在全國房貸利率大面積下行的大背景下，青島房貸利率又是怎樣一種情形?近日，記者以普通購房者身份探訪了島城9家銀行發(fā)現(xiàn)，中農(nóng)工建交五大行以及民生銀行、青島銀行的首套房、二套房房貸利率均穩(wěn)定地維持在5.635%和5.88%，只有外資銀行出現(xiàn)首套房5.45%的低價(jià)。不過，記者仔細(xì)了解得知，不少銀行實(shí)際都與開發(fā)商、中介有“合作價(jià)”，而且還開出“0門檻”提前還貸等優(yōu)惠條件，議價(jià)空間已現(xiàn)。

  ●探訪

  青島房貸利率較統(tǒng)一

  采訪中記者發(fā)現(xiàn)，島城中農(nóng)工建交五大行以及民生銀行、青島銀行的房貸利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)十分一致，都是首套房5.635%、二套房5.88%。

  交通銀行青島市分行工作人員表示，4.75%是現(xiàn)行LPR利率，在此基礎(chǔ)上，首套房和二套房分別增加88.5個(gè)點(diǎn)和113個(gè)點(diǎn)，分別為5.635%和5.88%。也就是說，在原來固定利率4.9%分別上浮15%和20%。

  “這個(gè)利率已經(jīng)穩(wěn)定很久了。 ”工商銀行青島市分行工作人員表示，近兩三年，四大銀行首套房的房貸利率都是5.635%，同時(shí)自2019年11月開始，前來辦理房貸的客戶都已辦理為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率，不再是固定利率。

  中國銀行青島市分行工作人員告訴記者，就目前來看，短期內(nèi)，房貸利率不會(huì)有改變，但據(jù)全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，不少經(jīng)濟(jì)專家預(yù)判LPR將走下降趨勢(shì)。農(nóng)業(yè)銀行青島市分行工作人員甚至建議記者，若是可以不貸款，最好就別貸了，現(xiàn)在銀行理財(cái)產(chǎn)品的利率才4%左右，而房貸利率5%以上，留錢在手里不劃算。如果確實(shí)需要貸款，則可根據(jù)實(shí)際情況盡量少貸。

  不僅五大行如此，民生銀行和青島銀行這兩家股份制銀行也在執(zhí)行該標(biāo)準(zhǔn)。“我們從去年初到現(xiàn)在一直執(zhí)行這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，短期看，也沒有調(diào)整的跡象。”青島銀行的一位工作人員這樣說。

  “合作價(jià)”悄然顯現(xiàn)

  雖然原則上、理論上島城房貸利率“堅(jiān)如磐石”，但實(shí)際上，不少銀行都與開發(fā)商、中介有“合作價(jià)”，而且還開出“0門檻”提前還貸等優(yōu)惠條件。

  “如果你想貸款買房，建議還是聯(lián)系你的置業(yè)顧問，會(huì)有 ‘合作價(jià)’。 ”一家國有銀行的工作人員提醒記者說，個(gè)人申請(qǐng)住房貸款，原則上首套房利率是5.635%，但如果是開發(fā)商出面統(tǒng)一辦理，應(yīng)該會(huì)有折扣。至于有多少議價(jià)空間，這位工作人員沒有言明。隨后，記者聯(lián)系上了島城一家大型的房屋中介機(jī)構(gòu)，相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，無論是開發(fā)商還是房屋中介，因?yàn)槌Ｄ昱c銀行合作，“合作價(jià)”的確存在。比如中國銀行的房貸利率，原則上首套房5.635%，但如果通過該中介辦理中國銀行的貸款，就能拿到5.585%，相當(dāng)于原固定利率4.9%的基礎(chǔ)上上浮14%。

  除了貸款利率的“合作價(jià)”，有的銀行還針對(duì)提前還款推出了優(yōu)惠條件。 “雖然我們和大多數(shù)銀行的房貸利率一樣，但是我們服務(wù)方面有優(yōu)勢(shì)。 ”島城一家股份制銀行的工作人員告訴記者，有些銀行在房貸提前還款方面限制諸多，比如一次性還款金額，幾年內(nèi)提前還款需要繳納一定的費(fèi)用，一年可以提前還款的次數(shù)等等，“但是我們銀行沒有，借款人可以通過手機(jī)銀行不限次數(shù)、不限金額提前還款，對(duì)借款人來說可選擇余地很大、很便利。 ”

  外資銀行利率很誘人

  采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，外資銀行的房貸利率相對(duì)較低。匯豐銀行的工作人員表示，目前首套房貸款利率可以做到5.54%，二套房貸款利率大約5.79%，當(dāng)然具體情況還要具體分析，要根據(jù)貸款人的實(shí)際情況、抵押房產(chǎn)的情況決定最終房貸利率。而且該工作人員稱，這一較低水平的貸款利率已經(jīng)執(zhí)行較長(zhǎng)時(shí)間了，“今年以來一直這樣執(zhí)行。 ”

  東亞銀行的房貸利率更低。工作人員介紹說，東亞銀行的房貸利率相對(duì)較穩(wěn)定，目前首套房的貸款利率可以做到5.45%，相當(dāng)于在原固定利率4.9%的基礎(chǔ)上上浮11%，二套房貸款利率則執(zhí)行5.7%，相當(dāng)于上浮約16%。

  而記者從一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)采訪了解到，東亞銀行與他們機(jī)構(gòu)的合作利率更低，首套大概上浮10%，二套上浮約13%。

  ●調(diào)查

  門檻較高 外資銀行房貸不好拿

  “外資銀行的房貸利率一直相對(duì)較低。”房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是因?yàn)楸旧硗赓Y銀行的房貸額度就不多，放貸門檻又很高，所以真正能享受到這一低利率的人非常有限。有業(yè)內(nèi)人士解釋說，外資行在房貸業(yè)務(wù)這塊的市場(chǎng)份額占比本就沒有那么高，因此，調(diào)節(jié)的彈性會(huì)比較大。當(dāng)房貸利率處于上行趨勢(shì)，它的利率會(huì)“跳漲”得比絕大多數(shù)銀行高;如果房貸利率進(jìn)入下行通道，它又會(huì)給予一個(gè)“行業(yè)最低價(jià)”。

  這個(gè)優(yōu)惠利率雖然低，但是并不那么好拿，外資行對(duì)申請(qǐng)人的資質(zhì)要求往往比較嚴(yán)苛。記者以客戶身份與匯豐、東亞銀行的工作人員交流時(shí)了解到，他們對(duì)借貸人的工作單位、收入、個(gè)人征信、購買的房產(chǎn)屬性、土地年限都有比較嚴(yán)苛的要求。“如果你是世界500強(qiáng)、上市公司、公務(wù)員、事業(yè)單位、公立學(xué)校等的正式職工，然后個(gè)人征信良好，購買的房產(chǎn)建成年代比較新，有可能拿到我們的房屋貸款。 ”一家外資銀行的工作人員這樣說。

  而島城中介機(jī)構(gòu)的工作人員補(bǔ)充說，一些外資銀行的房貸要求嚴(yán)苛，甚至連房屋的土地性質(zhì)都會(huì)考量，出讓地會(huì)放貸，但如果是劃撥地則大概率被否。

  ●預(yù)測(cè)

  預(yù)計(jì)房貸利率進(jìn)一步下調(diào)

  房貸利率還有可能繼續(xù)走低嗎?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，LPR的走勢(shì)實(shí)際上是受多重因素的影響。 “自去年開始，LPR就出現(xiàn)了多次降息的現(xiàn)象，即便是沒有新冠肺炎疫情的沖擊，中國貸款市場(chǎng)的降息窗口也已經(jīng)開啟了。”嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)說。

  3月20日，LPR迎來了新一輪的報(bào)價(jià)，1年期LPR為4.05%，5年期以上的LPR為4.75%，與上一期持平。而這一次持平的報(bào)價(jià)幾乎是超出了市場(chǎng)的預(yù)期。 3月30日，央行發(fā)布消息稱，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性的合理充裕，當(dāng)日央行以利率招標(biāo)的方式開展了500億元7天逆回購操作。此外，本次逆回購的中標(biāo)利率為2.2%，較前次開展的7天逆回購中標(biāo)利率2.4%，下降了20個(gè)基點(diǎn)。

  中信證券在研報(bào)中指出，在此次逆周期加盟的舉措下，預(yù)計(jì)4月份的LPR利率將迎來下降。“降準(zhǔn)政策為商業(yè)銀行和貸款市場(chǎng)釋放了較多的流動(dòng)性，商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的壓力相對(duì)減少。從銀行本身來說，雖然貸款利率近期沒有調(diào)整，但是因?yàn)榭少J資金的規(guī)模較大，所以近期的重點(diǎn)不在于降息，而在于優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)和積極投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。 ”嚴(yán)躍進(jìn)說。

  而針對(duì)未來房貸利率的走勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，預(yù)計(jì)全國各地商業(yè)銀行的實(shí)際房貸利率會(huì)有下調(diào)的可能。原因是此前部分商業(yè)銀行降低首付比例受到了外界的關(guān)注，首付政策的調(diào)整面臨一定的阻力。目前，從商業(yè)銀行的工作重心來看，降低貸款利率或是近期調(diào)整的方向。