年中就是一個(gè)臨界點(diǎn)，2020上半年青島樓市在經(jīng)歷了一番曲折后，在全年跑道上畫(huà)上了一個(gè)“逗號(hào)”。回顧2020上半年青島樓市，疫情、公積金新政、共有產(chǎn)權(quán)房政策、LPR“四大要素”，都對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生相對(duì)明顯的影響。關(guān)于2020青島樓市下半場(chǎng)，房地產(chǎn)專家和金融業(yè)內(nèi)都預(yù)測(cè)，新房二手房市場(chǎng)將會(huì)“穩(wěn)字當(dāng)頭”，LPR或仍存有下調(diào)的可能。
要素一：疫情
一場(chǎng)疫情，讓各行各業(yè)都受到了不同程度的影響，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，也出現(xiàn)了相關(guān)變化。
新房和二手房的成交行情，是受疫情影響較為明顯的板塊，2020年2月青島新房成交共計(jì)2056套，環(huán)比1月份下降69.46％；2月份青島二手房共計(jì)成交了907套，環(huán)比1月下降74.7%，也是近五年以來(lái)青島二手房市場(chǎng)成交量最低的月份?？梢哉f(shuō)疫情一來(lái)，青島樓市是“應(yīng)聲封凍”。直到3月份后，隨著疫情得到有效控制，新房、二手房市場(chǎng)才跟著逐漸進(jìn)入“復(fù)工回溫”軌道。
面對(duì)疫情，青島房企、中介也在市場(chǎng)營(yíng)銷方面快速進(jìn)行了調(diào)整。其中“線上看房”便是2020上半年青島樓市的重要新模式，VR看房、直播看房、網(wǎng)上售樓處等線上營(yíng)銷方式在房企中引發(fā)新熱潮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，線上售樓處更多是以獲取客戶信息、推廣全民營(yíng)銷為目的，真正成交還是在疫情得到控制后，在線下完成交易流程。
在房源優(yōu)惠方面，受疫情影響，房企紛紛釋放出了最大的誠(chéng)意，那就是“讓利”，各家使出渾身解數(shù)提升業(yè)績(jī)。打響第一槍的是恒大，恒大旗下全國(guó)各在售樓盤(pán)推出75折優(yōu)惠，隨后融創(chuàng)推出“30天無(wú)憂退房”計(jì)劃，保利每周10套特價(jià)房限量秒殺，萬(wàn)科青島全系產(chǎn)品開(kāi)啟1萬(wàn)元起購(gòu)。特價(jià)房、打折房、30天無(wú)理由退房……各種優(yōu)惠方式層出不窮，這些策略也在一定程度上為房企和市場(chǎng)起到了保暖的作用。
要素二：共有產(chǎn)權(quán)房政策
2020年3月，城陽(yáng)區(qū)出臺(tái) 《關(guān)于吸引人才享受共有產(chǎn)權(quán)住房政策的實(shí)施意見(jiàn)》，從房源和資金方面給予支持，減輕人才購(gòu)房壓力?！兑庖?jiàn)》提出，在區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌優(yōu)質(zhì)商品住房，面向從院士到大專學(xué)歷等各類人才開(kāi)放。根據(jù)青島市確定的人才七個(gè)層次，對(duì)不同層次人才購(gòu)房時(shí)由企業(yè)承擔(dān)購(gòu)房總價(jià)的20%或30%，與企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)。
根據(jù)政策，屬于一至四層次的人才，產(chǎn)權(quán)比例為3：7，期限為8年，期滿后，企業(yè)無(wú)償贈(zèng)送共有產(chǎn)權(quán)；屬于五至七層次的人才，產(chǎn)權(quán)比例為2：8，期限為5年，期滿后，人才按照“孰低”原則，回購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)。6月，城陽(yáng)共有產(chǎn)權(quán)房政策作出進(jìn)一步調(diào)整：對(duì)于五至七層次人才購(gòu)置人才共有產(chǎn)權(quán)住房的，本人與區(qū)屬國(guó)企的產(chǎn)權(quán)比例調(diào)整為7：3。
共有產(chǎn)權(quán)新政推出后，對(duì)于城陽(yáng)樓市起到了明顯的拉動(dòng)作用。2020上半年城陽(yáng)共賣出新房12921套，奪得青島區(qū)域成交亞軍，單區(qū)成交量占比全市總成交量的21%，成交面積1442121.05㎡。如果再加上高新區(qū)上半年成交的4059套新房，城陽(yáng)的新房成交量已接近冠軍西海岸的成交數(shù)據(jù)。
要素三：公積金新政
2020年2月，青島市住房公積金管理中心出臺(tái)新政，允許受疫情影響的企業(yè)暫緩繳存住房公積金，企業(yè)也可申請(qǐng)降低住房公積金繳存比例，單位和個(gè)人比例最低不低于5%。針對(duì)企業(yè)受疫情影響無(wú)法按時(shí)繳存的，補(bǔ)繳后視同正常繳存，不影響職工申貸。
這一新政，在“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”中助力成效明顯，據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至5月底，青島已有1649家企業(yè)緩繳公積金，363家企業(yè)降低繳存比例，企業(yè)共減負(fù)約2億元。
要素四：LPR
房貸是許多置業(yè)者共同關(guān)注的熱點(diǎn)之一，也是許多購(gòu)房者買房前必要考慮的要素，“LPR”則是2020上半年房貸市場(chǎng)上的“當(dāng)家詞匯”。
據(jù)官方數(shù)據(jù)，今年LPR在2月、4月曾兩度降息，1年期LPR年內(nèi)累計(jì)下行30個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR累計(jì)下行15個(gè)基點(diǎn)。
6月22日，據(jù)中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心剛剛公布的數(shù)據(jù)，1年期、5年期以上LPR維持在3.85%、4.65%,均與5月報(bào)價(jià)保持不變。至此,LPR連續(xù)兩個(gè)月“按兵不動(dòng)”。
以100萬(wàn)貸款本金、30年等額本息的住房貸款為例,LPR每降5個(gè)基點(diǎn)，買房人月供可以減少約30元，合計(jì)30年能減少利息大約10800元；降息10個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于月供降息60元，合計(jì)節(jié)省21637元。粗略計(jì)算，今年上半年兩次降息后，月供還款額累計(jì)可省90元/月。
2020樓市下半場(chǎng)預(yù)測(cè)：
新房二手房“穩(wěn)字當(dāng)頭”近期LPR存還有下調(diào)的可能
青島一家專業(yè)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的高級(jí)分析師受訪表示，從上半年土地供應(yīng)量來(lái)看，下半年青島樓市并不會(huì)缺少新盤(pán)，特別是西海岸、城陽(yáng)、即墨等區(qū)域，2020下半場(chǎng)將會(huì)涌現(xiàn)出許多新面孔。
雖然如此，但業(yè)內(nèi)表示，下半年青島樓市新房成交量和價(jià)格方面，預(yù)計(jì)依舊是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，房源售價(jià)較之上半年會(huì)有波動(dòng)，但不會(huì)大起大落。主城區(qū)新房?jī)r(jià)格相對(duì)“堅(jiān)挺”，不排除會(huì)出現(xiàn)改善新盤(pán)定價(jià)“比較自信”的情況。
青島某大型房屋中介市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人受訪時(shí)也坦言，二手房市場(chǎng)下半年預(yù)計(jì)也是以“穩(wěn)”為主，首先是會(huì)保持平穩(wěn)的成交態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)方面，時(shí)至6月份，青島主城區(qū)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)開(kāi)始趨穩(wěn)，輔城區(qū)及近遠(yuǎn)郊二手房源下半年不排除會(huì)出現(xiàn)“房東小幅降價(jià)促成交”的現(xiàn)象，但整體來(lái)看，不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)。
金融業(yè)內(nèi)受訪時(shí)表示，LPR雖已連續(xù)兩個(gè)月按兵不動(dòng)，但并不意味著未來(lái)會(huì)“原地踏步”。人民銀行7月1日起下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步降低銀行負(fù)債成本和實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。預(yù)測(cè)今年第三季仍有降息降準(zhǔn)機(jī)會(huì)，LPR報(bào)價(jià)維持不變最長(zhǎng)時(shí)長(zhǎng)為3個(gè)月，7月LPR存有下調(diào)的可能，但需要降準(zhǔn)或降息的驅(qū)動(dòng)。
業(yè)內(nèi)專家直言，房貸資產(chǎn)一直是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的銀行資產(chǎn)，銀行也有動(dòng)力繼續(xù)積極布局該領(lǐng)域業(yè)務(wù)。綜上所述，下半年房貸利率或仍有下行空間。
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