2019年，各地積極落實(shí)城市主體責(zé)任制，穩(wěn)步推進(jìn)“一城一策”試點(diǎn)，房地產(chǎn)總體保持平穩(wěn)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。展望2020年，“房住不炒”的定位不會(huì)動(dòng)搖，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)安居宜居的住房目標(biāo)不會(huì)改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)健康的運(yùn)行態(tài)勢(shì)——

  2019年，在“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)下，我國(guó)樓市的投機(jī)性需求基本離場(chǎng)，住宅回歸居住本質(zhì)。在此基礎(chǔ)上，租賃市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善。

  眾多業(yè)內(nèi)專家表示，如果要用兩個(gè)字來形容2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，那一定是“穩(wěn)定”。展望2020年，“穩(wěn)”依然是樓市主基調(diào)。

  引導(dǎo)樓市健康平穩(wěn)成長(zhǎng)

  2019年，各地積極落實(shí)城市主體責(zé)任制，穩(wěn)步推進(jìn)“一城一策”試點(diǎn)，房地產(chǎn)總體保持平穩(wěn)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。與此同時(shí)，樓市調(diào)控政策指向性明確，全國(guó)樓市降溫城市不斷增多，在商品房總體成交量依然上行的行業(yè)背景下，房?jī)r(jià)整體上漲態(tài)勢(shì)得到有效控制。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲7.9%和3.9%，漲幅分別比上月回落0.8個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)，均連續(xù)7個(gè)月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲7.0%和4.1%，漲幅分別比上月回落0.7個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)，均連續(xù)8個(gè)月持平或回落。

  記者梳理發(fā)現(xiàn)，2019年各月房?jī)r(jià)出現(xiàn)同比下行的城市不斷增多，今年11月有超過30個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格下跌，這也是時(shí)隔56個(gè)月后，再次出現(xiàn)超過30個(gè)城市房?jī)r(jià)下調(diào)。

  對(duì)于2020年，專家表示，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的大方向不會(huì)改變。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近來住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再次明確，長(zhǎng)期堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。此中新意在于強(qiáng)調(diào)了“長(zhǎng)期”，這表明“房住不炒”定位不會(huì)受到市場(chǎng)周期影響。無論市場(chǎng)好與壞，對(duì)樓市的管控都不會(huì)放松，這對(duì)于2020年及未來的樓市發(fā)展都有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義。同時(shí)，相關(guān)政策也明確提出發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制和調(diào)控機(jī)制，體現(xiàn)了引導(dǎo)樓市健康平穩(wěn)成長(zhǎng)的思路。

  “從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議傳遞出的信號(hào)來看，2020年樓市健康平穩(wěn)發(fā)展，以及安居宜居的住房目標(biāo)不會(huì)改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控總體繼續(xù)保持從嚴(yán)，因城施策的方式會(huì)變得更加多樣化，房地產(chǎn)金融側(cè)收緊將常態(tài)化。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析說。

  老舊小區(qū)改造成新增長(zhǎng)點(diǎn)

  中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在重申“房住不炒”的同時(shí)，也提出要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展指明了方向。

  資料顯示，目前我國(guó)重點(diǎn)一二線城市存量住宅普遍進(jìn)入“老齡化”階段。在城市內(nèi)存量住宅中，15年以上樓齡占比超過35%且20年以上樓齡占比超20%的城市有12個(gè)，均為發(fā)展起步早、能級(jí)高的重點(diǎn)一二線城市。

  對(duì)此，在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽表示，著力完善城鎮(zhèn)住房保障體系，加大城市困難群眾住房保障工作力度。抓好完善住房保障體系試點(diǎn)工作，爭(zhēng)取形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)。進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房，強(qiáng)化對(duì)環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)困難群體的精準(zhǔn)保障。嚴(yán)格把握棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造?？偨Y(jié)推廣試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善支持政策，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

  來自住建部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過4200萬(wàn)戶，建筑面積約為40億平方米。據(jù)初步估算，我國(guó)城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達(dá)4萬(wàn)億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。

  貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，改造老舊小區(qū)、提升小區(qū)物業(yè)管理水平將成為房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)力點(diǎn)。許小樂表示，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，城市里的老舊小區(qū)已無法滿足新時(shí)代居民的生活需求，如何改造好老舊小區(qū)不僅是城市居民生活中的新“痛點(diǎn)”，更成為城市能否平衡發(fā)展的重要影響因素之一。因此，老舊小區(qū)改造及物業(yè)管理對(duì)于房企來說，將是新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

  值得注意的是，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出了五個(gè)工作要求，其中提到了城市開發(fā)建設(shè)由增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。“在增量結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，或許也會(huì)和房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控思路掛鉤。目前來看，保障房、人才住房，以及藍(lán)領(lǐng)公寓等，將成為較大的投資建設(shè)領(lǐng)域。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

  租賃市場(chǎng)更加規(guī)范有序

  除了“房住不炒”，近年來“租售并舉”已成為房地產(chǎn)行業(yè)里受關(guān)注度最高的詞匯，作為樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，租賃市場(chǎng)受到了資本的熱捧，獲得了蓬勃發(fā)展。

  業(yè)內(nèi)專家表示，租賃住房是解決進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問題的重要途徑。數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租公寓類企業(yè)，在北京、上海等城市的市場(chǎng)份額已經(jīng)超過20%，如果計(jì)算二房東之類的類似模式交易在內(nèi)，當(dāng)下市場(chǎng)已經(jīng)有60%的租賃房源很難見到房主交易。

  但值得注意的是，雖然長(zhǎng)租公寓蓬勃發(fā)展搞活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，但也產(chǎn)生了“野蠻生長(zhǎng)”的問題。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)發(fā)布虛假房源信息，惡意克扣押金租金，違規(guī)使用住房租金貸款，強(qiáng)制驅(qū)逐承租人等，這些違法違規(guī)行為嚴(yán)重侵害了租房群眾的合法權(quán)益，影響了社會(huì)和諧穩(wěn)定。在這種情況下，租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)亟待加大監(jiān)管。

  在培育和發(fā)展租賃住房，促進(jìn)解決新市民等群體的住房問題的同時(shí)，王蒙徽強(qiáng)調(diào)，要著力培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)，加快建立和完善政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制。

  市場(chǎng)規(guī)范的步伐正在加快。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)、國(guó)家網(wǎng)信辦等6部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，租賃市場(chǎng)秩序混亂，不利于整個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展，此次《意見》內(nèi)容涉及廣泛，不僅對(duì)租賃主體進(jìn)行了管控和監(jiān)管，還對(duì)金融租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行了管控，同時(shí)還提出建設(shè)租賃服務(wù)平臺(tái)。這將進(jìn)一步規(guī)范租賃市場(chǎng)，有效維護(hù)租戶的合法權(quán)益。

  張波表示，強(qiáng)化對(duì)租賃房源的備案及監(jiān)管將是未來住房租賃市場(chǎng)的主導(dǎo)方向，2020年住房租賃政策將會(huì)在更多城市落地。