新型冠狀病毒肺炎疫情的持續(xù)蔓延，使得當前房地產交易市場幾乎處于關閉狀態(tài)，處于產業(yè)鏈上游的土地交易市場亦被波及。為了應對此次疫情，各地方政府紛紛采取了應急措施，發(fā)布了《關于暫停各類公共資源交易活動的公告》，如此一來，部分城市土地出讓、國有建設用地使用權交易也被按下了暫停鍵。

事實上，早在2019年，房企購置土地面積已經(jīng)先行進入下行通道，特別是下半年，受銀根快速收緊、土地出讓條件變化的影響，越來越多的土地以底價成交，如11、12月，均有超過六成的土地以底價成交，2019年的最后四個月，土地溢價率均低于10%，重新回到了歷史低點，同時，土地流拍現(xiàn)象也在下半年明顯加劇，下半年來的流拍率基本都在12%以上。

原以為進入2020年后，隨著土地窗口期的來臨，土地市場會引來小陽春，尤其是在投資回歸二線的大環(huán)境下，二線城市土拍市場可能會出現(xiàn)一波成交高峰。

然而在此次疫情影響下，多個省會及高能級二線城市宣布土拍暫停，這就使得今年年初的土地市場繼續(xù)延續(xù)去年年底的低位走勢，若疫情早日得到有效控制，二季度土地市場或因集中出讓迎來一波小高潮，但由于戰(zhàn)“疫”過后房企也需修復期，因此難現(xiàn)“輝煌”。

我們依然還是維持之前的判斷，2020年全年都是拿地窗口期，無需像2019年3、4、5、6月份那樣搶地。2020年對于投資來說，應該更加從容一些，投資機會也會更多一點。

01、特殊時期，多省市暫停土地出讓

在克而瑞重點監(jiān)測的40城市中，截至目前，南昌、長沙、合肥、南京、蘇州、廈門等省會及高能級二線城市在1月底、2月初間接宣布土拍暫停，其中長沙、廈門等相對嚴厲，線上、線下交易均明確暫停交易。

三四線城市中連云港、鹽城、新余、萍鄉(xiāng)等迅速跟進，且均未明確何時恢復交易，疫情對市場的影響在持續(xù)發(fā)酵。

除了暫停土拍外，多個熱點城市也采取了土拍延期的措施，主要集中一二線。截止到目前，10個一二線城市推遲土拍出讓幅數(shù)超過80幅，延遲出讓的地塊總額接近800億元。

從土拍延遲的時間來看，大部分城市選擇順延到2月下旬，普遍延遲的時長在2周左右。

02、房企拿地需求尚在，僅被延后

事實上，暫?；蛲七t土地出讓固然會在短期使得地方財政承壓，但對整體土地市場影響有限，土地延后出讓也順延了企業(yè)的投資需求。

2月11日，北京迎來鼠年首場土拍。這是繼1月30日因新冠肺炎疫情延遲海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)3宗土地出讓時間后，迎來的石景山、通州以及大興3宗地塊的出讓。最終，京能以3.6億獲得大興地塊，首創(chuàng)29.75億獲得石景山地塊，華潤中交46.7億獲得馬駒橋地塊，其中大興地塊與馬駒橋地塊的溢價率皆超過20%，分別為25%和22.89%

以北京春節(jié)后的首拍為標志，全國土地市場似乎依然開啟。不過，因為房企資金壓力，預計最近的土地市場以國企為主，而且土地市場也依然會出現(xiàn)分化。

市場端來看，1月、2月前后往往受到春節(jié)假期因素影響，本身市場就處于相對底部狀態(tài)，且從歷史經(jīng)驗來看，供地本就高峰出現(xiàn)在下半年，2020年上半年市場會處于一個恢復的態(tài)勢。

企業(yè)端來看，房企納儲的需求始終存在，一方面是企業(yè)戰(zhàn)略生存的需要，另一方面，上半年越早拿地就有可能在年內轉化成銷售額，對于疫情結束后部分城市潛在反彈性行情而言，或將一定程度填補一季度的銷售“空缺”。

另外，相較去年而言，今年1月份房企的資金環(huán)境相對寬松，給予投資較大支撐。1月克而瑞監(jiān)測的95家典型房企的融資總額為1810.1億元，環(huán)比上升42.4%，融資水平的上漲，主要來自于境外債權融資的井噴，本月境外債權融資1099.7億元，環(huán)比上升922.4%。

03、戰(zhàn)“疫”過后，房企也需修復期

短期來看，預計二季度會迎來一波供地高峰，財政壓力之下，部分地方政府將加快推地的力度，或不乏優(yōu)勢地塊推出吸引市場熱度，有大量地塊入市可供選擇，從目前的趨勢來看更多集中在一二線城市。

但對于企業(yè)而言，當下面臨的困境就是疫情的持續(xù)時間和有效控制時間，這些因素推遲了企業(yè)開工、復工，直接影響企業(yè)銷售和資金鏈。

若在3月疫情得到有效控制，我們認為二季度是投資的好時機，土地市場也會迎來一波小陽春，但不會出現(xiàn)去年“瘋狂”拿地、地王頻出情況。在疫情下售樓處關停、停工等會導致一季度銷慘淡，管理費用、利息成本的支出也會讓房企“傷元氣”。因此，若疫情警報早日解除，房企也需要一段“修復和喘氣期”。短期重心仍在“促銷售、抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金”上，相較之下投資仍會比較謹慎，底價成交或將成為常態(tài)。

若疫情的時間進一步延長，對于大多數(shù)中小房企而言，短期的“缺血”將成為壓倒駱駝的最后一根稻草，屆時收并購將掀起高潮，行業(yè)也會進入加速洗牌的狀態(tài)。