自2017年租購并舉政策的出臺，住房租賃市場開始進(jìn)入高速發(fā)展階段，經(jīng)歷了風(fēng)口期簡單粗放式的增長階段，行業(yè)逐步轉(zhuǎn)向去偽存真、理性發(fā)展的階段。在資本的推升下，憑借對政策的利好預(yù)期，上千家長租公寓蜂擁而至，大浪淘沙。

在這一行業(yè)背景下，2019年，租賃行業(yè)的分化現(xiàn)象不斷加劇，從城市層面到企業(yè)層面，未來，國家也將著力發(fā)展高質(zhì)量的城市群，以新舊動能轉(zhuǎn)換作為驅(qū)動引擎的城市群，新經(jīng)濟的活力和人口的流動，也將拉大城市間租賃市場的差距。

分化已然成為租賃行業(yè)的年度關(guān)鍵詞。

核心一線城市的租賃市場價值凸顯

通過對全國16個住房租賃試點城市2019年1-11月市場租金的統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)不同能級的城市之間租賃市場分化的現(xiàn)象顯著。

從絕對租金水平來看，城市租金呈金字塔分布，最大租金差距達(dá)到3-4倍。北京、上海、深圳這類核心一線城市的租金水平最高；其中，北京的租金坪效最高，新一線城市杭州的租金與其他城市拉開一定差距，與廣州位于同一梯隊。

通過將城市房價和租金結(jié)合分析，可以看出，房價越高的城市，租金越高。將16個住房租賃試點城市按照價格分類對應(yīng)來看，目前，北京、上海、深圳屬于房價租金齊高的城市，杭州、南京、廈門、福州屬于房價高而租金低的城市，而成都、重慶、武漢、合肥、長沙、鄭州等城市則屬于房價低租金低的城市。

從租賃市場規(guī)模來看，城市分化嚴(yán)重。根據(jù)2019年租金測算，北京、上海、深圳三個城市的租賃市場規(guī)模總計約5000億，約占16城規(guī)?？偭康牧桑奂藝鴥?nèi)大部分的租賃需求。

此外13個城市中，市場規(guī)模在500億到1000億的僅廣州1個城市，杭州、南京、武漢的市場規(guī)模200億到500億之間，而200億規(guī)模以下城市達(dá)到9個，市場分化現(xiàn)象顯著。

長三角區(qū)域發(fā)展租賃市場的質(zhì)地較好

整體來看，國內(nèi)租賃市場比較活躍的城市主要集中于長三角、京津冀及粵港澳大灣區(qū)。其中，京津冀區(qū)域由于北京在經(jīng)濟和人口方面的虹吸效應(yīng)，導(dǎo)致了區(qū)域內(nèi)租賃市場呈現(xiàn)北京“一城獨秀”的局面；而粵港澳大灣區(qū)的深圳、廣州存在城中村的歷史遺留問題，對長租公寓的推進(jìn)有一定的影響。

相對而言，長三角在發(fā)展租賃市場的道路上阻力較小，質(zhì)地較好，市場化程度較高。

這主要是由于，一方面，長三角區(qū)域人口規(guī)模效應(yīng)較大，流動人口體量較大。另一方面，長三角區(qū)域的新經(jīng)濟活力較強，獨角獸企業(yè)總估值最高。

根據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告2017》統(tǒng)計數(shù)據(jù)，三大區(qū)域均為人口凈流入的狀態(tài)，但對比三大區(qū)域人口的流動率來看，長三角和粵港澳大灣區(qū)人口凈流入均接近2600萬，雙倍高于京津冀區(qū)域。北京作為京津冀區(qū)域的核心城市，對流動人口的吸納能力最強，但虹吸效應(yīng)也導(dǎo)致了區(qū)域內(nèi)一城獨秀，難以形成區(qū)域人口效應(yīng)。

同時，除流動人口規(guī)模大之外，長三角區(qū)域的人口總規(guī)模為三大區(qū)域中最大，人口的規(guī)模效應(yīng)對于區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展和租賃市場的活躍具備較強的支撐。

從新經(jīng)濟的發(fā)展方向來看，一個區(qū)域的獨角獸企業(yè)數(shù)量和估值高低，也反應(yīng)了一個區(qū)域新經(jīng)濟的活力和未來經(jīng)濟增長的潛力。根據(jù)2018年TOP100中國獨角獸企業(yè)的分布情況來看，主要集中于長三角和京津冀的北京；其中，長三角區(qū)域獨角獸企業(yè)的總估值最高，接近4000億美元，企業(yè)數(shù)量達(dá)到39家，行業(yè)主要集中于金融和物流。

從三大區(qū)域熱點租賃城市的市場機構(gòu)化率來看，目前，北京的機構(gòu)化率最高，究其原因在于北京存在龐大的租賃需求，也是分散式公寓頭部企業(yè)自如、蛋殼的核心布局城市，而受北京的虹吸效應(yīng)影響，天津的租賃市場機構(gòu)化率則較低。

對比來看，以上海為核心的環(huán)滬城市群效應(yīng)較好，長三角區(qū)域四大城市的整體機構(gòu)化率相對較高。長三角優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人口規(guī)模，對于品牌公寓布局來說具有先天優(yōu)勢，基本已成為多數(shù)品牌公寓的必選城市。

至于深圳和廣州，則由于城中村的歷史遺留問題，導(dǎo)致機構(gòu)化率較低。受到房源收購成本高企，城中村物業(yè)改造難度大、成本高，同時，大量低租金城中村房源競爭等因素的影響，品牌長租公寓的推進(jìn)阻力相對較大。

城市內(nèi)部租賃供應(yīng)分布不均

在對比一二三線典型城市的租賃房源分布情況后，發(fā)現(xiàn)城市的租賃房源供應(yīng)分布不均，多數(shù)城市供應(yīng)主要集中分布于中心區(qū)域。由數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，中心區(qū)域房源集中度最高，基本匯集了過半的租賃房源。

究其原因，在城市的發(fā)展過程中，都遵循由中心向外擴散的規(guī)律。中心區(qū)域的交通便利，通達(dá)性好，生活配套完善，更能滿足各類租賃需求。

同時，租房需求受通勤因素的影響較大，多數(shù)人會選擇均好性較高的中心區(qū)域，由需求導(dǎo)致各類供應(yīng)房源的租賃價值提升，市場供應(yīng)的動力和積極性更大，進(jìn)而形成分布不均的現(xiàn)狀。

行業(yè)進(jìn)入洗牌期，企業(yè)進(jìn)入淘汰賽

目前，租賃行業(yè)正處于洗牌期，受整體融資環(huán)境趨緊的影響，前期高速擴張、經(jīng)營跟不上擴張節(jié)奏的企業(yè)，將面臨被淘汰出局的困境；而對于已具備規(guī)模優(yōu)勢、現(xiàn)金流充足、運營穩(wěn)健的企業(yè)有望晉級下一階段的競爭。

第一，部分中小規(guī)模公寓出局。據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年共有9家公寓倒閉，同時，累計全國已有20多家中小規(guī)模公寓因經(jīng)營不善、資金鏈斷裂出局，行業(yè)洗牌進(jìn)行中。

第二，頭部企業(yè)保持相對穩(wěn)健的增長節(jié)奏。根據(jù)《2019年三季度中國長租公寓規(guī)模排行榜》數(shù)據(jù)來看，頭部企業(yè)增速相對平穩(wěn)，繼續(xù)保持領(lǐng)跑優(yōu)勢，如房企系的萬科泊寓、龍湖冠寓和旭輝領(lǐng)寓，均保持較好的新店開業(yè)量和儲備量。

頭部企業(yè)憑借融資優(yōu)勢，已取得一定的規(guī)模及品牌優(yōu)勢，開始進(jìn)一步著力提升運營質(zhì)量，穩(wěn)健運營；而部分企業(yè)已領(lǐng)先于行業(yè)，或?qū)⒂瓉碛墓拯c。

中小型長租公寓融資難

2019年，長租公寓企業(yè)融資領(lǐng)域的兩級分化現(xiàn)象不斷凸顯，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，股權(quán)融資方面，由“多筆小額”向“單筆大額”轉(zhuǎn)變，資本向頭部匯集，中小公寓融資愈加困難。在行業(yè)洗牌加劇的現(xiàn)狀下，投資中小規(guī)模品牌公寓的風(fēng)險不斷提升，導(dǎo)致資本的態(tài)度更為謹(jǐn)慎，而頭部企業(yè)更容易獲得資本的青睞。

具體來看，2019年自如、蛋殼、窩趣、魔方及城家五家公寓融得大筆融資共計18.4億美元，遠(yuǎn)高于2018年公寓行業(yè)融資總額，頭部企業(yè)占據(jù)了行業(yè)大部分的融資份額。

第二，資產(chǎn)證券化審核趨嚴(yán)，融資總額呈下降趨勢，但強主體容易以高估值物業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

2019年，長租公寓類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行筆數(shù)及融資總額均大幅下降，行業(yè)融資審核逐步趨嚴(yán)。融資產(chǎn)品的發(fā)行，涉及到對發(fā)行主體及物業(yè)質(zhì)地的評估，受到發(fā)行主體的信用資質(zhì)是否良好、涉及物業(yè)能否持續(xù)運營并產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流等因素的直接影響。

目前，行業(yè)面臨信用風(fēng)險攀升的影響，具備高信用的強主體企業(yè)，如發(fā)行主體為集團(tuán)實力較為雄厚的國企或房企公寓，資金鏈斷裂風(fēng)險較小，更容易以高估值物業(yè)或其預(yù)期租金收入為底層資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

企業(yè)模式即將出現(xiàn)分化

未來，行業(yè)在經(jīng)歷了必要的新陳代謝之后，由追求規(guī)?；拇址攀桨l(fā)展階段邁入精細(xì)化發(fā)展階段，將進(jìn)入以運營為核心的2.0多元化品牌階段，每家長租公寓企業(yè)都將根據(jù)自身的優(yōu)勢制定未來的發(fā)展策略。每一種類型的長租公寓自上而下的發(fā)展邏輯也會有所不同。

以房企系品牌為例，這類長租公寓品牌的優(yōu)勢在于強規(guī)模，背靠大型規(guī)模房企的優(yōu)勢，目前已處于行業(yè)領(lǐng)跑位置，在開發(fā)流程效率化，產(chǎn)品精細(xì)化的優(yōu)勢之上，將不斷強化投資建設(shè)經(jīng)營的全鏈條覆蓋，整體上提升營收規(guī)模和利潤率。

再如做強溢價的企業(yè)，在規(guī)模之外，專注于高端客戶資源的運營，沉淀服務(wù)經(jīng)驗，把握核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價值提升是其發(fā)展之道。

我們認(rèn)為，市場分化現(xiàn)象的加劇是租賃市場告別野蠻生長階段，走向價值回歸的一種外在體現(xiàn)。

對企業(yè)而言，在高價值的市場中，挖掘客群的需求，精細(xì)化運營是必然的選擇。這主要是由于租賃市場的人群覆蓋面足夠廣，每一類客群的需求都是一個值得挖掘的細(xì)分市場。未來，唯規(guī)模至上的發(fā)展階段將不斷向價值至上、客戶至上的階段過渡，對于租賃市場的增長空間仍值得期待。