投資回暖之下，房企上半年拿地投資呈現(xiàn)“先抑后揚(yáng)”曲線，百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比上漲和下滑企業(yè)各占一半。碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)和萬(wàn)科等頭部房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地相對(duì)謹(jǐn)慎，而部分浙系房企投資則相對(duì)積極。

“頭部房企前兩個(gè)月比較謹(jǐn)慎，大企業(yè)要考慮運(yùn)營(yíng)安全問(wèn)題，上半年在公開(kāi)市場(chǎng)拿地縮減，但在收并購(gòu)或協(xié)議拿地方面進(jìn)行了補(bǔ)倉(cāng)，整體看投資拿地力度并不弱。”同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，二季度公開(kāi)市場(chǎng)土地價(jià)格上漲之后，部分房企投資邏輯開(kāi)始轉(zhuǎn)變，尤其頭部房企更關(guān)注協(xié)議拿地、舊改或者以收并購(gòu)等方式增加土地儲(chǔ)備。

“房企有能力進(jìn)行土地?cái)U(kuò)充，一方面來(lái)源于自身較好的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與穩(wěn)定的資金流動(dòng)性。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，另一方面，上半年金融環(huán)境的相對(duì)寬松，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)超預(yù)期恢復(fù)，各地方政府土地政策積極等均給予房企足夠的機(jī)會(huì)和市場(chǎng)預(yù)期。

二三線城市成拿地主戰(zhàn)場(chǎng)

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，百?gòu)?qiáng)房企新增貨值門(mén)檻達(dá)到79.6億元，環(huán)比上漲19%，同比上漲1%；百?gòu)?qiáng)房企新增總貨值近4.4萬(wàn)億元，同比下降2%，總量較去年同期減少1000億元。

克而瑞地產(chǎn)研究指出，分梯隊(duì)來(lái)看，10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的36%，同比下降7個(gè)百分點(diǎn)；第二梯隊(duì)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的25%，同比上升了6個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來(lái)看，新增土儲(chǔ)資源主要被20強(qiáng)房企所搶占，占比超六成，資源仍高度集中。

“從房企拿地城市來(lái)看，奧港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角兩個(gè)經(jīng)濟(jì)圈仍是房企重點(diǎn)戰(zhàn)略投資區(qū)域，TOP30主流房企投資傾向回歸二三線城市，少部分下沉到三四線城市。”張宏偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，總體來(lái)看，二三線城市樓市市場(chǎng)容量高，有高周轉(zhuǎn)空間，是房企投資布局的主戰(zhàn)場(chǎng)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，投資潛力大的城市、以及部分城市優(yōu)質(zhì)地塊將面臨更激烈競(jìng)拍，尤其以一二線城市和長(zhǎng)三角三四線城市最為明顯，房企“撿漏”難度持續(xù)提升。二季度金地、中海、新城在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市參拍重點(diǎn)地塊的次數(shù)超過(guò)70次，但最終競(jìng)得的概率僅有兩成左右，熱點(diǎn)地塊的競(jìng)拍激烈程度可見(jiàn)一斑。此外，綠城、濱江、德信等浙系房企逆市在深耕區(qū)域納儲(chǔ)，杭州、蘇州等核心城市供地積極性也明顯提升，其中百?gòu)?qiáng)房企上半年在杭州拿地建面同比增幅超七成。

頭部房企拿地另辟蹊徑

考慮到目前經(jīng)濟(jì)下行壓力及疫情反復(fù)帶來(lái)的不確定性，不同梯隊(duì)的房企在拿地投資上明顯態(tài)度不同，拿地方式也是各顯神通。

克而瑞地產(chǎn)指出，頭部房企因土儲(chǔ)貨值高、去化周期較長(zhǎng)，且重倉(cāng)一二線城市的房企持續(xù)保持理性拿地態(tài)度；第二三梯隊(duì)房企為了進(jìn)一步提升業(yè)績(jī)，納儲(chǔ)需求迫切，大概率會(huì)保持積極的態(tài)度。此外，中下游房企則受制于銷(xiāo)售、現(xiàn)金流壓力，拿地力度提升有限，必須謹(jǐn)慎拿地、控制風(fēng)險(xiǎn)。

“對(duì)于土地市場(chǎng)，公司一貫保持‘且走且看’的平和心態(tài)，不拿地王，不拿高價(jià)地，用頻率換概率。今年以來(lái)，公司緊抓市場(chǎng)窗口期，在一二線高能級(jí)城市合理增加了一些土地儲(chǔ)備，但整體溢價(jià)率一直保持在較低水平。”龍湖集團(tuán)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，具體拿地方式方面，市場(chǎng)特別熱時(shí)，公司會(huì)采取收并購(gòu)結(jié)合TOD地鐵上蓋物業(yè)的方式來(lái)拿地。今年上半年，龍湖在土地市場(chǎng)累計(jì)獲得五個(gè)TOD項(xiàng)目，分布于長(zhǎng)沙、東莞、武漢、杭州和西安，共同特征是均位于核心城市群高能級(jí)軌道交通節(jié)點(diǎn)，復(fù)合業(yè)態(tài)綜合開(kāi)發(fā)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合能力要求較高。

“頭部房企土儲(chǔ)規(guī)模較高，前期已有大量的土地積累，從中長(zhǎng)期的戰(zhàn)略角度，在土地策略上主要聚焦調(diào)整空間結(jié)構(gòu)、購(gòu)地成本和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。而收并購(gòu)、舊改、與TOD項(xiàng)目可以利用更低的土地成本獲取更優(yōu)質(zhì)的城市資源。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，更重要的是，目前境內(nèi)外金融市場(chǎng)對(duì)房企融資用途監(jiān)管?chē)?yán)格，不得直接用于購(gòu)地等行為，而在城市更新、舊改、TOD等項(xiàng)目中可以設(shè)有專(zhuān)項(xiàng)融資債券以及REITs等在資本市場(chǎng)獲取更多資金資源。

對(duì)于下半年的市場(chǎng)格局，克而瑞地產(chǎn)也指出，整體來(lái)看，疫情過(guò)后本輪重點(diǎn)城市加快核心地塊的出讓?zhuān)瑢?duì)于有資金實(shí)力的企業(yè)而言是調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)、獲取核心資產(chǎn)的好機(jī)會(huì)；而對(duì)目前以“活下去”為第一要?jiǎng)?wù)的中小房企而言，還是應(yīng)該理性對(duì)待回溫的土地市場(chǎng)，以“促銷(xiāo)售、緊投資”為工作重心。