隨著4月8日武漢“解封”，樓市逐漸恢復(fù)，日網(wǎng)簽量先后超100套、200套，最高一天超過380套，疫情壓制下的購(gòu)房需求出現(xiàn)釋放。但距離去年日均573套仍有差距。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士呼吁，目前武漢樓市僅處于半啟狀態(tài)，可針對(duì)消費(fèi)端“施政”。
而對(duì)武漢樓市短期承壓、長(zhǎng)期利好的狀態(tài)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，二季度必然是“以價(jià)換量”保流量銷量的階段，三季度銷售回款正常，四季度樓市企穩(wěn)。疫情期間的銷售虧空較難彌補(bǔ)，全年成交量大概率將有所回落。
最高日成交超380套，成交數(shù)據(jù)滯后？
４月８日解封之后，武漢樓市銷售數(shù)據(jù)逐漸回升。雖然實(shí)地看房的人流量還沒有恢復(fù)正常水平，但是武漢樓市的重啟已成事實(shí)。
據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，本周武漢商品住宅在４月１4日、4月１5日兩天成交超200套，4月16日更是達(dá)到383套，4月17日則成交296套。
回顧今年武漢成交量可以看到，未受疫情影響的1月，日成交量在500套左右。而1月24日暫停網(wǎng)簽，直到3月30日恢復(fù)網(wǎng)簽。此后日網(wǎng)簽量逐漸啟穩(wěn)攀升。先后超100套、200套，最高一天超過380套，疫情壓制下的購(gòu)房需求開始釋放。
不過，通過與去年的數(shù)據(jù)也可以看到差距。2019年全年成交20.91萬套，平均每天達(dá)到573套。只能說如今的成交量只恢復(fù)到正常平均量的半數(shù)。
4月15日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布的市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，今年前3個(gè)月，新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售13102套，批準(zhǔn)預(yù)售面積141.47萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5.72%，同比減少50.02%；新建商品住房銷售11725套，銷售面積136.32萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.99%，同比減少62.13%。
今年前3個(gè)月供應(yīng)與銷售數(shù)據(jù)同頻起伏。與此同時(shí)，存量住房與新建商品住房一樣，出現(xiàn)環(huán)比微漲，同比大跌6成的走勢(shì)。
“從目前來看，武漢樓市恢復(fù)速度還可以。”建誠(chéng)晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建如此表示，樓市暫停了近三個(gè)月，需求積壓。這段時(shí)間各地成交量走高與需求積壓有關(guān)。不過，苑承建強(qiáng)調(diào)，目前市場(chǎng)只能算是恢復(fù)，不能稱為復(fù)蘇。
而對(duì)于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)能否反映真實(shí)市場(chǎng)狀況，據(jù)苑承建介紹，從目前來看，市場(chǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后并不嚴(yán)重，市場(chǎng)量比較小，大多數(shù)城市的成交都是剛需，政府控價(jià)控量壓力不大。往常滯后情況因城市、項(xiàng)目不同，差異很大，幾個(gè)月到一年多都有可能。
苑承建稱，從武漢數(shù)據(jù)來看，肯定有之前認(rèn)購(gòu)，包括春節(jié)前認(rèn)購(gòu)，甚至有的是去年底簽約，有的項(xiàng)目在完成年度任務(wù)后往往拖后網(wǎng)簽。
中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任、湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)專家委員李國(guó)政也認(rèn)為，成交數(shù)據(jù)既包括當(dāng)前的成交，也包括2月網(wǎng)簽暫停后的線上成交，甚至包括更早以前的成交，但是占比很難確定。不過，當(dāng)前市場(chǎng)正處于恢復(fù)是肯定的，只是武漢樓市還處于熱身階段。
新京報(bào)記者從武漢金科城售樓處了解到，經(jīng)審批后該售樓處于4月9日正式對(duì)外開放接待客戶。雖然此前每日消殺保潔，但在開放前進(jìn)行了深度消殺，并籌備了大量防疫物資及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示牌。在剛開放時(shí)，每日客戶到訪量約1-2組，目前每日接訪量已達(dá)十五組以上。雖然目前市場(chǎng)行情相較之前仍然低迷，但呈現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)好的跡象，成交量亦明顯上漲，目前每日均有認(rèn)購(gòu)。
295個(gè)售樓處開放，半數(shù)中介開門
“房地產(chǎn)行業(yè)是武漢很早重啟的行業(yè)之一。早在2月很多項(xiàng)目已在線上銷售，只是當(dāng)時(shí)暫停網(wǎng)簽，沒能在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)。”李國(guó)政介紹稱。
據(jù)悉，2月7日，武漢針對(duì)防控一線人員提出首套房公積金最高可貸84萬元。而3月24日，武漢市發(fā)布支持房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)六大舉措解讀，其中提到房企恢復(fù)商品房銷售的應(yīng)進(jìn)行報(bào)備。同時(shí)，鼓勵(lì)通過舉辦網(wǎng)上房展會(huì)、線上營(yíng)銷等方式開展銷售宣傳活動(dòng)。
李國(guó)政強(qiáng)調(diào)，此前武漢樓市的線上銷售不是賺吆喝，而是通過無理由退房、送物業(yè)費(fèi)等方式助推營(yíng)銷。
據(jù)悉，恒大在湖北11個(gè)樓盤的折扣曾低至7.8折。而到了4月1日，武漢首次發(fā)放了三個(gè)預(yù)售許可證，截至4月17日已發(fā)放了18個(gè)預(yù)售許可證。其中包括武漢恒大時(shí)代新城、東方城三期、孔雀城·問津三期、武地·津城悅府等項(xiàng)目。
據(jù)李國(guó)政介紹，截至4月9日，武漢的600個(gè)樓盤已取得營(yíng)業(yè)備案，295個(gè)售樓處對(duì)外開放，復(fù)工面積達(dá)到90%以上。因?yàn)槭蹣翘巹倓傞_放，要進(jìn)行消殺等防疫工作，陸續(xù)會(huì)有更多售樓處投入運(yùn)營(yíng)。
另?yè)?jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，截至4月14日，已有2128家房屋中介獲批開門營(yíng)業(yè)，約占總數(shù)的50%。與此同時(shí)，有不少中介實(shí)現(xiàn)了二手房業(yè)務(wù)網(wǎng)上復(fù)工，線上看房、線上簽約、線上申請(qǐng)貸款。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，4月底前，武漢約有15個(gè)樓盤有入市計(jì)劃。另?yè)?jù)李國(guó)政介紹，本周末有幾個(gè)新項(xiàng)目開盤，而讓利成為當(dāng)前房企的重頭戲。他認(rèn)為武漢項(xiàng)目不應(yīng)過于期待政策“大禮包”，積極的生產(chǎn)自救也是必要的手段。
新京報(bào)記者從市場(chǎng)了解到，目前武漢樓盤加緊搶收。其中，金科城正在舉辦復(fù)工大促活動(dòng)，不僅有專車接送看房，還有按時(shí)簽約送5000元電器、兩年物業(yè)費(fèi)等。
與此同時(shí)，保利提出百套上新限時(shí)搶特價(jià)、最高2萬元購(gòu)房消費(fèi)補(bǔ)貼等；華潤(rùn)置地華中大區(qū)21盤千余套一口價(jià)房源、限量?jī)?yōu)惠券等；碧桂園湖北七項(xiàng)目針對(duì)特定人群推出9折-9.9折不等的優(yōu)惠。
大房企云集抵御風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，二手房更有抄底可能
雖然武漢處于疫情重災(zāi)區(qū)，樓市重啟滯后于其他城市，但是李國(guó)政認(rèn)為，從目前來看，前20位的開發(fā)商都在布局武漢。武漢前10強(qiáng)房企市場(chǎng)份額占總量的36%，前30強(qiáng)房企市場(chǎng)份額占到66%，這樣的房企結(jié)構(gòu)以及強(qiáng)勁市場(chǎng)流量決定了武漢樓市抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。
另?yè)?jù)中指研究院2019年報(bào)告顯示，2019年，武漢共發(fā)放1169張預(yù)售證，這在全國(guó)絕無僅有。供應(yīng)同時(shí)助力成交，2019年武漢住房成交20.91萬套，同比增長(zhǎng)25%，奪得全國(guó)住房銷售套數(shù)與銷售面積雙料第一名，且連續(xù)9年位居中國(guó)城市銷量三甲，堪稱中國(guó)“流量第一城”。
武漢2019年GDP在全國(guó)城市排名第8，成為眾多房企布局的熱點(diǎn)城市，這在今年3月31日的土拍市場(chǎng)上可見一斑。當(dāng)天10宗地塊恢復(fù)掛牌出讓，悉數(shù)成交，金茂、龍湖、武漢地產(chǎn)集團(tuán)均有斬獲。
而在解封首日舉辦的云招商大會(huì)上，武漢簽約69個(gè)項(xiàng)目，總金額2451億元，包括融創(chuàng)與武漢地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)手在黃陂打造“長(zhǎng)江文旅城”。
隨著重點(diǎn)工程的復(fù)工，4月14日，華夏幸福旗下武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目也開工了。該項(xiàng)目建筑面積約160萬平方米，是一個(gè)濱水綜合體，涵蓋400米寫字樓超塔、總部級(jí)濱江寫字樓等多重業(yè)態(tài)。
在一些業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前武漢樓市的基本面沒有變化，因此短期部分項(xiàng)目降價(jià)自救，給了部分人在武漢抄底的機(jī)會(huì)。
對(duì)此，李國(guó)政認(rèn)為，樓盤銷售分化在很多城市都存在。一些好的項(xiàng)目不會(huì)有很低的折扣，而一般低折扣的項(xiàng)目又未獲得購(gòu)房者青睞。但是對(duì)于二手房，他認(rèn)為會(huì)有低至8折的可能。新房和二手房的賣家心態(tài)不同，不乏存在一些低價(jià)拋售、用房產(chǎn)換現(xiàn)金流的二手房業(yè)主。
短期承壓、長(zhǎng)期利好，業(yè)內(nèi)呼吁針對(duì)消費(fèi)端施政
對(duì)于武漢樓市的長(zhǎng)短期走向，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)不一。
克而瑞分析人士認(rèn)為，武漢在湖北省仍有較強(qiáng)吸附力，依舊是全省人口第一聚集地。盡管武漢的新冠肺炎疫情形勢(shì)最為嚴(yán)峻，但就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，無論是購(gòu)房需求，還是置業(yè)群體購(gòu)買力，武漢的基本面仍然比較樂觀，由于潛在購(gòu)房需求僅是向后延期而并未完全消失，市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺。
上述人士還認(rèn)為，對(duì)于目前市場(chǎng)何時(shí)恢復(fù)至疫情之前，或許只是時(shí)間問題。疫情結(jié)束后，武漢有望迎來階段性銷售窗口期，疫情期被壓抑的購(gòu)房需求或?qū)⒎e極入市，但整體增幅有限，難以完全彌補(bǔ)疫情期間的銷售虧空，全年成交量大概率將有所回落。
苑承建也認(rèn)為，隨著企業(yè)售樓處開放、開盤和推廣力度加大，疫情對(duì)市場(chǎng)的負(fù)面影響正在消退，交易量從全面受壓向正常水平回歸。包括武漢在內(nèi)的交易量有望在二季度進(jìn)一步恢復(fù)，但與去年同期相比下降的可能性較大。
同策集團(tuán)首席分析師張宏偉則表示，盡管當(dāng)前武漢樓市基本還是以“線上銷售”為主。但疫情對(duì)武漢樓市影響是暫時(shí)的。從樓市周期趨勢(shì)來看，2020年二季度必然是“以價(jià)換量”保流量銷量的階段，預(yù)計(jì)三季度銷售回款正常，四季度樓市企穩(wěn)。從中長(zhǎng)期來看，武漢仍然是中國(guó)最具活力的城市之一。2021年武漢中國(guó)樓市“流量第一城”再加冕可期。
但是李國(guó)政認(rèn)為，武漢市場(chǎng)還處于預(yù)熱期、啟動(dòng)期，當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)的政策主要是針對(duì)供給端，比如降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率。希望下一步能針對(duì)疫后重振“因城施策”，主要是針對(duì)需求端給予利好政策。
4月17日，武漢宣布通過平臺(tái)發(fā)放23億元消費(fèi)券，其中5億元為政府出資，剩余18億元由平臺(tái)匹配，扶持武漢商家。而在2017年，為了留下百萬大學(xué)生，武漢推出了“人才住房券”制度。李國(guó)政認(rèn)為，類似購(gòu)房券、消費(fèi)券無疑是當(dāng)前啟動(dòng)市場(chǎng)的一個(gè)積極有效措施。
新京報(bào)
