對于中國經(jīng)濟來說,始于2019年12月份的新冠病毒肺炎疫情絕對是最大的“黑天鵝”。受疫情影響,春節(jié)假期延長、各地延遲復(fù)工,各地規(guī)避大規(guī)模人口流動,部分社區(qū)主動采取隔離防范措施。去年年底、今年年初大多機構(gòu)和專家對今年經(jīng)濟的預(yù)測,到如今都不得不再次修正。
從目前來看,全國范圍內(nèi),除了關(guān)系國計民生的行業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)仍在正常開工外,大多行業(yè)都被迫停工停產(chǎn)。以地產(chǎn)為例,房地產(chǎn)、基建投資短期基本停滯,截至目前,全國大部分省市要求在建項目停工,要求售樓中心、二手房交易門店等暫停營業(yè),整個樓市基本陷入冰封期。
疫情對地產(chǎn)行業(yè)的影響是顯而易見的,克而瑞數(shù)據(jù)顯示,受到春節(jié)假期和疫情影響,全國房地產(chǎn)銷售跌入低谷。2020年1月TOP100房企單月權(quán)益銷售金額共計4262億,同比下滑16.2%。其中,僅6家公司權(quán)益銷售金額超過100億,此外,百強房企入榜門檻僅9億元,同比降低19.1%。我們對比一下,2019年1月份百強房企銷售額合計為6647億元,有10家房企單月權(quán)益銷售金額超過100億。
銷量下降更明顯的是二手房,貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,1月鏈家18城二手房成交量環(huán)比下降38%。去年包含春節(jié)因素的2月份二手房成交量環(huán)比降幅是29.8%。
可以預(yù)見的是,由于全國越來越嚴峻的戰(zhàn)“疫”,較嚴重地區(qū)湖北之外如溫州也開始采取最嚴格的城市管控,整個2020年2月份房地產(chǎn)銷售將降入冰點,今年房企還將面臨更多的不確定性。
疫情對地產(chǎn)的影響要比“非典”嚴重
1月31日,中指研究院發(fā)布的《沉著應(yīng)對!從SARS經(jīng)驗看本次疫情對樓市的影響》研究報告指出,2003年SARS疫情曾令全國樓市短期運行放緩,但恢復(fù)迅速,隨著疫情逐步緩和,房地產(chǎn)市場運行也進入加速發(fā)展通道。但兩次疫情所處經(jīng)濟環(huán)境及樓市特征存在顯著差異,新冠肺炎疫情對樓市的影響可能更大。
從2003年的非典時期來看,當(dāng)時中國經(jīng)濟處于強勢上升期,即使遇到疫情,當(dāng)年經(jīng)濟所受影響仍在可控范圍,數(shù)據(jù)顯示,2003年GDP增速一季度為11.1%,二季度略有下降為9.1%,在SARS疫情得到控制后,2003年三季度GDP增長10.0%,最終實現(xiàn)全年增長10.0%,較2002年提升0.9個百分點,經(jīng)濟上行趨勢未改。
與2003年相比,今天的房地產(chǎn)行業(yè)處于整體的調(diào)整通道,而且各地的調(diào)控力度與當(dāng)年不可同日而語,2003年房地產(chǎn)行業(yè)正處于持續(xù)快速的擴張期,中指研究院數(shù)據(jù)顯示,1999-2009年,商品房銷售面積復(fù)合增速超20%,而今天中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起步、快速增長之后需求逐步釋放,目前市場規(guī)模持續(xù)盤旋于歷史高位。
中指研究院指出,從全國房地產(chǎn)市場的反應(yīng)來看,2003年的“非典”疫情僅在快速蔓延的當(dāng)期對地產(chǎn)行業(yè)造成了一定的影響,在4月份爆發(fā)高峰期之后,經(jīng)過短暫休整,市場無論是投資還是銷售都很快得到恢復(fù),而且由于前幾個月的消費被抑制,5月份的銷售快速反彈并盤踞高位,房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速在6月份達到疫情后的全年第二高位,新開工及施工面積也迅速回到全年平均增速之上。8月,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》,將房地產(chǎn)業(yè)定位為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),從土地、信貸等方面全方位推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這之后,國內(nèi)樓市全面恢復(fù),很多人都記憶猶新的溫州炒房團就是在這個時候被外界關(guān)注的,2003年11月23日,溫州購房團包三架飛機看房,開售當(dāng)天包攬深圳新龍崗商業(yè)中心二期的上百套商鋪。
從數(shù)據(jù)上看,“非典”對當(dāng)年的地產(chǎn)行業(yè)影響甚微。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2003年中國住宅投資達到10792.3億元,歷史上首次突破萬億大關(guān)。商品住宅房屋竣工面積33774.61萬平方米,商品房屋銷售額7955.7億,相比2002年的6032.3億,漲幅高達31.88%。
當(dāng)然,與“非典”時期不同,當(dāng)前中國經(jīng)濟處于新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期,2019年GDP增速下滑至6.1%,2020年的新冠肺炎疫情爆發(fā),進一步加大了經(jīng)濟下行壓力,經(jīng)濟短期企穩(wěn)時間將延后,2020年GDP增速大概率破六。
不過,與2003年“非典”不同的是,這次疫情防控的及時性和力度明顯強于2003年非典時期。從12月8日首發(fā)病例到1月20日中央領(lǐng)導(dǎo)指示相隔不到一個半月,相比之下,非典時期,從2002年11月16日首發(fā)病例到2003年4月17日政治局會議高度重視長達5個月時間;再加上目前中央已迅速出臺應(yīng)對舉措,銀保監(jiān)會發(fā)布通知要加強銀行業(yè)保險業(yè)金融服務(wù),如對受疫情影響暫時失去收入來源的人群,要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜,靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排,合理延后還款期限等,對經(jīng)濟的及時恢復(fù)都有積極影響,也無需對疫情過分悲觀。
今年地產(chǎn)發(fā)展的三個預(yù)判
從地產(chǎn)行業(yè)來說,影響是巨大的,年初我們對房地產(chǎn)行業(yè)在2020年的走向不得不做出調(diào)整。
按照恒大研究院任澤平的推算,如果防控及時得力,疫情持續(xù)時間較短,疫情高峰出現(xiàn)在2月中旬,3-4月就能結(jié)束,WHO解除PHEIC認定;如果防控不得力,疫情可能延續(xù)至二季度,最終于6月左右結(jié)束,WHO維持PHEIC判斷至6月。在長達4-6個月的時間,房企不僅要錯過返鄉(xiāng)置業(yè)潮,往年搶爭的開年“小陽春”也要大打折扣,今年的任務(wù)大部分還得壓到下半年。
總體來看,疫情對今年地產(chǎn)行業(yè)的影響,有三點預(yù)判。
首先是中小房企壓力劇增。疫情影響最大的,不是龍頭房企,主要還是中小企業(yè)。從1月份的銷售來看,恒大、萬科、碧桂園、中海、融創(chuàng)、保利六家房企權(quán)益金額仍過百億,萬科甚至還能維持增長,碧桂園和恒大也基本與去年持平,反觀TOP20以后的房企,不僅面臨銷售驟降的壓力,如果真要經(jīng)歷長達6個月的疫情,還有資金回籠不及時、資金鏈緊張的壓力,不少去年年底剛緩過勁來的房企,又很快陷入危機,房企之間的“大魚吃大魚”可能還將提前。某千億房企人力總裁告訴筆者,今年上半年房企裁員潮將持續(xù),他們公司已經(jīng)在研究控成本的方案。
其次是疫情結(jié)束后樓市大概率將陸續(xù)松綁。盡管已經(jīng)不再提刺激房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,但疫情結(jié)束后,一方面是前期滯后的消費需求需要釋放,另一方面是地方經(jīng)濟發(fā)展對土地財政的需要,制造業(yè)發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴,地方政府只能通過放松調(diào)控、利好購房的方式刺激樓市的發(fā)展,以彌補前期樓市的低迷。因此今年樓市,從五六月開始將逐漸恢復(fù),并迎來一波小高潮;對購房者來說,下半年樓市將有不少入場機會。
第三是大多房企都將下調(diào)今年任務(wù)。對房企來說,與2019年類似,整個下半年都將是搶收的時間,但由于錯過了時間窗口,再加上大多的購買力仍與國民收入以及國民的安全系數(shù)相關(guān),下半年很難有大漲的行情。今年龍頭房企可能仍將維持高達5000億以上的收入目標,但多數(shù)房企可能都將下調(diào)全年目標。
最后要說的是,中國經(jīng)濟具有極大的韌性,中國的房地產(chǎn)行業(yè)體量龐大,具有隨時調(diào)整的能力,疫情的突襲在短時期內(nèi)讓行業(yè)措手不及,但要看到的是,像有些房企已經(jīng)在嘗試線上銷售,通過APP、電商平臺和線上廣告來抵消線下的影響,而且從長期來看,中國經(jīng)濟向好的局面并未改變,這是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最大的支撐。
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