【一】
央行對(duì)外發(fā)布最新通知,LPR最新報(bào)價(jià)利率已定,1年期的下調(diào)10個(gè)基點(diǎn),為4.05%;5年期的下調(diào)5個(gè)基點(diǎn),為4.75%。
其中,5年期LPR利率是繼2019年11月20日下調(diào)到4.8%之后的第二次下調(diào),時(shí)間跨度為一個(gè)季度。
前幾天的文中推測(cè)了利率的變化趨勢(shì)。有一點(diǎn)失誤了,按照2月整體的LPR利率報(bào)價(jià)情況,整體有最多10個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)空間。
而這次給出的答案卻是,實(shí)體經(jīng)濟(jì)給足了10個(gè)基點(diǎn),樓市卻只給了5個(gè)基點(diǎn)。
這只能說(shuō)明一點(diǎn),“現(xiàn)階段,中央還不希望刺激樓市,讓房?jī)r(jià)反彈”。
如果再參考近期各個(gè)地方出臺(tái)的房地產(chǎn)政策,可以得出來(lái)的答案是,現(xiàn)在有關(guān)部門(mén)迫切希望房地產(chǎn)企業(yè)活下來(lái),而絕不是讓房?jī)r(jià)漲起來(lái)。
這時(shí)候,有些人發(fā)牢騷了,不就是5個(gè)基點(diǎn)嗎,能有多大點(diǎn)兒區(qū)別?
如果買一套100平米的房子,商貸100萬(wàn),等額本息還貸30年,分別以4.8%、4.75%、4.7%的利率計(jì)算。三者的區(qū)別,也就是1萬(wàn)的總利息,30塊錢左右的月供而已,能有這么大的差距嗎?
利率4.80%月供5246.65總利息88.88萬(wàn)
利率4.75%月供5216.47總利息87.79萬(wàn)
利率4.70%月供5186.38總利息86.71萬(wàn)
如果這么想就簡(jiǎn)單了。按照個(gè)人還款來(lái)對(duì)比,的確沒(méi)有意義。但LPR利率變化是針對(duì)整體宏觀市場(chǎng)的,如果按照目前全國(guó)28萬(wàn)億的房貸總量來(lái)算,0.05%是多大體量的減貸大家可以算一下。
最主要的是利率下行釋放出的樓市利好情緒會(huì)傳遞至購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、銀行……影響成幾何倍增長(zhǎng),這點(diǎn)是最致命的,很容易引發(fā)新一輪購(gòu)房熱潮。所以央行此次5個(gè)基點(diǎn)的降息很講究,想憑技術(shù)把雙王4個(gè)2,拆開(kāi)打,還想達(dá)到一起出的效果。
【二】
這次疫情不單折了樓市的雙翼,還把它扔在了深淵中,冰霜寒冬。如果中央還不表態(tài),地方便會(huì)用行政手段干涉市場(chǎng)。
行政不同于貨幣,控制力和對(duì)市場(chǎng)的影響更復(fù)雜,萬(wàn)一再搞出一波牛市來(lái),之前房住不炒的努力,全部前功盡棄。事實(shí)證明,這段時(shí)間地方行政手段的利用已經(jīng)無(wú)所不用其極了。
拿最近的蘇州舉例。前幾天蘇州國(guó)土局頒布一條新政,其中第四部分引發(fā)全網(wǎng)關(guān)注。
住宅(商住)地塊不統(tǒng)一要求設(shè)置竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià),超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的,不統(tǒng)一要求項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)封頂后申請(qǐng)預(yù)售許可;進(jìn)入一次報(bào)價(jià)的,不統(tǒng)一要求工程竣工驗(yàn)收后申請(qǐng)預(yù)售許可。
已成交須工程結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗(yàn)收后預(yù)售、銷售的住宅(商住)用地,開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售、銷售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)可適當(dāng)提前,以按照正常工期測(cè)算的預(yù)售、銷售時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn),提前時(shí)間按疫情防控一級(jí)響應(yīng)天數(shù)計(jì)算,具體由住建部門(mén)核定。
翻譯成大白話就是。
1、取消封頂和現(xiàn)房銷售。超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的,不需要封頂銷售,進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)的,不用現(xiàn)房銷售。
2、已成交的需要封頂或現(xiàn)房銷售的地塊,可以提前入市了,具體還有細(xì)則要出。
蘇州現(xiàn)房銷售,起于2016年8月“蘇十五條新政”,當(dāng)時(shí)蘇州樓市火爆,要求土地出讓超出指導(dǎo)價(jià)10%的,必須現(xiàn)房銷售,超過(guò)指導(dǎo)價(jià)25%的,直接中止競(jìng)價(jià),進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)程序,把土地賣給最接近平均價(jià)的。
那個(gè)時(shí)候有錢也不一定能拿到地,更加看中運(yùn)氣。這在當(dāng)初掀起一股巨浪,是獨(dú)一門(mén)的功夫,被眾多購(gòu)房者連連稱贊,成為年度刷屏事件。
因?yàn)樽源蛴蟹康禺a(chǎn)以來(lái),中國(guó)一直都采用的都是隔壁香港學(xué)來(lái)的期房銷售。開(kāi)發(fā)商從銀行借錢買地,到手后就可以建售樓處賣房子,一輪接一輪空手套白狼。
但弊病也很嚴(yán)重,首先是不良開(kāi)發(fā)商的資金風(fēng)險(xiǎn)都積淀在了銀行里;其次是群眾買的都是期房,交房時(shí)“缺胳膊少腿”的不在少數(shù),老百姓穿白衣舉大旗的維權(quán)事件不絕于耳,大眾的權(quán)益沒(méi)人能給保障得了。
這也是長(zhǎng)期以來(lái),購(gòu)房者和房企始終站在對(duì)立面的真實(shí)原因。
3年前蘇州開(kāi)了先例,率先實(shí)施現(xiàn)房銷售,而3年后的今天又把普惠購(gòu)房者的新政退了回去。無(wú)異于自折武功,這次被大家口誅筆伐實(shí)屬應(yīng)該。
雖然后來(lái)蘇州官方出來(lái)辟謠,說(shuō)“取消現(xiàn)房銷售只是針對(duì)具體地塊,不統(tǒng)一要求,你們可別亂想!”但具體地塊是哪些,符合現(xiàn)房銷售的條件是什么,沒(méi)人知道。
肯定的是,蘇州此舉也是為了降低開(kāi)發(fā)商成本,提升利潤(rùn)空間,刺激拿地積極性。但反過(guò)來(lái)講,去年房?jī)r(jià)風(fēng)風(fēng)火火的蘇州,被稱為工業(yè)重城、江蘇希望的蘇州,于今開(kāi)始不計(jì)輿論的保護(hù)房企,可見(jiàn)地方對(duì)房地產(chǎn)的依賴性有多大,何況其他城市。
【三】
自此我們仿佛又回到了當(dāng)年的光景。地方和開(kāi)發(fā)商抱團(tuán)跟央行博弈,央行不放水就一起捂地限供,共度時(shí)艱,放松預(yù)收款,后付土地款。只要放水,就一起合起伙來(lái)割波韭菜。
央行則是在“房住不炒”的路上,堅(jiān)定信念。這次在下調(diào)5年期LPR利率的之前,其實(shí)已經(jīng)通過(guò)各種途徑在不遺余力地穩(wěn)定情緒,三令五申。
例如日前官媒《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》,在頭版上刊登了一篇題為《“房住不炒”不應(yīng)因疫情而變化》的評(píng)論,態(tài)度很強(qiáng)硬。簡(jiǎn)單總結(jié)為:
1、不止是房地產(chǎn),疫情影響下,旅游、餐飲、影視等諸多行業(yè)大家都不好過(guò),別一門(mén)心思就想著救開(kāi)發(fā)商。
2、不要借疫情小題大做,以此為突破口,放開(kāi)政策調(diào)控。房企應(yīng)該盡到責(zé)任,在價(jià)格水平特別是房?jī)r(jià)收入比較高的地區(qū)限價(jià)乃至適度降價(jià),不僅有利于滿足民眾的購(gòu)房需求,也有利于房企擴(kuò)大銷售。
3、如果為了短期經(jīng)濟(jì)增速背離這一定位,不僅會(huì)使3年多來(lái)的調(diào)控努力付之東流,還會(huì)攪亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,再次拉抬房?jī)r(jià)、增加泡沫、影響剛需,也不利于經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和良性循環(huán)。
與此同時(shí),央行還緊跟著發(fā)布了一則報(bào)告《2019年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》作為響應(yīng),頭條就是貫徹始終的大基調(diào):
“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,按照“因城施策”的基本原則,加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。”
【四】
這些話我們現(xiàn)在可以倒背如流了,但是真實(shí)的效果如何呢?子木講一下自己的看法。
開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)被救的,必要的時(shí)候之前一切針對(duì)開(kāi)發(fā)商限制政策都可以放松。但僅限于地方對(duì)開(kāi)發(fā)商的保護(hù),針對(duì)于C端(購(gòu)房者)市場(chǎng)政策不會(huì)放松。
什么意思呢?就是地方會(huì)不遺余力幫助房企度過(guò)難關(guān),但限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等政策不會(huì)輕易放開(kāi)。
接下來(lái),房企還有一波接一波的“降價(jià)潮”,這波降價(jià)潮目前只是試探,接下來(lái)便是貨真價(jià)實(shí)的讓利于購(gòu)房者,因?yàn)闆](méi)有資格受地方保護(hù)的房企非常多,他們只能自救。
自救不讓利,哪個(gè)購(gòu)房者愿意掏腰包?
降價(jià)潮來(lái)臨,房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下跌周期,底部窗口期會(huì)露出,但隨著購(gòu)房者在房貸利率下調(diào)和價(jià)格誘惑影響下涌入市場(chǎng),窗口期馬上會(huì)消失,房?jī)r(jià)開(kāi)始反彈。
至于反彈多少,還要依城市而論,一二線大概率會(huì)比2019年年尾行情好一些。但不能大漲,因?yàn)橹醒朐趫?jiān)定不移的落實(shí)“房住不炒”,執(zhí)行手段我們?cè)?018-2019年見(jiàn)過(guò),只要地方敢觸碰紅線,就是面對(duì)面約談。
子木也再三強(qiáng)調(diào),這個(gè)窗口期非常適合今年有購(gòu)房需求的剛需,至于是否能看透,能否把握住,就看你的悟性了。
