guó)字招牌，開發(fā)區(qū)片區(qū)也是膠州域內(nèi)熱度較高的片區(qū)。自上合落地膠州后，開發(fā)區(qū)片區(qū)接連迎來數(shù)十億的項(xiàng)目進(jìn)駐，讓開發(fā)區(qū)片區(qū)成為“真金白銀”堆砌起來的潛力片區(qū)。而在上合風(fēng)頭的帶引下，不少外地投資者也看中了這片待起航的潛力片區(qū)，紛紛于此投資置業(yè)。

目前開發(fā)區(qū)片區(qū)內(nèi)如融創(chuàng)、龍湖、碧桂園、花樣年、遠(yuǎn)洋等產(chǎn)品在售，價(jià)格線已上調(diào)至1萬元左右。

發(fā)展完善，趨勢(shì)向上

膠州樓市的火爆，很大程度上源于各項(xiàng)規(guī)劃政策的引導(dǎo)。但遠(yuǎn)景規(guī)劃由于變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)遠(yuǎn)、且存在不確定性，所以相較于因規(guī)劃而紅火的空港和開發(fā)區(qū)來說，受大規(guī)劃影響較小的中心城區(qū)的樓市狀態(tài)就比較穩(wěn)定。

新城片區(qū)

位于膠州城市發(fā)展板塊的新城片區(qū)來說，其內(nèi)擁有的生活資源無疑是最為豐富的。無論是利群廣場(chǎng)還是中心醫(yī)院，從實(shí)驗(yàn)小學(xué)到實(shí)驗(yàn)中學(xué)，片區(qū)內(nèi)的生活圈也在日益完善。也正是由于配套和發(fā)展的相對(duì)成熟，所以新城片區(qū)也一直占據(jù)著膠州全市的房?jī)r(jià)高地，部分產(chǎn)品已有沖向2萬大關(guān)的勢(shì)頭。

目前該板塊聚集的房企也較為豐富，無論是外來的龍湖、碧桂園、融創(chuàng)等大鱷，還是天一仁和、銀盛泰等本土房企，推出的項(xiàng)目產(chǎn)品以大面積改善戶型為主。

老城片區(qū)

與新城片區(qū)相似的是，老城片區(qū)內(nèi)的生活配套也已有規(guī)模，醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套也具備。但由于依托膠州火車站而起步，鐵路線貫穿在該片區(qū)，周邊多老舊企業(yè)分布；且與新城片區(qū)相比，缺乏大型的商業(yè)體，活力不足。

目前老城片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目分布最多，保利、海爾、旭輝銀盛泰等知名房企也在此布局，產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間較大，選擇也將為豐富。

蓄力起航，靜待時(shí)間

在膠州的各個(gè)片區(qū)中，有的因規(guī)劃而實(shí)現(xiàn)了熱度的飛躍，有的因生活圈醇熟而抓住了本地購(gòu)房者的心，同樣，也自然有因現(xiàn)階段規(guī)劃遜色、配套不完善的片區(qū)而只能觀望期待。

少海片區(qū)

少海片區(qū)因?yàn)樯俸：木坝^資源，一直被外界視為“休閑”“度假”的圣地。而周邊沿湖而建的項(xiàng)目也多半面向改善族的大戶型或是高端一族的別墅產(chǎn)品。據(jù)此前報(bào)道，少海片區(qū)的控規(guī)正在進(jìn)行調(diào)整，在功能定位上為未來空港城市核心區(qū)，主打高端商務(wù)、居住、國(guó)際旅游度假區(qū)。從現(xiàn)有情況來看，少海片區(qū)內(nèi)如東方醫(yī)院等配套雖在逐步完善，但距離高端的定位還有一定差距。

生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)

生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)位于膠州西南部，片區(qū)風(fēng)貌以村莊為主。雖為房?jī)r(jià)洼地，但是因?yàn)樘厣℃?zhèn)等規(guī)劃建設(shè)，可出讓建設(shè)的住宅用地有限，所以該片區(qū)內(nèi)的新房房源數(shù)量較少。

現(xiàn)如今，熱火朝天的“金膠州”已不見了蹤跡，取而代之的是去化困難的樓市現(xiàn)狀。據(jù)銳理新媒體統(tǒng)計(jì)，2020年1月膠州的新房去化周期為20個(gè)月，隨后周期愈加延長(zhǎng)，至6月膠州的去化周期已變?yōu)?6個(gè)月。

此外，近年來關(guān)于膠州的樓市走向眾說紛紜。以現(xiàn)狀來看，膠州市目前在售、待售有86個(gè)項(xiàng)目，數(shù)量?jī)H位于西海岸新區(qū)之后；上半年膠州也接連出讓了幾宗住宅用地，下半年新房的庫存量也將增加；據(jù)銳理新媒體統(tǒng)計(jì)，2020年上半年膠州新建商品住宅均價(jià)為10230元/㎡，房?jī)r(jià)在近郊中處洼地。項(xiàng)目多且有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這是膠州所長(zhǎng)。

但隨著下半年樓市大幕的開啟，膠州若想僅憑數(shù)量和價(jià)格、熱點(diǎn)的新機(jī)場(chǎng)和地鐵，來實(shí)現(xiàn)樓市的逆風(fēng)翻盤，是有些過于艱難；若是后續(xù)的各項(xiàng)目配套能夠跟上，倒是有幾線生機(jī)可正名。