5月15日,《青島市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法》印發(fā),辦法提到土地權(quán)屬不清、有爭議等六種情況下,建設(shè)用地使用權(quán)不得進(jìn)入二級市場。另外,辦法強(qiáng)調(diào),以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),屬于房屋建設(shè)工程的,需完成開發(fā)投資總額的25%以上。該辦法自2020年7月1日起施行,有效期至2025年6月30日。

六種情況下,建設(shè)用地使用權(quán)不得進(jìn)入二級市場

辦法明確,本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理適用本辦法。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán),重點(diǎn)針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,可參照本辦法執(zhí)行。

辦法提到,各級自然資源行政主管部門應(yīng)建立土地二級市場交易場所,搭建統(tǒng)一的交易平臺,推動土地二級市場交易與不動產(chǎn)登記流程有機(jī)融合,實(shí)行“交易+登記”一體化服務(wù),推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”。

辦法強(qiáng)調(diào),有下列情形之一的,建設(shè)用地使用權(quán)不得進(jìn)入土地二級市場轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:未依法取得建設(shè)用地使用權(quán)不動產(chǎn)權(quán)證書的;土地權(quán)屬不清、有爭議的;經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權(quán)利的;已經(jīng)超過建設(shè)用地使用期限,未辦理續(xù)期的;已認(rèn)定為閑置土地,未按照市、區(qū)(市)人民政府批準(zhǔn)的閑置土地處置方案完成處置的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止交易的其他情形。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),需完成開發(fā)投資總額的25%以上

對于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,辦法提到,以買賣、交換、贈與等方式轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的,應(yīng)書面簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,需經(jīng)依法批準(zhǔn),土地用途符合《劃撥用地目錄》的,可不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款,按轉(zhuǎn)移登記辦理;不符合《劃撥用地目錄》的,在符合規(guī)劃的前提下,由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。

以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;已實(shí)現(xiàn)出讓合同約定的其他轉(zhuǎn)讓條件。原土地出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件有約定的,從其約定。另外,以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

辦法明確,轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)依法申報(bào)交易價(jià)格。以買賣方式轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán),申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的,市、區(qū)(市)人民政府有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán);尚未建立標(biāo)定地價(jià)的,申報(bào)價(jià)格低于基準(zhǔn)地價(jià)的,市、區(qū)(市)人民政府有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。

劃撥土地出租年收益金標(biāo)準(zhǔn)暫定與基準(zhǔn)地價(jià)掛鉤

對于建設(shè)用地使用權(quán)出租,辦法提到,以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予出租的,應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益,納入土地出讓收入管理。宗地長期出租(租賃年限超過5年),或部分用于出租且可分割的,應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓等有償使用手續(xù)。

辦法提到,建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報(bào)制度,出租人向自然資源行政主管部門依法申報(bào)并繳納相關(guān)收益的,不再另行單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。本市劃撥土地出租年收益金標(biāo)準(zhǔn)暫定按建設(shè)用地占地面積基準(zhǔn)地價(jià)水平的1%收取。

根據(jù)辦法,以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),可以將全部或部分建設(shè)用地使用權(quán)出租,但應(yīng)當(dāng)符合兩個(gè)條件:已按土地出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地;已實(shí)現(xiàn)出讓合同規(guī)定的其他約定條件。

另外,以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),已實(shí)現(xiàn)土地租賃合同約定的投資開發(fā)、利用土地的條件,經(jīng)出租人同意,可以出租。以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租,參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

允許不以公益為目的企業(yè)以建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資

對于建設(shè)用地使用權(quán)抵押,辦法提到,自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù),涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

辦法明確,以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán),劃撥土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后,可根據(jù)租賃合同約定,將建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物、附著物一并抵押。

辦法強(qiáng)調(diào),允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí),不得改變土地用途。

進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)二級市場交易

另外,辦法提到,市自然資源行政主管部門負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)覆蓋全市的線上交易市場。線上交易市場對內(nèi)設(shè)立交易備案管理系統(tǒng),提供網(wǎng)上權(quán)屬信息比對、土地他項(xiàng)權(quán)利查詢等內(nèi)部審核服務(wù)功能;對外提供土地供求信息收集發(fā)布、網(wǎng)上公開交易事項(xiàng)辦理、成交結(jié)果信息公示等服務(wù)。另外,自然資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照交易、登記一體化建設(shè)原則,依托不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)立土地交易線下有形市場。線下有形市場應(yīng)當(dāng)設(shè)置轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易事項(xiàng)辦理窗口以及供求信息收集發(fā)布、交易咨詢等服務(wù)窗口,為交易各方提供一站式便捷服務(wù)。

土地二級市場交易主要采取招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式,也可以采取法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他方式。按照“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的流程進(jìn)行交易。辦法提到,自然資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度,完善監(jiān)測監(jiān)管信息系統(tǒng)。落實(shí)公示地價(jià)體系,定期更新和發(fā)布基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià);完善土地二級市場的價(jià)格形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制,防止交易價(jià)格異常波動,維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

辦法提到,建設(shè)用地使用權(quán)通過網(wǎng)上交易的,交易雙方可登陸青島市土地二級市場交易服務(wù)平臺,發(fā)布信息、簽訂并提交合同。當(dāng)事人自愿通過交易平臺達(dá)成交易后,應(yīng)通過交易平臺簽訂并提交合同。各區(qū)市自然資源行政主管部門要加強(qiáng)交易事中事后監(jiān)管,對違反有關(guān)法律法規(guī)或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規(guī)定的,不予辦理相關(guān)手續(xù)。