新型冠狀病毒肺炎疫情發(fā)生以來,大家對房地產(chǎn)市場及房企發(fā)展受影響情況頗為關(guān)注。為此,克而瑞青島機(jī)構(gòu)面向青島地區(qū)一線地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士開展調(diào)查問卷,共回收有效問卷512份,對問卷進(jìn)行分析整理后形成《疫情對青島房地產(chǎn)市場影響業(yè)內(nèi)問卷》及趨勢建議。本文將512名業(yè)內(nèi)人士相關(guān)意見進(jìn)行系統(tǒng)匯總,總結(jié)形成以下結(jié)論,供參考。

核心觀點

•青島房地產(chǎn)市場經(jīng)2019年周期性回調(diào),市場整體處于小幅下行波動周期,原本繼續(xù)下調(diào)的動力不大。雖經(jīng)突如其來的“疫情“影響市場降至冰點,但從本次問卷反饋出來的業(yè)內(nèi)信息來看,并沒有過度悲觀;

•價格將小幅下滑或穩(wěn)步持平,大幅探底的可能性不大;

•疫情結(jié)束后二季度下半段,將是新房營銷“由守轉(zhuǎn)攻“的關(guān)鍵節(jié)點;

•疫情對主城區(qū)影響程度小于輔城區(qū),疫情之后的市場對于膠州、膠南等庫存及銷售壓力較大的區(qū)域?qū)⒁詢r格優(yōu)勢來吸引客群,但對于主城區(qū)及輔城區(qū)剛需流量型板塊,仍會保持一定的銷售速度;

•疫情導(dǎo)致新地塊掛牌延后,投資端以短期影響為主;

•此次疫情將加劇企業(yè)分化,中小房企將面臨破產(chǎn)或被收并購。

512位業(yè)內(nèi)人士,其中60%認(rèn)為疫情對整個房地產(chǎn)市場影響周期為2-3個月,預(yù)計2季度中或末市場將回暖,普遍認(rèn)為2020年房地產(chǎn)市場形勢無需過于悲觀,認(rèn)為將出臺相關(guān)的調(diào)控政策促進(jìn)市場回暖；

疫情對投資層面有短期的影響,對年前掛牌的土地成交無影響(青島目前暫無延交土地金細(xì)則),新地塊土地談判、勘察調(diào)研、招拍掛均不能正常進(jìn)行,延后復(fù)工、資金層面及土地成交延期等多重因素影響下,導(dǎo)致全年銷售任務(wù)的回調(diào);

受疫情的影響普遍認(rèn)為價格在2019年樓市降溫的基礎(chǔ)上會小幅下滑或持平;目前價格已經(jīng)在底部,下探的幅度不大,疫情對客戶購房信心有一定的影響,需要一定的修復(fù)措施及周期。分區(qū)域來看,疫情將對膠州市、黃島區(qū)(原)、膠南(原)、即墨區(qū)等區(qū)域影響較大,上述區(qū)域多是供應(yīng)量、庫存量較高,缺乏內(nèi)生性需求,依靠外來客群導(dǎo)入為主。對輔城區(qū)配套、交通等欠缺的板塊影響較大,對主城區(qū)影響相對較小;疫情過后剛需產(chǎn)品將先啟動,后續(xù)將逐漸帶動改善型產(chǎn)品回歸市場;

目前各家均啟動了線上售樓處,但開發(fā)的深度不同(如無VR實景看房、優(yōu)惠政策同步釋放等),疫情對客戶線下購房及信心影響較大,為了修復(fù)客戶信心多家開發(fā)商推出了無理由退房,目前市場成交的新客戶較少,例如保利大國璟釋放開盤折扣為老客戶成交,恒大悅瓏臺提供網(wǎng)上VR看房、5000元“最低價鎖定”、88天“無理由退房”、75折優(yōu)惠、多重購房優(yōu)惠等權(quán)益,成為繼無理由退房后的又一個行業(yè)顛覆性舉措;

疫情過后產(chǎn)品將更加注重智能化健康家居、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理、社區(qū)商業(yè)配套等方向;

客戶將對物業(yè)服務(wù)方面的醫(yī)療服務(wù)、配送糧油蔬菜、必備物資集供、入戶消毒等需求有提升。

問卷整理回顧

1、本次受訪者均為青島地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士,其中男士占比 74.48%,受訪者年齡 30-40歲占比較高

2、業(yè)內(nèi)人士從事的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)中營銷占比最高達(dá) 47%

其中營銷人員占比47%,投資占比9.28%,工程占比7.73%,運營占比6.19%,設(shè)計及媒體分別占比4.9%。

3、大部分認(rèn)為疫情過后對客戶購房信心有一定的影響,其中認(rèn)為信心下降占比 60.57%,信心上升占比 25.77%,無影響占比 13.66%

4、大部分認(rèn)為需要 2-3個月時間房地產(chǎn)能恢復(fù)正常的銷售。

其中39.34%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為需要3個月能恢復(fù)正常銷售,22.34%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為2個月能恢復(fù)正常銷售,18.27%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為需要6個月以上,這次疫情對短期季度市場的沖擊是比較明顯的。

5、 90%以上的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年的房地產(chǎn)政策會放松或局部放松

其中30.4%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為政策會寬松,63.4%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為會局部寬松,6.19%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為不會變,后期的成交走勢與相關(guān)政策密切相關(guān)。

6、受疫情影響,青島住宅價格小幅下降或者持平

其中47.94%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為住宅價格將小幅下跌,27.84%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為住宅價格將基本持平,18.81%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為價格將小幅上漲。

7、疫情過后,首置產(chǎn)品市場能夠率先啟動

其中62.11%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為首置產(chǎn)品能率先啟動,26.8%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為首改產(chǎn)品能率先啟動,其中73%營銷業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為首置產(chǎn)品將先啟動。

8、大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為疫情過后開發(fā)商拿地將放緩

54.9%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為投資將放緩,29.9%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為投資恢復(fù)正常,15.21%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為疫情之后將會積極拿地。

然而,投資部門66%的的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為疫情過后對投資拿地?zé)o太大影響。

9、認(rèn)為疫情對膠州、黃島區(qū)(原)、膠南(原)、即墨等區(qū)域市場影響較大

45.69%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對黃島區(qū)(原)市場影響較大,43.4%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對膠州市市場影響較大,34.26%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對膠南市(原)市場影響較大,31.22%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對即墨區(qū)市場影響較大,對市南、市北、嶗山、李滄等區(qū)域影響較小。

10、大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為網(wǎng)上售樓處對目前房產(chǎn)銷售的作用無作用或一般

其中54.9%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為網(wǎng)上售樓處購房效果一般,37.89%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為網(wǎng)上售樓處無效果,線下售樓處被迫關(guān)門,房企現(xiàn)金流面臨很大挑戰(zhàn)。

11、認(rèn)為線上購房系統(tǒng)中線上實景看房、優(yōu)惠活動、在線支付安全性、專車看房等較為關(guān)鍵

其中74.37%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為線上實景看房應(yīng)重點打造,68.27%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為優(yōu)惠活動較為重要,34.77%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在線支付安全性較為重要,29.19%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為專車看房應(yīng)作為重點打造,此次疫情也將加速網(wǎng)上售樓處的建設(shè),構(gòu)建網(wǎng)上售樓處增加客戶的粘性和關(guān)注度。

12、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理、智能化健康家居、社區(qū)商業(yè)配套等關(guān)注度將提升

91.75%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理關(guān)注度將會提升,61.6%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為智能化健康家居關(guān)注度將提升,51.29%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為社區(qū)商業(yè)配套關(guān)注度將提升,32.73%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為客餐廳等公共活動空間使用率和面積關(guān)注度將提升。

13、疫情之后客戶對小區(qū)醫(yī)療服務(wù)、配套糧食及蔬菜、必備物資集供等有更高的要求

其中71.13%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對醫(yī)療服務(wù)將有更高的要求,66.49%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對配送糧食及蔬菜有更高的要求,66.49%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對必備物資集供有更高的要求,41.16%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對入戶消毒有更高的要求。

疫情之后的市場趨勢預(yù)判

1、市場未來走勢:

如青島地區(qū)在3月或者中下旬疫情得到有效控制,再加上房貸利率穩(wěn)中有降,貨源供應(yīng)量增大、促銷及可能出現(xiàn)的局部寬松政策的帶動下,客戶購房信心重建,市場逐漸復(fù)蘇,先從剛需市場逐漸過渡到首改、再改甚至投資類產(chǎn)品。部分中小企業(yè)為了應(yīng)對到期債務(wù),也將會降價銷售回籠現(xiàn)金。

2、投資層面:

疫情影響一季度新地塊投資滯后,疫情之后將迎來拿地窗口期,高杠桿的土儲驅(qū)動模式將被顛覆,拿地前更需進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計、成本、市場等精準(zhǔn)專業(yè)研判,頭部房企及區(qū)域型房企等拿地規(guī)模及布局還要受企業(yè)資金情況、土地儲備、整體投資戰(zhàn)略等影響。也將有越來越多的本土中小企業(yè)資金困難,或致破產(chǎn)或被收并購。

3、線上售樓處將迎來2.0時代:

目前青島的線上售樓處以區(qū)域公司項目或單盤較多,平臺多依托于第三方或者簡易小程序,萬科、恒大有自創(chuàng)APP,由于本次推出線上售樓處時間較短,企業(yè)在VR實景展示(售樓處、示范區(qū)、樣板間等)及優(yōu)惠政策釋放、功能設(shè)置等方面仍不夠完善,未來直播售房將會出現(xiàn)多個網(wǎng)紅銷售。全民營銷帶動下更有利于房企創(chuàng)建自渠,未來線上售樓處將實現(xiàn)實景化、交易安全性、環(huán)節(jié)簡化、線上線下無縫對接,并增加房貸計算器、資格審核協(xié)助等輔助售房工具給客戶帶來便利。

4、產(chǎn)品需要升級

低密度景觀社區(qū)、健康社區(qū)、科技住宅、家庭共享空間產(chǎn)品、多衛(wèi)、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)醫(yī)療、社區(qū)鄰里運動空間等成為產(chǎn)品重點打造方向,未來也將迎來新一輪的產(chǎn)品價值、居住理念、硬件服務(wù)及軟性服務(wù)的升級。開發(fā)商近期多進(jìn)行客戶需求調(diào)研,另外供貨的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和入市時機(jī)也較為關(guān)鍵。

5、物業(yè)服務(wù)將更加人性化、智能化

未來業(yè)主將物業(yè)服務(wù)作為購房的重要考慮因素之一,對物業(yè)的要求越來越高,除了傳統(tǒng)的安保、社區(qū)衛(wèi)生、家庭維修等基礎(chǔ)的服務(wù)功能之外,對業(yè)主的人文關(guān)懷,應(yīng)急措施、直供安全放心的糧食及蔬菜,社區(qū)醫(yī)療保障、兒童看護(hù)等將解決業(yè)主基本的生活所需。無接觸的電梯、消毒機(jī)器人、智能溫度檢測設(shè)備等新技術(shù)產(chǎn)品必將加速進(jìn)入社區(qū)。5G、人工智能和虛擬現(xiàn)實,都將非接觸物業(yè)服務(wù)的領(lǐng)域不斷延伸。