2019年，隨著新房供應的井噴，二手房交易一直是低位震蕩，房價則是一降再降。臨近春節(jié)，許多著急用錢的房東繼續(xù)調(diào)低房價，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年12月第四周，二手房成交均價為20207元/平方米，而12月第三周二手房成交單價曾跌破“2萬線”，降至19368元/平方米，重回“1”時代。回顧去年二手房市場我們不難發(fā)現(xiàn)，伴隨著新房銷售壓力越來越大，二手房經(jīng)紀人將精力放在推銷傭金更高的新房項目上，讓原本不景氣的二手房市場更加雪上加霜。 

去年開年先迎“倒春寒” 

2019年春節(jié)前后的傳統(tǒng)淡季中，行情一如既往的冷。2019年1月青島二手房共計成交3154套，同比2018年1月下降30%，成交面積為288026.6平方米。臨近去年春節(jié)，新盤推盤量大幅減少，二手房價格比較穩(wěn)定，許多房東對于2019年的樓市還充滿了信心，降價銷售的欲望并不是很強烈。二月份則遭遇傳統(tǒng)的“春劫”，整個月青島二手房共成交1801套，環(huán)比下降42．9%，同比2018年2月下降60%，當月二手房交易總面積為173495.6平方米。對于這一結(jié)果，許多二手房的房東依然淡定，因為“金三”馬上就要來臨。 

但是，3月份的青島樓市，并沒有呈現(xiàn)出人們所期望的暴漲行情。 3月份，青島二手房共計成交了4765套，雖然與2月相比環(huán)比大漲165%，但同比2018年3月份，則出現(xiàn)了47.4%的降幅，二手房交易總面積為426387.6平方米?？傮w來看，行情雖有所回溫，但明顯低于2018年。從各大板塊二手房行情來看，靠著《流浪地球》等幾部大片成為網(wǎng)紅片區(qū)的西海岸，以3套的微小優(yōu)勢打敗“老牌冠軍”市北區(qū)奪得了一季度二手房市場的全市交易冠軍。根據(jù)統(tǒng)計，2019年第一季度西海岸二手房共成交了2128套；市北區(qū)一季度二手房共交易了2125套，只能屈居亞軍；李滄區(qū)位列第三位，一季度二手房共成交961套，雖然位列第三，但其實與冠軍、亞軍差距甚遠。其他區(qū)域，城陽一季度二手房成交了902套，市南區(qū)共計成交834套，即墨751套，萊西737套，嶗山457套，膠州435套，平度322套，高新區(qū)2019年第一季度二手房僅成交51套。隨著開學季的臨近，一季度學區(qū)房成為成交熱點，浮山后、大學路和湛山排在了關(guān)注榜的前三位，其中浮山后二手房掛牌均價為29503元/平方米，在2018年第四季度時，該區(qū)域的二手房源掛牌均價還是“3字頭”，由此可見區(qū)域二手房的熱度。市南區(qū)的大學路和湛山片區(qū)，2019年第一季度二手房掛牌均價分別為62353元/平方米和48208元/平方米，價格相對堅挺。 

“銀四”成為去年成交頂峰 

隨著天氣轉(zhuǎn)暖，青島樓市終于在去年4月份迎來了供需兩旺的市場行情。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年4月青島二手房共計成交5893套，環(huán)比3月上漲23.7%，但同比2018年4月還是下降31.1%。4月二手房成交總面積為523040.7平方米?？傮w來看，“銀四”時段青島二手房成交量雖低于去年同期，但確是全年的高點，顯現(xiàn)樓市傳統(tǒng)旺季的成色。 

從價格方面說，4月份也是去年一年中的頂峰，許多在4月份賣房的人都為自己當時的選擇感到慶幸。市民李先生在臺東有一套53平方米的二手房，在中介處掛了大半年也少有人問津，但是在4月份迎來了三四位看房者。最終，他以120萬元的價格成功賣出自己的這套二手房。在年底回頭看去，他為自己的選擇感到慶幸。“現(xiàn)在附近差不多面積的二手房已經(jīng)降到了100萬元左右，而且還沒有人看房。”李先生說。 

經(jīng)歷了去年4月份短暫的回暖之后，二手房的成交開始回落。 2019年5月青島二手房共計成交5532套，比4月份小降6.1%，二手房成交總面積為519741.39平方米。6月青島二手房成交再次下滑，共成交4896套房源，比5月份下降11.5%，成交面積446751.8平方米。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019上半年青島二手房共計成交26052套，比2018的上半年卻下降28.8%,總成交面積2377443.73平方米。 

從分區(qū)數(shù)據(jù)來看，西海岸力壓市北區(qū)，奪得2019上半年青島二手房區(qū)域成交冠軍，共計成交二手房5875套，值得一提的是，這也是近五年中西海岸區(qū)首次坐上半年二手房區(qū)域頭把交椅；老牌冠軍市北今年上半年惜敗，共成交5220套二手房，系2019年上半年青島區(qū)域成交第二名；第三名是李滄區(qū)，共計成交2659套二手房。在2019年上半年成交情況中，其他區(qū)域，城陽共成交二手房2575套，市南成交2088套二手房，即墨成交2038套二手房，萊西成交1846套二手房，膠州成交1437套二手房，嶗山成交1105套二手房，平度成交949套二手房，高新區(qū)僅成交164套二手房。根據(jù)統(tǒng)計機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，青島二手房成交均價在2019年年初經(jīng)歷短暫上漲后，重新跌回2018年以來的低位，2019年6月均價21882元/平方米，同比降幅逾10個百分點。 

新房放量“金九”成色不足 

過去幾年青島土地的供應充足，在2019年的“金九”，青島也迎來了新房的收獲季。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2019年9月份島城有七十多個樓盤上市，許多開發(fā)商也都推出了豐厚的優(yōu)惠活動，吸引了大部分購房者，所以9月份青島二手房成色不足。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年第三季度青島二手房共成交15203套，比2019年第二季度下降7.35%，3季度青島二手房的總成交面積為1401201平方米。 7月青島二手房共計成交5384套，環(huán)比上漲9.9%，同比上漲45.7%，成交總面積為491650.57平方米；8月青島二手房共計成交4798套，環(huán)比下降10.9%，當月二手房成交總面積為445870平方米；9月，青島二手房共計成交了5021套，與8月相比上漲僅4.4%，二手房交易總面積為463513平方米。總體來看，三季度市場有起有落，行情較二季度有所下降，且明顯低于往年。 

從各大板塊二手房行情來看，2019年第三季度西海岸二手房共成交了4376套，以絕對優(yōu)勢奪得了三季度二手房市場的全市交易冠軍；市北區(qū)三季度二手房共交易了2702套，屈居亞軍；李滄區(qū)位列第三位，共成交1601套。從數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，各個二手房板塊熱度的極度不均衡，冠軍、亞軍、季軍之間都相差甚遠，前三就能夠分出明顯的界限。其他區(qū)域，城陽三季度二手房成交了1533套，即墨共計成交1239套，市南區(qū)成交1132套，萊西1103套，膠州1018套，平度762套，嶗山671套，高新區(qū)2019年第三季度二手房僅成交160套，還是墊底。 2019年第三季度青島二手房熱點關(guān)注區(qū)域，是浮山后、錯埠嶺和江蘇路。其中浮山后二手房掛牌均價為29000元/平方米，與2019年第二季度時相比稍有下滑。市北區(qū)的錯埠嶺和市南區(qū)的江蘇路片區(qū)都屬于新上榜的熱門板塊，錯埠嶺片區(qū)二手房在2019年第三季度掛牌均價為22264元/平方米，在主城區(qū)算得上是“高性價比”板塊；開學季之后，學區(qū)房價格也有一定下降，市場也稍有降溫。第三季度網(wǎng)友對地鐵線路及站點的關(guān)注度，3號線是網(wǎng)友關(guān)注之首，其次為2號線。地鐵站點方面，3號線地鐵大廈站是網(wǎng)友關(guān)注的熱點，雙山站和清江路站分別位列第二三名。 

中介“壓力山大”紛紛轉(zhuǎn)行 

隨著新房供應量不斷增加，開發(fā)商的銷售壓力也是逐漸增大。在自然到訪客戶不斷下降的情況下，開發(fā)商開始越來越倚重二手房中介等渠道商拓客。特別是即墨、膠州等地的樓盤，開發(fā)商不斷提高新房成交的傭金，越來越多的二手房經(jīng)紀人開始將業(yè)務重心放在了新房業(yè)務。“現(xiàn)在二手房不好賣，房價低傭金還要打折。同樣的精力，我們?nèi)ベu新房，成交后收益更高。”二手房經(jīng)紀人小麻說。與此同時，許多二手房交易平臺也在積極拓展新房業(yè)務，這也為經(jīng)紀人買房提供了更多選擇。去年10月青島二手房共計成交4356套，比9月降15.3%，二手房成交總面積為403880平方米。隨著急售二手房的房東逐漸增多，主城區(qū)成交日益活躍。當月青島二手房最熱小區(qū)前10位榜單全部被主城各大小區(qū)占據(jù)，其中，嶗山區(qū)的麥島金岸小區(qū)二手房掛牌均價44480元/平方米，是其中身價最高的二手房樓盤。另外值得一提的是，李滄區(qū)10月份有四個小區(qū)上榜的最熱二手房小區(qū)，成為上榜最多的區(qū)域，可見李滄區(qū)的二手房成交總量雖然并不突出，但熱點小區(qū)的市場接受度卻很高，這其中李滄區(qū)的海爾鼎世華府小區(qū)，去年10月掛牌均價22447元/平方米，是當時熱搜二手房樓盤中掛牌均價最低的。 

不過，隨著房東降低房價，臨近歲末二手房開始逐漸呈現(xiàn)“翹尾”行情。去年11月青島二手房共計成交4711套，環(huán)比上漲8.1%，同比上漲64.2%，成交總面積457439平方米。其中普通二手住宅成交了4394套，二手房住宅的成交面積391371平方米。進入12月份之后，房東的二手房掛牌價與最終的成交價已經(jīng)相差無幾，許多精裝的大戶型房源也已經(jīng)入市，使得二手房在進入12月之后成交量緩慢上升。 

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，雖然新房價格不斷回落吸引了一定比例的剛需，但是價格不斷走低的二手房有著即買即住、配套成熟等優(yōu)勢，預計今年一季度二手房市場有望進一步回暖。