日前，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布2020年4月《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告——從深圳到全國的房價漲跌格局與對策》，報告通過大數(shù)據(jù)全面分析發(fā)現(xiàn)，2020年3月以來，深圳等城市房價率先出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性快速上漲，深圳房價的上漲會影響全國房價走勢嗎？未來影響短期房價格局的重要因素都有哪些？報告摘要如下：

  大灣區(qū)房價結(jié)構(gòu)性上漲 主要城市群帶房價平穩(wěn)

  報告通過大數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，大灣區(qū)房價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，其它主要城市群帶房價平穩(wěn)。在大灣區(qū)除港澳外的各核心城市中，僅深圳和東莞近期出現(xiàn)房價顯著上漲。緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，近3個月深圳房價累計上漲4.07%,東莞累計上漲3.88%,房價漲速相對較快。其鄰近的城市中，近3個月廣州房價累計下跌1.23%，中山、佛山房價也有所下跌，珠海穩(wěn)中略漲，均未出現(xiàn)異常上漲。

  緯房指數(shù)監(jiān)測還顯示，我國另外兩大城市群帶中的環(huán)渤海及長三角城市群，近期其核心城市房價并未出現(xiàn)明顯上漲。作為環(huán)渤海城市群帶龍頭城市的北京，近3個月房價累計上漲0.83%,漲速和正常的季節(jié)性波動水平接近，環(huán)渤海城市群其它核心城市漲速也基本合理。作為長三角城市群帶龍頭城市的上海，近3個月房價累計上漲1.51%,漲速處于正常略高的區(qū)間。長三角城市群其它核心城市漲速除蘇州略高外，也基本在合理范圍內(nèi)。

  深圳房價呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，寶安、福田、南山等區(qū)上漲較快，羅湖區(qū)反而微跌。緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，近3個月深圳南山區(qū)房價累計上漲8.84%，寶安區(qū)房價累計上漲7.96%，漲速相對較快。羅湖區(qū)近3個月房價累計下跌0.06%,市場仍較為平穩(wěn)。

  全國房地產(chǎn)基本恢復(fù) 核心城市穩(wěn)中略升

  從全國看，全國市場基本恢復(fù)，核心城市房價穩(wěn)中略升，成交量大體恢復(fù)。

  反映全國24個核心城市房價總體變化的緯房核心指數(shù)顯示，全國核心城市房價出現(xiàn)恢復(fù)性回升。2020年3月，核心城市綜合房價已經(jīng)高過了2020年春節(jié)前的水平，同時也高于2019年全年最高房價，但是要低于2018年中的房價水平。2020年3月，緯房核心指數(shù)為106.24點（以2018年1月核心城市綜合房價為100），比2020年1月105.75點上漲0.46%，比2019年中最高值106.11點上漲0.12%。

  緯房成交量指數(shù)監(jiān)測顯示，核心城市二手房成交量大體恢復(fù)。2020年3月，10大重點城市二手住房成交量指數(shù)為150.8，比2019年12月的165.37僅低8.8%,基本恢復(fù)正常水平。

  一線城市房價較快恢復(fù) 未現(xiàn)區(qū)域性房地產(chǎn)熱

  一線城市房價較快恢復(fù)，二三四線城市房價均較為平穩(wěn)。緯房城市分級指數(shù)顯示，一線城市近3個月房價累計上漲1.47%,漲速穩(wěn)中略高。近3個月二線城市房價累計上漲0.59%，三線城市房價累計上漲0.75%，四線城市房價累計上漲0.28%,房價相對穩(wěn)定，未因疫情沖擊出現(xiàn)下降。

  報告分析認為，深圳、東莞等部分城市當(dāng)前房價較快上漲屬于結(jié)構(gòu)性上漲，并未出現(xiàn)區(qū)域性房地產(chǎn)熱。同時，多數(shù)城市房價與交易在受疫情沖擊后都基本恢復(fù)，房價總體穩(wěn)中略升，也未出現(xiàn)市場衰退。

  未來影響短期房價格局的重要因素主要包括：疫情對住房消費需求的負向影響；相對寬松貨幣環(huán)境對住房需求及房價預(yù)期的正向影響。由于影響因素的區(qū)域不平衡性，在疫情不突然消失的條件下，部分城市疫情對樓市的負向影響總體將超過寬松貨幣環(huán)境對樓市的正向影響。而另一些城市，形勢則可能相反。表現(xiàn)在房價格局上，則是市場冷熱不均，漲跌互現(xiàn)。

  短期局部上漲或下跌的風(fēng)險將并存

  報告預(yù)測，在疫情沖擊及寬松貨幣環(huán)境的背景下，短期局部上漲或下跌的風(fēng)險將并存。如果沒有嚴(yán)厲的管控措施，深圳的房價結(jié)構(gòu)性上漲很可能擴展成全面上漲，并傳導(dǎo)至其它一二線城市。但是，如果未來宏觀經(jīng)濟環(huán)境沒有及時復(fù)蘇或進一步變差，一二城市即使房價進一步上漲也難以持續(xù)，最終“高開低走”的風(fēng)險變大。三四線城市房價很難出現(xiàn)全局性上漲。少部分經(jīng)濟基本面受疫情沖擊較嚴(yán)重三四線城市，房價也可能出現(xiàn)較快下跌。

  報告建議，進一步完善一線城市及其周邊衛(wèi)星城市的住房投資投機管控措施，因地制宜增加限售條款及新入籍購房者社保繳納條件；加強信貸資金用途管控，嚴(yán)禁各類消費貸款、非房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營貸款流入房地產(chǎn)市場；及時有效降低居民家庭短期還款負擔(dān)，臨時性對存量房貸利率進行向下重新定價，同時輔以臨時性推遲本金還款或修改本金還款方案等措施；結(jié)合集體土地入市改革，促進住房土地制度改革的推進，加快探索宅基地等非經(jīng)營性集體建設(shè)用地的有序流轉(zhuǎn)途徑，在增加住房供給的同時降低房價泡沫。