青島可售住宅套數(shù)152920套，去化周期19.98個(gè)月？

近日，某數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)公布的一組數(shù)據(jù)，把在買房與不買房之間徘徊猶豫的朋友，嚇出一身冷汗，因?yàn)榫C合不同口徑的專家意見(jiàn)，去化周期18個(gè)月已經(jīng)是樓市庫(kù)存的合理上限。在政策相對(duì)穩(wěn)定的前提下，供求關(guān)系決定市場(chǎng)走勢(shì)，庫(kù)存“超標(biāo)”的青島樓市是不是危險(xiǎn)了？

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真的危險(xiǎn)了嗎？讓我們來(lái)分享一篇2015年11月國(guó)內(nèi)某名報(bào)的文章《青島市庫(kù)存量令人“意外”，18萬(wàn)樓市庫(kù)存壓頂》，看起來(lái)發(fā)表這篇文章的時(shí)候才是青島樓市最危險(xiǎn)的時(shí)候，因?yàn)?8萬(wàn)套庫(kù)存比現(xiàn)在的15萬(wàn)套多了3萬(wàn)多套。

有意思的是，這篇文章中說(shuō)，那個(gè)時(shí)候青島樓市的去化周期是14個(gè)月，比現(xiàn)在的20個(gè)月又少了半年。是不是有點(diǎn)亂？在樓市“最危險(xiǎn)的時(shí)候”這個(gè)選擇題里，我們到底應(yīng)該站18萬(wàn)套還是20個(gè)月？應(yīng)該都不是！2014年21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的一篇文章稱，當(dāng)時(shí)青島樓市住宅庫(kù)存接近20萬(wàn)套，去化周期29個(gè)月。

其實(shí)在房產(chǎn)君看來(lái)，去化周期這個(gè)事情，就是個(gè)計(jì)算方式問(wèn)題，庫(kù)存基數(shù)這個(gè)分子不變，以什么周期的去化量作為分母，就可以得出迥然不同的結(jié)論。

讓我們看這個(gè)19.98個(gè)月是怎么來(lái)的？以152920套這個(gè)庫(kù)存量除以1-5月的平均月銷量，看起來(lái)挺合理，但我們也要考慮到至少有兩個(gè)月因?yàn)橐咔楹痛汗?jié)的原因，是絕對(duì)的淡季，被這樣的特殊因素拉低了成交量，以它作為平均速度，去化周期一定會(huì)被放大。如果用5月份青島樓市13533套的成交量來(lái)代替，152920套這個(gè)數(shù)字消化起來(lái)，好像還用不了一年。

就住宅庫(kù)存動(dòng)量而言，其實(shí)前5個(gè)月青島樓市的變化并不明顯。同策的數(shù)據(jù)稱，環(huán)比上漲只有1.2%。而絕對(duì)數(shù)值上，正如我們前面提到的，目前的庫(kù)存套數(shù)較2014年和2015年的高點(diǎn)，差距比較明顯。

“去庫(kù)存”開(kāi)始大幅拉升樓市的2017年2月，媒體報(bào)道中提到的青島住宅庫(kù)存約為13萬(wàn)套，與當(dāng)前的數(shù)字相差反倒不大，15萬(wàn)套這個(gè)數(shù)值對(duì)于青島樓市而言，算是一個(gè)相對(duì)安全的中位數(shù)。

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也有朋友反映，印象中房子就是開(kāi)發(fā)的多了，比如浮山后和新都心，去年有那么三四個(gè)項(xiàng)目，今年好像在售和已經(jīng)拿地的，差不多十多個(gè)。

房子多了庫(kù)存也多才正常？其實(shí)兩者并不能劃等號(hào)，還是那句話，供銷兩旺的話，消化庫(kù)存不成問(wèn)題。浮山后和新都心，最熱的樓市地盤，它的供應(yīng)多了一些，并不能對(duì)青島樓市的去庫(kù)存大局產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，況且目前的青島樓市房源供應(yīng)在板塊輪替中做到了總體平穩(wěn)。

同策數(shù)據(jù)顯示，1-5月，青島累計(jì)供應(yīng)57634套房子，同比還下降了5.25%。浮山后和新都心有增量，可能高新區(qū)和城陽(yáng)門量卻在走低。

“19.98個(gè)月”的去化周期不該成為阻礙在青島購(gòu)房置業(yè)的魔咒，相信在政策日漸趨穩(wěn)和青島城市能量不斷升級(jí)的背景下，青島將會(huì)迎來(lái)旺盛需求的回歸。而與此同時(shí)，前5個(gè)月的數(shù)據(jù)也提醒我們，目前的市場(chǎng)環(huán)境不支持購(gòu)房者像兩三年前那樣隨心所欲。

庫(kù)存分布并不均衡，某些片區(qū)的庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到了歷史峰值，在這樣的區(qū)域買房沒(méi)有問(wèn)題，但想要炒上一把，不僅要面臨限售等政策制約，二手市場(chǎng)上未來(lái)的火拼也一定會(huì)把盈利的預(yù)期打薄，再打薄。

商業(yè)房產(chǎn)購(gòu)買要謹(jǐn)慎。截至5月底，青島市場(chǎng)可售商業(yè)房產(chǎn)高達(dá)273612套，較商品住宅多了12萬(wàn)套還多，去化的吃力程度遠(yuǎn)超住宅。