買(mǎi)房的信號(hào)越來(lái)越強(qiáng)烈了嗎？數(shù)據(jù)顯示，2020年3月份，全國(guó)多數(shù)城市的房貸利率出現(xiàn)下降。其中，一線城市悉數(shù)下調(diào)了房貸利率水平，且首套房貸款利率平均水平環(huán)比均下調(diào)了4-5個(gè)基點(diǎn)。

另外，值得注意的是，全國(guó)房貸利率水平的變化與5年期以上LPR水平的變化基本一致。盡管在3月20日，最新5年期以上的LPR仍保持4.75%不變，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，疊加3月30日的降息和逆回購(gòu)，LPR或許會(huì)繼續(xù)下行，邊際調(diào)整會(huì)持續(xù)，全國(guó)商業(yè)銀行房貸利率下行的可能性同樣較大。

房貸利率普降

“最近的房貸利率降了一些，現(xiàn)在買(mǎi)房會(huì)比較合適。”北京某樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。近期，隨著疫情得到控制和緩解，此前被推遲的購(gòu)房需求開(kāi)始得到釋放，各大售樓處也開(kāi)始出現(xiàn)不少購(gòu)房者的身影。

從3月1日房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換開(kāi)始，房貸利率的走勢(shì)也成為了購(gòu)房者決策是否要進(jìn)行置業(yè)的一個(gè)重要因素。近期，融360研究院發(fā)布的中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告顯示，在監(jiān)測(cè)分析全國(guó)重點(diǎn)城市的674家銀行分行后，2020年3月份，30個(gè)城市首套房貸款利率環(huán)比有所下調(diào)，其中8個(gè)城市的降幅在10個(gè)基點(diǎn)以上，昆明首套房貸利率環(huán)比降幅最大，為29個(gè)基點(diǎn)。僅有4個(gè)城市首套房貸利率水平有所上漲。

另外，值得一提的是，2020年3月，一線城市悉數(shù)下調(diào)了房貸利率水平。在首套房方面，上海、廣州和深圳的首套房貸款利率平均水平均環(huán)比下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，北京則是環(huán)比下調(diào)了4個(gè)基點(diǎn)。具體到城市來(lái)看，北上廣深的首套房主流貸款利率分別為5.3%、4.65%、5.29%和5.05%。

同期，數(shù)據(jù)顯示，二線城市中有26個(gè)城市的房貸利率環(huán)比出現(xiàn)了下調(diào)。其中，8個(gè)城市的首套房貸款利率降幅在10個(gè)基點(diǎn)以上，昆明的首套房貸款利率更是從2020年2月份的5.61%下降至5.32%。而四大破“6”城市之一的鄭州首套房貸款利率也下降了13個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到了5.91%。

與LPR變化一致

“之前LPR下調(diào)了，然后基本上重點(diǎn)城市也是隨著LPR下調(diào)了房貸利率。而且下調(diào)的水平大致是和LPR的走勢(shì)是一樣的。”某銀行的工作人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋了當(dāng)前房貸利率的市場(chǎng)變化邏輯。

從2019年8月份到2020年4月初，LPR進(jìn)行了8次報(bào)價(jià)。今年2月20日，在第7次的LPR報(bào)價(jià)中，5年期以上的LPR下行5個(gè)基點(diǎn)，為4.75%。在2019年11月份，5年期以上的LPR還進(jìn)行過(guò)一次下調(diào)，同樣為5個(gè)基點(diǎn)。

融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年3月（數(shù)據(jù)采集期為2020年2月20日-2020年3月19日），全國(guó)首套房貸款平均利率為5.45%，環(huán)比下降了5個(gè)基點(diǎn)，為對(duì)應(yīng)期限5年期以上LPR加點(diǎn)70個(gè)基點(diǎn)。二套房貸款平均利率為5.77%，環(huán)比下降了4個(gè)基點(diǎn)，為5年期以上的LPR加點(diǎn)102個(gè)基點(diǎn)。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，首套房貸款利率和二套房貸款利率的變化范圍在4-5個(gè)基點(diǎn)之間，和對(duì)應(yīng)期限的5年期以上的LPR降幅基本一致。“全國(guó)首套房、二套房貸款的平均利率實(shí)際水平雖然表現(xiàn)出較大的下降趨勢(shì)，但是LPR加點(diǎn)數(shù)值基本未變。”融360研究院同樣指出。

預(yù)計(jì)房貸利率進(jìn)一步下調(diào)

3月20日，LPR迎來(lái)了新一輪的報(bào)價(jià)，1年期LPR為4.05%，5年期以上的LPR為4.75%，與上一期持平。而這一次持平的報(bào)價(jià)幾乎是超出了市場(chǎng)的預(yù)期。此前，市場(chǎng)上的大部分聲音認(rèn)為，LPR會(huì)沿著2月20日的報(bào)價(jià)繼續(xù)下調(diào)。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，LPR的走勢(shì)實(shí)際上是受多重因素的影響。“自去年開(kāi)始，LPR就出現(xiàn)了多次降息的現(xiàn)象，即便是沒(méi)有新冠肺炎疫情的沖擊，中國(guó)貸款市場(chǎng)的降息窗口也已經(jīng)開(kāi)啟了。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

此次LPR按兵不動(dòng)在一定程度上打擊了購(gòu)房者的置業(yè)信心，邊際調(diào)整的預(yù)期出現(xiàn)了落空。3月30日，央行發(fā)布消息稱(chēng)，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性的合理充裕，當(dāng)日央行以利率招標(biāo)的方式開(kāi)展了500億元7天逆回購(gòu)操作。此外，本次逆回購(gòu)的中標(biāo)利率為2.2%，較前次開(kāi)展的7天逆回購(gòu)中標(biāo)利率2.4%，下降了20個(gè)基點(diǎn)。

中信證券在研報(bào)中指出，在此次逆周期加盟的舉措下，預(yù)計(jì)4月份的LPR利率將迎來(lái)下降。“降準(zhǔn)政策為商業(yè)銀行和貸款市場(chǎng)釋放了較多的流動(dòng)性，商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的壓力相對(duì)減少。從銀行本身來(lái)說(shuō)，雖然貸款利率近期沒(méi)有調(diào)整，但是因?yàn)榭少J資金的規(guī)模較大，所以近期的重點(diǎn)不在于降息，而在于優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)和積極投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

而針對(duì)未來(lái)房貸利率的走勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，預(yù)計(jì)全國(guó)各地商業(yè)銀行的實(shí)際房貸利率會(huì)有下調(diào)的可能。原因則是，此前部分商業(yè)銀行降低首付比例受到了外界的關(guān)注，首付政策的調(diào)整面臨一定的阻力。目前，從商業(yè)銀行的工作重心來(lái)看，降低貸款利率或是近期調(diào)整的方向。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦同樣認(rèn)為，未來(lái)，“房住不炒”依然是主旋律，在此基礎(chǔ)上，各地“因城施策”的執(zhí)行將更具差異性?？紤]到部分銀行在調(diào)整房貸政策上有一定的滯后性，預(yù)計(jì)未來(lái)全國(guó)房貸利率整體水平仍然會(huì)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。