01

沒有最壞也沒有最好

預(yù)測樓市不是一件容易的事情，剛剛過去這半年，這個備受矚目的市場，就證明了自己的多變：開春一場疫情，“穩(wěn)定”、“回暖”等普遍預(yù)期無解落空，當(dāng)悲觀上頭、焦慮彌漫時，春夏之交又是一波絕地逆襲和深V反轉(zhuǎn)，這個半年里，出現(xiàn)了一個絕對低迷的2月，和一個觸及高點的6月，它是最壞的？還是最好的？

近一年青島新建住宅成交走勢圖

2020年1-6月，青島市新房成交62218套，同比下降5.79%。以半年為統(tǒng)計周期，這就是2年半以來成交最差的6個月。但衡量這個半年的樓市溫度勢必要把疫情考慮進(jìn)去，畢竟在2月最嚴(yán)峻的時刻，成交掛零也是大多數(shù)樓盤的“正常”表現(xiàn)。

把這個意外選項剔除掉，其實第二季度三個月，擺脫疫情感染的青島樓市反彈勢頭其實相當(dāng)驚人。尤其是6月份，雖然并非樓市傳統(tǒng)活躍月份， 卻以13941套成交，秒殺去年的金九銀十，這個數(shù)字甚至是過去18個月青島樓市最高紀(jì)錄。

02

市北怎么了？

樓市保持了正常的邏輯和慣性，雖然有疫情這樣的突發(fā)事件，但我們依然見證了它的韌性。于是那些暫停就像是積蓄力量的修正，停得越徹底，爆發(fā)得越干脆。

2020上半年青島各區(qū)市新房銷售排行

如果說需求是樓市難以任性起伏的牽引繩，那么，某些場外因素就是這個市場的助燃劑，比如宏觀形勢帶來貨幣政策的變化，再比如城陽的共有產(chǎn)權(quán)政策。

前者努力把樓市的投資預(yù)期撥往正向，后者幾乎是吹響了青島樓市逆境崛起的號角。城陽區(qū)因此成為上半年青島樓市區(qū)域成交的亞軍，12921套甚至比第三名膠州高出了50%以上，如果把關(guān)聯(lián)度很大的高新區(qū)也合并計算，其實“大城陽”片區(qū)與冠軍西海岸也差不了多少。

2020上半年青島各區(qū)市新房銷售排行

數(shù)據(jù)不會撒謊，它會告訴我們印象是印象，事實是事實，有時候，印象就是事實的假象。比如都覺得上半年市北動靜很大，又是黑龍江路上群雄爭霸，又是老城區(qū)新盤多發(fā)，好像除了西海岸和城陽，就數(shù)它最熱，但主城開發(fā)空間有限就是不可逆的趨勢，以成交量論，市北勉強在11個地產(chǎn)區(qū)域中排上老六，不僅被傳統(tǒng)西、膠、即落在身后，比“低調(diào)”起來的高新區(qū)成交也少了近1000套，甚至連平時不顯山不露水的平度，也能以300套左右的微弱落差緊咬市北。

被盛傳銷售壓力山大的膠州，還是以8000多套的成績保住了三甲身份。一個機(jī)場隨時可能投入使用，沒有限購鎖喉，價格卻“洼”到可以的片區(qū)，不會真的淪落到無人問津。

03

青島房東更務(wù)實了

2020年未必是最好的半年，但更談不上“最壞”。從二手房的成交看，這種觀點的論據(jù)更加充分。

2020上半年青島二手房月成交套數(shù)

即便有疫情拖了后腿，青島2020年1-6月的二手房成交量還實現(xiàn)了同比上漲。與一手房市場的半程峰值收官表現(xiàn)類似，6月份青島二手房成交6700套，同比上漲36.4%，同樣是近18個月二手房市場的最佳表現(xiàn)。

2020上半年青島二手房月成交面積

為什么二手房市場的反彈好像比一手房還要明顯？首先，近兩年青島二手房市場相對新房市場更為平淡，這種背景會將任何一種向上的風(fēng)吹草動映襯得更加顯眼。

其次，很長時間的“成交艱難”鍛煉了賣方心性，在定價策略，議價空間方面，青島房東們更加務(wù)實，一二手房價格倒掛的現(xiàn)象在很多片區(qū)得以緩解。

其實，部分區(qū)域的一手房市場熱度，對二手房市場也實現(xiàn)了聯(lián)動和刺激。比如遠(yuǎn)洋項目今年對浮山后片區(qū)二手房成交的活躍度就產(chǎn)生過正面影響。

2020上半年青島二手房各區(qū)市銷售成績

縱觀2020青島樓市的上半場，一個糟糕的開端搭配一個小燃的收尾，整體表現(xiàn)十分正常。青島的城市魅力在，青島的發(fā)展動能足，青島樓市的后勁就有充分的保證。