2019年,對(duì)于青島樓市來說,是具有重要意義的一年。隨著土地供應(yīng)量的不斷增大,青島新建住宅在這一年也迎來了豐收季。從以往一房難求的新都心到寸土寸金的金家?guī)X,從名校云集的鰲山灣到影視產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模的靈山灣,從大項(xiàng)目配套逐漸兌現(xiàn)的高新區(qū)到重大利好不斷落地的上合示范區(qū),購房者在這一年都不需要深夜排隊(duì)、搖號(hào)搶房,而可以從容做著選擇題。而且隨著新房供應(yīng)量的井噴,捆綁車位、精裝的行為已經(jīng)在市場上絕跡,降價(jià)促銷、買房送車位、增配家電廚具等活動(dòng)也讓購房者切切實(shí)實(shí)得到了實(shí)惠。
新都心上演“群雄爭霸”
新都心一直是主城區(qū)人氣最旺的區(qū)域之一。2019年上半年,片區(qū)內(nèi)還只是海爾·世紀(jì)公館、保利·天匯等有限幾個(gè)老盤加推新房源。但從6月份開始,新盤開始不斷涌現(xiàn)。
先是位于黑龍江南路與滁州路交匯處和達(dá)·君玥開盤,均價(jià)28500元/平方米,與新都心的老盤加推價(jià)相差無幾。隨后,新都心板塊上演了土拍“盛宴”。 7月25日,青島信保雙盈置業(yè)有限公司以底價(jià)180157.05萬元價(jià)格拿下了浮山新區(qū)4幅住宅兼商業(yè)商務(wù)地塊,起始樓面地價(jià)均為9000元/平方米;8月9日,新都心周邊的4宗商住地塊上市,最終被青島市北城市建設(shè)投資有限公司、青島城發(fā)綠建建設(shè)發(fā)展有限公司、青島華新園置業(yè)有限公司三家房企分別競得;8月15日,青島青特星城置業(yè)有限公司以單價(jià)14620元/平方米、總價(jià)154972.0萬元將市北區(qū)黑龍江南路286號(hào)收入囊中。
面對(duì)日益激烈的主城“戰(zhàn)場”,各大開發(fā)商也加快了地塊的開發(fā)效率,目前許多地塊已經(jīng)開盤在即。其中,位于黑龍江南路456號(hào)的七色堇緊鄰地鐵大廈站,而且自帶與地鐵連同的商業(yè)配套,總共240戶,價(jià)格為2.4萬元/平方米起;保利·大國璟的一期加推在即,戶型面積118平方米至140平方米,價(jià)格2.4萬元/平方米起;和達(dá)君玥項(xiàng)目則主推9號(hào)樓158平方米套四產(chǎn)品,均價(jià)2.7萬元/平方米至3萬元/平方米。與此同時(shí),土地仍然在源源不斷供應(yīng)上市。11月22日,中韓街道勁松五路兩側(cè)的總占地面積18.34萬平方米的6宗地塊,由青島恒鑫合創(chuàng)商業(yè)發(fā)展有限公司以總價(jià)604652.3034萬元競得。
除了新都心,市北區(qū)其他板塊同樣有不少新盤上市。遼寧路商圈的金地·錦宸、浮山后的遠(yuǎn)洋萬和城和明翠雅居、老四方片區(qū)的碧桂園云著、碧桂園云境、海信湖島世家二期,也都各具特色?？梢灶A(yù)見,作為主城剛需重地的市北區(qū),2020年新房供應(yīng)量將更多,產(chǎn)品也將更加豐富。
嶗山區(qū)豪宅上演“三國殺”
寸土寸金的嶗山區(qū)豪宅片區(qū)已經(jīng)許久沒有新品上市,但是今年這一片區(qū)迎來了多個(gè)各具特色的豪宅產(chǎn)品。
位于嶗山區(qū)松嶺路和仙霞嶺路交匯處的佳源華府項(xiàng)目,占地面積約21.79萬平方米,總建筑面積約110.67萬平方米,配有幼兒園和小學(xué)。除了住宅產(chǎn)品外,還規(guī)劃有集中式商業(yè)、超五星酒店、高端會(huì)所等多種配套,可以基本滿足金融業(yè)白領(lǐng)的需求。主力戶型為126平方米至190平方米,首開4.5萬元/平方米至4.8萬元/平方米的價(jià)格低于業(yè)內(nèi)預(yù)期,所以首開取得了不錯(cuò)的去化率,150多套的銷售量甚至比一些周邊區(qū)域的低價(jià)剛需盤還要高。與此同時(shí),金家?guī)X的另一大盤銀豐·玖璽城也完成了首開,據(jù)開發(fā)商公布的數(shù)據(jù),首開便勁銷30億元。該項(xiàng)目南臨香港東路,西靠海爾路,還有深圳路等多條交通干道,小區(qū)南門距離地鐵2號(hào)線石老人浴場站700米,地理位置更為優(yōu)越。
位于香港東路108號(hào)海信·君瀾首開也是備受矚目,鑒于海信在青島品牌號(hào)召力,也讓這個(gè)項(xiàng)目吸引了不少購房者。除了金家?guī)X片區(qū)的兩個(gè)高端樓盤外,嶗山區(qū)還有海爾產(chǎn)城創(chuàng)東方悅府、海爾產(chǎn)城創(chuàng)云璽、海爾產(chǎn)城創(chuàng)翡翠云城、青島印象品、青鐵華潤城等項(xiàng)目。
毫無疑問,嶗山區(qū)是主城區(qū)樓市的價(jià)值高地,所以各大開發(fā)商在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上也是精雕細(xì)琢。
李滄新盤爭打“親民牌”
作為這一輪牛市的剛需重地,因?yàn)楦鳂潜P去化率較高,在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi),東李都面臨無房可買的情況。但是隨著主城區(qū)供應(yīng)量整體增加,李滄區(qū)加推的新盤也感受到了明顯的壓力,開始刮起了毛坯房。
率先推出毛坯房的是綠城·海棠印月,該項(xiàng)目在9月底首推北區(qū)13棟小高層,樓高14層至17層之間。戶型為115平方米至168平方米,價(jià)格集中在1.8萬元/平方米至2萬元/平方米之間,開盤便取得了十分理想的去化率。綠城·海棠印月南區(qū)11月底開盤,均價(jià)約21000元/平方米。在綠城的帶動(dòng)下,融創(chuàng)都會(huì)中心也迅速做出調(diào)整。一直銷售精裝房的融創(chuàng),在10月底和悅地塊首推毛坯高層,戶型建面117平方米、118平方米,起價(jià)17500元/平方米。戶型不但是當(dāng)下剛需族最為需要的套三戶型,而且毛坯房也大大減輕了購房者負(fù)擔(dān)。隨后,位于交通商務(wù)區(qū)的越秀天悅海灣也推出了毛坯住宅。除了毛坯房之外,李滄區(qū)也有中高端改善住宅在售。龍湖春江天境項(xiàng)目戶型建面99平方米、119平方米三居在售,帶裝修交付,均價(jià)25000元/平方米至27000元/平方米,開發(fā)商還贈(zèng)送一個(gè)車位;信聯(lián)天地·金水云麓采用“垂直花園”構(gòu)想,將花園與高層建筑群相結(jié)合,形成具有一定生態(tài)功能的生態(tài)建筑群,推售戶型116平方米、126平方米,均價(jià)27000元/平方米。
2020年,世園板塊還將迎來一個(gè)明星樓盤。11月18日,青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布 《李滄區(qū)青銀高速東側(cè)地塊改造項(xiàng)目批前公示》,地塊含6層洋房、13層至23層住宅樓。這意味著萬科拿地兩年之后,項(xiàng)目終于要上市了。
自貿(mào)區(qū)落地助力西海岸
作為第九個(gè)國家級(jí)新區(qū),青島西海岸新區(qū)成立五年來,一年一個(gè)新臺(tái)階,綜合實(shí)力在19個(gè)國家級(jí)新區(qū)中位列第三。在新區(qū)成立五年來,青島西海岸以“影視之都、音樂之島、啤酒之城、會(huì)展之濱”四張國際化名片,昂起了文化發(fā)展和文化自信的龍頭,第九個(gè)國家級(jí)新區(qū)變得越來越“洋氣”,這也使得西海岸樓市人氣不減。 8月26日,國務(wù)院印發(fā)《中國(山東)、(江蘇)、(廣西)、(河北)、(云南)、(黑龍江)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》,重大利好落地西海岸,也使得眾多開發(fā)商紛紛到西海岸跑馬圈地,將集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新突破點(diǎn)放在西海岸。
作為西海岸最早開發(fā)的片區(qū),有“海上西湖”之稱的唐島灣配套日趨完善,濱海大道和地鐵一號(hào)線可以保證周邊樓盤的居民出行無憂,新城吾悅廣場、永旺夢(mèng)樂城等商業(yè)綜合體的落地,使得唐島灣片區(qū)正在形成西海岸中心商業(yè)圈。在2016年到2018年上半年,唐島灣片區(qū)可以說是一房難求。2019年,新房供應(yīng)不足的情況已經(jīng)大有改觀。片區(qū)不但有卓越·天元這一類的改造項(xiàng)目,而且還有城發(fā)長江瑞城、綠地·鳳棲瀾玥、金沙樂府等新盤。開盤價(jià)多在2.1萬元/平方米至2.5萬元/平方米。靈山灣影視文化區(qū)位于青島西部灣城的核心地帶,隨著《長城》《環(huán)太平洋2》《一出好戲》《流浪地球》等大片相繼在此拍攝,靈山灣片區(qū)漸漸成為島城最熱的板塊之一。前在售項(xiàng)目有萬科青島小鎮(zhèn)、融信西發(fā)海月星灣、鑫苑御龍灣、海信靈山灣等,價(jià)格已經(jīng)達(dá)到15000元/平方米至20000元/平方米左右。
而在中德生態(tài)園片區(qū),引入被動(dòng)房技術(shù)的生態(tài)項(xiàng)目成了片區(qū)亮點(diǎn),龍湖光年、中德綠色公元、萊茵公館等項(xiàng)目的售價(jià)雖然要高于辛安板塊的剛需樓盤,但同樣不缺少購房者的追捧。2020年,西海岸有望延續(xù)供需兩旺火爆態(tài)勢(shì),繼續(xù)領(lǐng)跑青島樓市。但因房源井噴而剛需不足,存在巨大銷售壓力,房價(jià)有下行的趨勢(shì)。
“白云山”引領(lǐng)城陽樓市
2019年,城陽樓市的焦點(diǎn)無疑是在白云山片區(qū)。海爾細(xì)胞谷等大項(xiàng)目紛紛落地的同時(shí),帶來了國內(nèi)一流的商業(yè)、教育配套資源。多盤陸續(xù)加推也使得片區(qū)內(nèi)房源充足,許多剛需老盤已經(jīng)開始降價(jià)促銷。
2月1日,城陽白云山片區(qū)的5宗地走上拍賣臺(tái),這5宗地的土地總面積617199平方米,也是2019上半年青島土拍面積最大的一場拍賣。除此之外,海爾細(xì)胞谷項(xiàng)目總投資超過100億元,總占地約1000畝,主要建設(shè)細(xì)胞存儲(chǔ)中心、細(xì)胞應(yīng)用及研發(fā)中心、細(xì)胞創(chuàng)業(yè)孵化中心、細(xì)胞學(xué)術(shù)交流中心等四大版塊,打造細(xì)胞采集、制備、存儲(chǔ)、應(yīng)用全產(chǎn)業(yè)鏈的生物產(chǎn)業(yè)共享生態(tài)圈和千億級(jí)生物科技產(chǎn)業(yè)集群。2018年5月份完成正式簽約,2019年3月25日土拍標(biāo)志該項(xiàng)目正式落地。
目前,海爾產(chǎn)城創(chuàng)白云山花園等已開盤銷售,在售戶型面積都在95平方米至145平方米之間,價(jià)格在1.3萬元/平方米至1.6萬元/平方米之間。此外,該片區(qū)還有融創(chuàng)瀾山壹號(hào)、青特小鎮(zhèn)、蔚藍(lán)創(chuàng)新天地、龍湖舜山府等在售,價(jià)格基本都在1.2萬元至1.6萬元/平方米之間。同時(shí),高新區(qū)板塊多是老盤加推,中歐國際城、卓越·嘉悅等樓盤以高層住宅和洋房產(chǎn)品為主,招商雍華府、保利·紫荊閣則推出了別墅產(chǎn)品。在高鐵站和伊甸園等配套落地的年份,高新區(qū)樓市依舊人氣不減。
“金膠州”性價(jià)比凸顯
2019年的成交量月度排行榜上,膠州排名一直位列前三名。充足的供貨量和較低的房價(jià)是膠州樓市受到購房者追捧的主要原因之一。
在過去的兩年中,膠州土地供應(yīng)一直在全市名列前茅。2017年,青島土地市場成交面積最多的是膠州市,共成交51宗,成交面積3028畝。二級(jí)市場上,花樣年通過股權(quán)收購首次登陸青島,股權(quán)收購分別在膠州和即墨,在青島共拿地43宗,土地面積超過2400畝,成為青島土地儲(chǔ)備量最大的房企之一。榮盛也是先后兩次通過股權(quán)并購在膠州獲得1292畝土地。也正是這兩家開發(fā)商,掀起了上合示范區(qū)的開發(fā)大潮。2019年,以花樣年和榮盛為代表的上合示范區(qū)大盤撐起了膠州樓市的半邊天。 1.1萬元左右的精裝房,在山東范圍內(nèi)都極具性價(jià)比,許多來自臨沂、淄博、日照等地的購房者紛紛到上合示范區(qū)置業(yè)。
膠州主城區(qū)以及少海片區(qū),新房供應(yīng)量同樣非常充足。協(xié)信天驕觀瀾、我家陽光上城、龍湖·昱城、奧園首府壹號(hào)、天泰·歡樂時(shí)光等樓盤目前都房源充足,樓盤的價(jià)格都集中在8000元/平方米至10000元/平方米的區(qū)間內(nèi)。雖然臨近年底,但是膠州市場還是不斷有新盤入市。
在眾多新項(xiàng)目中,膠州華潤城無疑最為引人關(guān)注。該項(xiàng)目地塊位于西部城區(qū),泰州路以西、蘭州西路以南、柳州路以東、瀘州路以北,總開發(fā)占地面積約1800畝,未來將建設(shè)萬象匯購物中心、商務(wù)辦公樓、產(chǎn)業(yè)大廈等,為膠州市西部商務(wù)區(qū)打造核心項(xiàng)目。一期開盤的價(jià)格為8600元/平方米,目前售樓處仍有不少房源在售。
隨著樓市進(jìn)入淡季,許多開發(fā)商的置業(yè)禮也是越送越厚。有的開發(fā)商甚至推出了10年物業(yè)費(fèi)加車位的購房禮包,以此來吸引購房者。作為島城新房供應(yīng)最為充足的區(qū)域,2020年膠州樓市競爭或?qū)⒀永m(xù)目前這種激烈態(tài)勢(shì),購房者則可繼續(xù)撿便宜。
