今天是2月17日,是眾多房企迎來(lái)正式復(fù)工的日子。
疫情之下,大家一樣很迷茫。2020年注定是不平凡的一年,開(kāi)局我們?cè)庥鲂鹿诜窝滓咔檫@只“黑天鵝”,后續(xù)無(wú)數(shù)未知與挑戰(zhàn)撲面而來(lái)。樓市停擺,市場(chǎng)、銷售、交易和經(jīng)營(yíng)按下暫停鍵,春節(jié)期間全國(guó)各大城市更是零成交和零供應(yīng)。
時(shí)至今日,疫情發(fā)展依舊很難預(yù)測(cè)。如果3月整體銷售下降50%,那么樓市將受到更大的沖擊。預(yù)估2020年影響GDP總量或高達(dá)10萬(wàn)億元,影響房地產(chǎn)規(guī)模達(dá)1萬(wàn)億元,今年的銷售將在原有規(guī)模基礎(chǔ)上下調(diào)5%~10%。
對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō),疫情滲透的時(shí)間越久,生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)節(jié)奏破壞力度和后期修復(fù)成本將大大增強(qiáng)。留給大家的時(shí)間不多,一季度已遭受重創(chuàng),這意味著我們需要用剩余的三個(gè)季度去追趕全年的業(yè)績(jī),疫情之后,我們需要爭(zhēng)分奪秒跑出“生死時(shí)速”。
這是一場(chǎng)大考,每一個(gè)人都是考生。
“黑天鵝”不可預(yù)測(cè),“灰犀牛”不可避免。企業(yè)和個(gè)人無(wú)時(shí)無(wú)刻不在直面變化、擁抱變革。行業(yè)發(fā)展至今,我們需要這樣一次清零,然后重新深度思考行業(yè)變局和未來(lái)的方向。
今天的“大家說(shuō)”,我們希望用更多的觀點(diǎn),讓大家撥開(kāi)迷霧,看清局勢(shì)。
這周開(kāi)始房地產(chǎn)企業(yè)和上下游企業(yè)慢慢復(fù)工,但是也只是形式上的復(fù)工,真正進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的業(yè)務(wù)操作復(fù)工至少到2月底或3月初。
近期重點(diǎn)關(guān)注各地政策的變化,中央召開(kāi)政治局會(huì)議,在支持當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和后續(xù)恢復(fù)生產(chǎn)的口徑上沒(méi)有提到房地產(chǎn),但是各地方出臺(tái)的具體政策中都把房地產(chǎn)放在比較重要的位置?；钴S交易層面、土地出讓層面和地產(chǎn)融資層面的地方政策陸續(xù)出臺(tái),3月份之后整體疫情控制的話,為行業(yè)慢慢走出低谷做好鋪墊。
總的來(lái)講,行業(yè)未來(lái)保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。政策肯定會(huì)支持房地產(chǎn),特別是今年上半年。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講,短期內(nèi)銷售會(huì)受到一定的影響,但影響有限,只要控制好投資,量入為出的話,目前規(guī)模房企現(xiàn)金流壓力不大。再加上直接融資、間接融資的寬松,所以,還沒(méi)到房企生死存亡的時(shí)刻。
同時(shí),房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域面臨的壓力比較大,特別是商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓、酒店,在經(jīng)歷疫情洗禮后,辦公形式發(fā)生改變,后期供應(yīng)還會(huì)繼續(xù)加大,租金和出租率或?qū)⒔?jīng)歷連續(xù)幾年的下降。
一、政策環(huán)境之變
政策永遠(yuǎn)是用來(lái)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖的,而不會(huì)是疊加。今年整體看,政策環(huán)境會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)友好一些。
另一個(gè)有機(jī)會(huì)的是,高端市場(chǎng)限價(jià)和限購(gòu)或?qū)⒎砰_(kāi)。北京去年已經(jīng)有了試點(diǎn),讓高端的靠市場(chǎng),中端的配政策,低端的給保障,這更符合市場(chǎng)規(guī)律。
二、市場(chǎng)之變
如果沒(méi)有較強(qiáng)的政策支撐,2020年商品房銷售總量很可能回落。2019年銷售總量為15.9萬(wàn)億,其中一二月份占比合計(jì)8%,3月份占9%?，F(xiàn)在樓市全部速凍,線上銷售都是空話,沒(méi)有線下體驗(yàn),消費(fèi)者不會(huì)下單,但即使開(kāi)放售樓處,客戶也不敢來(lái)。
樂(lè)觀估計(jì)將影響全年銷售4-5個(gè)百分點(diǎn),如果再延到3月份,可能就要影響到10個(gè)點(diǎn)左右。那么,2020年的銷售總額很可能回落到2018年15萬(wàn)億左右的水平,也就意味著,2019年有可能成為地產(chǎn)行業(yè)銷售的歷史峰值年。
房?jī)r(jià)有回落壓力。雖然不會(huì)嚴(yán)格限價(jià),但部分企業(yè)為了應(yīng)對(duì)到期債務(wù),將不得不降價(jià)銷售回籠現(xiàn)金。
三、行業(yè)之變
行業(yè)的規(guī)模有可能到達(dá)頂點(diǎn),頂點(diǎn)有可能意味著拐點(diǎn),今后可能都很難超越這個(gè)總量。頭部企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)也相應(yīng)放緩,甚至持平,部分中型企業(yè)有較高增速的可能性,會(huì)縮小與頭部企業(yè)的差距,小型企業(yè)規(guī)模高速增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)已經(jīng)極小了。
免疫力很重要,也就是提高自身經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的能力?？挂咭沧屛覀兠靼?自身免疫系統(tǒng)才是健康根本,個(gè)子大不一定代表免疫力強(qiáng)。
開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)門(mén)七件事是:投儲(chǔ)供銷存回利(投資、土儲(chǔ)、供貨、銷售、庫(kù)存、回款、利潤(rùn)),2020年會(huì)發(fā)生變化。
今年的銷售要在后面三個(gè)季度追趕年度總目標(biāo),會(huì)更難更累,但銷售創(chuàng)新的手段目前看并不多,在今年銷售總量下滑的同時(shí),行業(yè)的營(yíng)銷費(fèi)率會(huì)比2019年更高。
今年的重點(diǎn)是去庫(kù)存。庫(kù)存,特別是現(xiàn)房庫(kù)存和滯重庫(kù)存,就是消耗資金成本的癌癥,會(huì)占用寶貴資金,吃掉僅有的利潤(rùn)。
整個(gè)一季度,回款規(guī)模估計(jì)會(huì)同比下降40%左右。希望今年的限貸和按揭額度能有所寬松,否則有很多短債到期的企業(yè)將會(huì)很難過(guò)。
我們要把危機(jī)變成機(jī)會(huì),推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步升級(jí)和發(fā)展。
未來(lái),我們要進(jìn)一步拓展線上零售的投入和營(yíng)銷,同時(shí)將線下的零售更好地引導(dǎo)成為我們的線上流量。這次國(guó)內(nèi)旅游業(yè)收到的打擊比較大,但疫情之后一定會(huì)有一波報(bào)復(fù)性反彈,所以我們現(xiàn)在就要提前開(kāi)始進(jìn)行相應(yīng)的準(zhǔn)備。
疫情也再次讓大家看到了產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的廣闊前景:我們要早日讓包括制造業(yè)在內(nèi)的中國(guó)的各行各業(yè),通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字化、智能化的技術(shù)手段,真正做到可以遠(yuǎn)程操作、遠(yuǎn)程辦公。
疫情的爆發(fā),讓全社會(huì)更加珍惜健康安全的美好生活。未來(lái),泰禾將進(jìn)一步加大對(duì)醫(yī)療健康的投資力度,加快布局,力爭(zhēng)做到社區(qū)健康小站全覆蓋,以高端的品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境和精心的服務(wù),為社會(huì)構(gòu)筑健康安全的護(hù)城河。
疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大影響,尤其是一季度,會(huì)給公司的正常運(yùn)營(yíng)活動(dòng)造成一定的困難,銷售和市場(chǎng)信心恢復(fù)需要一個(gè)過(guò)程,但是對(duì)于泰禾來(lái)說(shuō),剛好利用這段時(shí)間沉淀反思,提升內(nèi)力,把我們以往經(jīng)營(yíng)管理上的短板和欠賬補(bǔ)齊。
最近兩年,我一直反復(fù)思考和不斷復(fù)盤(pán),發(fā)現(xiàn)我們跟先進(jìn)企業(yè)相比,管理上確實(shí)存在不小的差距,這次疫情讓我們有時(shí)間停下腳步,做一番思考和總結(jié)。
我們首先應(yīng)當(dāng)有一個(gè)長(zhǎng)期目標(biāo),其次有一個(gè)短期目標(biāo),短期目標(biāo)就是疫情什么時(shí)候能結(jié)束,開(kāi)發(fā)行業(yè)能正常運(yùn)轉(zhuǎn),這里是指工程能正常開(kāi)始建設(shè),以及售樓處能開(kāi)始進(jìn)客。
很多人給的一個(gè)預(yù)期是5月份。我認(rèn)為這里應(yīng)當(dāng)再設(shè)一個(gè)deadline,可能更悲觀的情況下,是到什么時(shí)候?
換言之,我們認(rèn)為我們的現(xiàn)金流能支撐到什么時(shí)候?在飽和條件下的時(shí)候,不割地,不降價(jià),不降薪的情況下呢?
這是值得大家深思的。那么,在短期目標(biāo)還沒(méi)有到來(lái)之前,為了達(dá)到短期目標(biāo),我也同意同行們運(yùn)用一切手段來(lái)熬過(guò)去,用萬(wàn)科去年的一句話來(lái)講,當(dāng)前最重要的事情是:活下去!
每個(gè)企業(yè)有每個(gè)企業(yè)的特點(diǎn),免疫力也不一樣,面對(duì)這次疫情,活下去的辦法也因人而異。只有充分把握環(huán)境變化和有自知之明,并能找到適合自身治療獨(dú)特策略的企業(yè),才能在這次危機(jī)中絕處逢生,甚至鳳凰涅槃。
2020年開(kāi)局雖形勢(shì)復(fù)雜,但我們?nèi)匀怀錆M信心。我們應(yīng)加強(qiáng)形勢(shì)研判,理性面對(duì)疫情帶來(lái)的沖擊和影響,切實(shí)做好應(yīng)對(duì)各種困難的充分準(zhǔn)備,實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)以后,全面落實(shí)經(jīng)營(yíng)目標(biāo),推動(dòng)運(yùn)營(yíng)、投資、融資等工作有序開(kāi)展。
戰(zhàn)疫關(guān)頭,“危與機(jī)”并存,我們要強(qiáng)化內(nèi)功,梳理及優(yōu)化組織架構(gòu),沉心鉆研,深耕戰(zhàn)略定位,用體系化建設(shè)提高生產(chǎn)效率,提升服務(wù)品質(zhì),挖掘企業(yè)心動(dòng)能和形成奮斗創(chuàng)業(yè)的價(jià)值導(dǎo)向。
中小企業(yè)如何在這個(gè)階段“扛”疫,可以從三個(gè)方面自我審視:一是成本節(jié)省,最大極限降低到最低程度;二是人力或職能部門(mén)是否過(guò)于臃腫,可以再瘦身;三是再提高運(yùn)營(yíng)效率,即在生意相對(duì)清淡的過(guò)程里,做好練兵的工作等。
期待政策落實(shí)之外,需要思考行業(yè)發(fā)展。企業(yè)房租成本減免一個(gè)月或者幾周,實(shí)際上是難以解決企業(yè)真實(shí)的困難,在疫情過(guò)后,實(shí)際上產(chǎn)業(yè)恢復(fù)還是需要一段時(shí)間的。
此外,無(wú)抵押物企業(yè)、仍處于虧損狀態(tài)的企業(yè)獲得新增貸款額度的能力比較弱,這些在執(zhí)行落地上,恐怕還不像在文件上看見(jiàn)那樣的快。近期有一些租客因無(wú)法承擔(dān)甲級(jí)寫(xiě)字樓壓力而轉(zhuǎn)向聯(lián)合辦公。在疫情之后,成本更低、租賃方式更為靈活的聯(lián)合辦公反倒優(yōu)勢(shì)突然凸顯了。
我們將進(jìn)入一個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)、金融分層分化、市場(chǎng)低頻波動(dòng)的新周期。2020年,專業(yè)要做好以下四項(xiàng)工作。
第一,繼續(xù)精研產(chǎn)品之道、精進(jìn)客戶之道,繼續(xù)挖掘綠色建筑、健康建筑、百年建筑、綠色住區(qū)、零能耗建筑、可持續(xù)建筑。
第二,要把組織活力、職員活力和社群活力這些負(fù)熵因子激發(fā)出來(lái),能量釋放出來(lái),價(jià)值發(fā)揮出來(lái)。
第三,要貫徹?cái)?shù)字化發(fā)展戰(zhàn)略,加速硬科技、黑科技和數(shù)字科技三個(gè)全生命周期發(fā)展。
第四,需要更加強(qiáng)大的資源整合能力,核心就是錢(qián)、地、人。
我們已做好資金安排,確?，F(xiàn)金流安全;動(dòng)態(tài)梳理各地復(fù)工要求,提前與各地總包、分包溝通確保供貨;加強(qiáng)線上銷售渠道;提前鋪排交房工作;嚴(yán)控成本與支出,做到先收后支、以收定支、收支平衡;努力探索客服提升路徑,加強(qiáng)客戶滿意度;按需定制產(chǎn)品,發(fā)揮客研精準(zhǔn)定位及產(chǎn)品創(chuàng)新;通過(guò)組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、人力資源、企業(yè)文化、品牌提升、信息化管理等方面實(shí)現(xiàn)組織再造。
疫情面前,各行業(yè)企業(yè)也承受著巨大的壓力,全民在線辦公已經(jīng)成為常態(tài),大家可以籌謀好全面開(kāi)工后的各項(xiàng)工作推進(jìn)?；氐焦ぷ鲘徫缓?能用最快速度調(diào)整自身狀態(tài),發(fā)揮狼性精神。
越是艱難時(shí)期,越是需要集中力量、強(qiáng)化執(zhí)行與落實(shí)到位,越是需要勇且有謀、破局重生。
這是一場(chǎng)防疫情、求生存、謀發(fā)展的攻堅(jiān)戰(zhàn),越是困難的時(shí)期,越是考驗(yàn)企業(yè)的生存能力。行業(yè)格局正在被重塑,但對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),不變的是現(xiàn)金流為綱,確保資金安全;嚴(yán)控成本與支出,提升內(nèi)力,在危局下尋找新出路。
疫情讓我們重新認(rèn)識(shí)“危與機(jī)”,留給我們的任務(wù)是如何在困難中找出路徑,在危機(jī)中探索轉(zhuǎn)機(jī)。
我們已無(wú)路可退,只有抓住機(jī)會(huì),運(yùn)用一切手段熬過(guò)去、活下去。
