湖北荊州、江蘇淮安近日出現(xiàn)放松限購(gòu)政策，但很快就相繼被收回。而青島先是在3月出臺(tái)針對(duì)人才共有產(chǎn)權(quán)住房政策，后在4月11日出臺(tái)限售與限購(gòu)寬松政策，3天后被收回。但青島繼續(xù)優(yōu)化了人才共有產(chǎn)權(quán)房政策，以城陽(yáng)為試點(diǎn)，后期不排除全市推廣。
日前，青島城陽(yáng)區(qū)委宣傳部在微信公號(hào)“陽(yáng)光城陽(yáng)”上發(fā)布了《城陽(yáng)區(qū)六條硬核舉措，集聚人才釋放活力》一文，其中提到了“共有產(chǎn)權(quán)住房讓人才有房住”的相關(guān)舉措：
聚焦人才“買(mǎi)房難”“買(mǎi)房貴”的難點(diǎn)，創(chuàng)新出臺(tái)《關(guān)于吸引人才享受共有產(chǎn)權(quán)住房政策的實(shí)施意見(jiàn)》，從房源和資金方面給予支持，減輕人才購(gòu)房壓力。在區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌優(yōu)質(zhì)商品住房，面向從院士到大專(zhuān)學(xué)歷等各類(lèi)人才開(kāi)放。根據(jù)青島市確定的人才七個(gè)層次，對(duì)不同層次人才購(gòu)房時(shí)由企業(yè)承擔(dān)購(gòu)房總價(jià)的20%或30%，與企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)。其中，屬于一至四層次的人才，產(chǎn)權(quán)比例為3:7，期限為8年，期滿后，企業(yè)無(wú)償贈(zèng)送共有產(chǎn)權(quán)；屬于五至七層次的人才，產(chǎn)權(quán)比例為2:8，期限為5年，期滿后，人才按照“孰低”原則，回購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)。
與此同時(shí)，青島公積金經(jīng)審議通過(guò)，正式開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房公積金貸款試點(diǎn)業(yè)務(wù)，試點(diǎn)階段。青島共有產(chǎn)權(quán)住房公積金貸款主要面向城陽(yáng)區(qū)四個(gè)區(qū)屬國(guó)企與人才實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目。
青島業(yè)內(nèi)人士指出，這是嫁接于商品房之上的共有產(chǎn)權(quán)房政策，且首付分期，有利于刺激樓市。
零首付重現(xiàn)
政策利好的雙重“加持”下，城陽(yáng)新房市場(chǎng)迅速升溫，連續(xù)數(shù)周登上青島區(qū)域成交量榜首。據(jù)青島第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月13日-4月19日一周內(nèi)，城陽(yáng)以909套穩(wěn)居榜首，其中青島全市銷(xiāo)售前十有4個(gè)項(xiàng)目來(lái)自城陽(yáng)區(qū)，其中包括龍湖和旭輝所開(kāi)發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目。
同策研究院首席分析師張宏偉分析指出，“零首付”一般分兩種支付方式兌現(xiàn)：第一種是分期支付；第二種是開(kāi)發(fā)商與第三方機(jī)構(gòu)合作，將首付做成一個(gè)貸款品種，讓購(gòu)房者把首付轉(zhuǎn)化成貸款。“首付遲早要付的，只不過(guò)付款方式發(fā)生了變化。開(kāi)發(fā)商通過(guò)降低門(mén)檻吸引消費(fèi)者，把購(gòu)房門(mén)檻降低”。
青島有當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道舉例說(shuō)明人才共有產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)惠：在城陽(yáng)一所中學(xué)任教的林洋（化名）接到了學(xué)校下發(fā)的關(guān)于本校教職工購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房的通知，根據(jù)人才政策，研究生學(xué)歷的林洋屬于第四層次的人才，可以享受“本人與企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比例7：3”的政策，即學(xué)校為林洋繳納30％的購(gòu)房款。為此，早有換房計(jì)劃的林洋打算近期入手一套90多平方米的房子作為改善性住房。林洋看中的房子總價(jià)152萬(wàn)元，樓盤(pán)均價(jià)16000－18500元／平方米。青島二套房首付比例在40%，按照學(xué)校政策，學(xué)校幫林洋出資30％，林洋只需要再出10％，也就是16萬(wàn)不到就夠首付了，加上辦理公積金組合貸款，首付款和每月還貸壓力都小很多。
通過(guò)測(cè)算，林洋剩余的91.2萬(wàn)元購(gòu)房款若使用商業(yè)貸款，在貸款利率上浮的情況下，月還款額約為5400元；如今人才共有產(chǎn)權(quán)住房政策疊加公積金貸款政策，使用公積金組合貸款后月還款額約為4900元，每月節(jié)省房貸500元。讓林洋在首付款上節(jié)省45.6萬(wàn)元；30年期貸款成本節(jié)省18萬(wàn)元。
換言之，如果1－4層次的人才購(gòu)買(mǎi)的是首套房，企業(yè)為其支付的30％購(gòu)房款可全部用作首付款，人才購(gòu)房相當(dāng)于“零首付”，僅需償還貸款，便可在8年后擁有一套屬于自己的住房。
不過(guò)，前述青島業(yè)內(nèi)人士指出，這是建立在人才不結(jié)束與單位勞動(dòng)合同的前提下才能實(shí)現(xiàn)的。
隱性風(fēng)險(xiǎn)猶存
對(duì)于青島這一“變通”的政策，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦持有不同看法。他認(rèn)為青島人才共有產(chǎn)權(quán)房政策存在打“擦邊球”的嫌疑，是偷換概念的一種做法。首先，共有產(chǎn)權(quán)房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對(duì)象家庭所建的房屋。保障對(duì)象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來(lái)上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額；青島城陽(yáng)關(guān)于“共有產(chǎn)權(quán)房”的定義，疊加了“人才政策”，是針對(duì)企業(yè)與人才共同購(gòu)買(mǎi)普通商品房的政策。其次，青島人才共有產(chǎn)權(quán)房首付的做法本質(zhì)上是擴(kuò)大共有產(chǎn)權(quán)房保障范圍，然后通過(guò)分期首付拉動(dòng)消費(fèi)。這表明了地方經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候?qū)で蠓康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的慣性，很多城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型遇阻，就是因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期有固定思維，經(jīng)濟(jì)稍微不行就從房地產(chǎn)入手，這樣也很難避免炒房投資資金進(jìn)入樓市的隱性風(fēng)險(xiǎn)。
盧文曦認(rèn)為，此前已經(jīng)有多個(gè)城市在不斷試探調(diào)控邊界，荊州、淮安樓市調(diào)控政策的“一日游”也許還會(huì)重現(xiàn)在其他城市。背后折射的是地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑的焦慮情緒。
統(tǒng)計(jì)顯示，3月4日-4月23日期間，全國(guó)至少有10個(gè)城市出現(xiàn)了“政策一日游”的現(xiàn)象，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，購(gòu)房端放寬的政策條款被撤回或調(diào)整。這也說(shuō)明，涉及限購(gòu)、首付等方面的政策調(diào)整仍然謹(jǐn)慎。
“從經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的效用來(lái)看，房地產(chǎn)的確能起到一定功效。但是住房不炒是樓市調(diào)控的底線，所以對(duì)限購(gòu)限貸的松綁還是敏感話題，尤其會(huì)助長(zhǎng)投機(jī)炒作氛圍。政策的出爾反爾反而不利于市場(chǎng)穩(wěn)定。”盧文曦認(rèn)為，如何突破央行首付政策也是一個(gè)問(wèn)題。央行規(guī)定首付款不低于25%，目前有限購(gòu)限貸的城市對(duì)于首付款比例均已加碼提升。
前述青島業(yè)內(nèi)人士也提醒道，屬于五至七層次的人才，在5年后要面臨共有產(chǎn)權(quán)的回購(gòu)，因此購(gòu)房者需要綜合考慮一下自己的收入情況和還貸能力， 5年以后能不能把首付還上。
附：
陽(yáng)光城陽(yáng)
人才共有產(chǎn)權(quán)住房政策明白紙
一、人才及符合購(gòu)房條件的范圍
(一)什么是人才共有產(chǎn)權(quán)住房?
為了更好地吸引人才,符合條件的人才個(gè)人和企業(yè)按照相應(yīng)比例共同持有產(chǎn)權(quán)的住房。
（二)可以申請(qǐng)人才共有產(chǎn)權(quán)住房的人才是哪些范圍?
1、具有城陽(yáng)區(qū)戶籍且滿足青島市人才類(lèi)別規(guī)定的七類(lèi)人才(詳見(jiàn)附件)。
其中，人才對(duì)應(yīng)最高學(xué)歷(含非全日制)享受相應(yīng)層次政策;全日制碩士可享受第四層次對(duì)應(yīng)政策；夫妻雙方均為第四層次及以上人才的，可享受夫妻雙方中最高層次人才上一層次對(duì)應(yīng)政策。
2、具有非城陽(yáng)區(qū)的青島幣戶籍人才，且在青島市其他區(qū)市有一套住房的人才，可以申報(bào)購(gòu)房，但必須在簽定正式購(gòu)房手續(xù)后一個(gè)月內(nèi)承諾將戶籍遷至城陽(yáng)區(qū),并由所屬單位加蓋公章確認(rèn)。
(三)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)人才共有產(chǎn)權(quán)住房是否受青島市住房限購(gòu)政策限制?
是。堅(jiān)持符合國(guó)家統(tǒng)一政策的原則，申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)人才共有產(chǎn)權(quán)住房必須符合青島市住房限購(gòu)政策。
二、共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)比例及回購(gòu)
（四)共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)比例是如何劃分的?
屬于一至四層次的人才(詳見(jiàn)附件1,下同)，本人與企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比例為7:3，共有期限為8
年；屬于五至七層次的人才，本人與企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比例為8:2，共有期限為5年。
（五)共有產(chǎn)權(quán)到期后，如何進(jìn)行回購(gòu)?
屬于一至四層次的人才，在城陽(yáng)區(qū)范圍內(nèi)工作并享受共有產(chǎn)權(quán)政策滿8年后，由人才個(gè)人提出申請(qǐng)，經(jīng)用人單位、企業(yè)同意，并由相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后，無(wú)償贈(zèng)送30%產(chǎn)權(quán)；
屬于五至七層次的人才，自辦理完購(gòu)房網(wǎng)簽之日起滿5年后,由個(gè)人將剩余20%的產(chǎn)權(quán)回購(gòu)
回購(gòu)價(jià)格按照“孰低”原則，即5年后市場(chǎng)價(jià)高于原購(gòu)房?jī)r(jià)的，人才按原購(gòu)房?jī)r(jià)回購(gòu)；5年后市場(chǎng)價(jià)低于原購(gòu)房?jī)r(jià)的，人才按5年后市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)。
人才可提前回購(gòu)。滿3年不足5年的，如個(gè)人提出回購(gòu)申請(qǐng),經(jīng)用人單位、企業(yè)研究后,可按“一事一議”原則給予辦理。
三、人才共有產(chǎn)權(quán)住房房源、價(jià)格、面積及稅費(fèi)
（六)人才共有產(chǎn)權(quán)住房房源、價(jià)格如何確定?
在限定期限內(nèi)，人才根據(jù)公示的房源名單及確定的團(tuán)購(gòu)價(jià)格進(jìn)行選擇，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格原則上低于市場(chǎng)團(tuán)購(gòu)價(jià)格。
(七)人才共有產(chǎn)權(quán)住房的房屋面積有何規(guī)定?
第一層次人才不限面積；第二層次限制180平方米(含)以下;第三層次人才限制160平方
米(含)以下；第四層次人才(含全日制碩士)跟制140平方米(含)以下；第五、六、七層次
限制120平方米(含)以下。
對(duì)超過(guò)應(yīng)享受政策面積以上部分，價(jià)款由個(gè)人負(fù)擔(dān)。
(八)對(duì)辦理人才共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)證書(shū)及持有過(guò)程中產(chǎn)生的所有相關(guān)稅費(fèi)如何承擔(dān)?
由共有產(chǎn)權(quán)人雙方按照各自持有比例承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)。
（九)關(guān)于人才共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)房資金如何籌集?
1、按照產(chǎn)權(quán)比例,人才個(gè)人承擔(dān)購(gòu)房總價(jià)款的80%(或70%)，并自行籌集資金;企業(yè)承
擔(dān)并自行籌集購(gòu)房總價(jià)款的20%(或30%)，這部分資金作為購(gòu)房首付款一次性到位。
人才個(gè)人購(gòu)房首付款和企業(yè)支付的購(gòu)房款可認(rèn)定為人才共有產(chǎn)權(quán)住房的首付款。
2、人才個(gè)人可辦理商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款公積金貸款或公積金與商業(yè)貸款組合貸款。借
款及抵押手續(xù)按照金融機(jī)構(gòu)、公積金管理中心的規(guī)定執(zhí)行。
四、購(gòu)房流程及資料準(zhǔn)備
(十)有購(gòu)房意向且符合條件的人才如何申請(qǐng)人才共有產(chǎn)權(quán)住房?
1、人才向所屬單位提出申請(qǐng),由所屬單位或主管部門(mén)匯總報(bào)至企業(yè)處，人才所屬單位導(dǎo)航
業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確雙方權(quán)利、義務(wù)后,由企業(yè)匯總向區(qū)人社、自然資源部門(mén)進(jìn)行購(gòu)房資格認(rèn)定。
人才進(jìn)行資格認(rèn)定需提供以下資料：
人才類(lèi)別資格認(rèn)定
（1）個(gè)人申請(qǐng)、學(xué)歷證明、職稱(chēng)或職業(yè)資格證書(shū)、戶口簿(戶籍不在城陽(yáng)的，帶著承諾書(shū)
)、勞動(dòng)合同、社保證明等其他相關(guān)證明材料的原件及復(fù)印件；
購(gòu)房資格認(rèn)定
（2)家庭所有成員的身份證明、戶口簿、婚姻證明。
2、經(jīng)購(gòu)房資格認(rèn)定后,由企業(yè)辦理住房團(tuán)購(gòu)手續(xù)
