雙方約定賣方承諾自上述房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起多少日辦理原有戶口全部遷出手續(xù)，如果發(fā)生逾期一日就需要向買方支付違約金，直到房內(nèi)戶口全部遷出為止。

在二手房交易過程中，作為賣方，最重要的一個義務(wù)就是及時的向買方交付房屋，也就是我們常說的要按照約定的時間遷出出售的二手房。但實踐中有的賣方可能會逾期遷出，此時會承擔(dān)相應(yīng)的法律風(fēng)險。那么究竟二手房賣方逾期遷出有什么風(fēng)險呢？

一、二手房賣方逾期遷出有什么風(fēng)險

二手房交易過程中會涉及到一個很重要的環(huán)節(jié)就是房屋的過戶問題，很多房主辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后遲遲不按照合同約定的時間遷出，這樣的情況表面上看著是沒有給購房者帶來經(jīng)濟(jì)損失，但是售房者是需要承擔(dān)一些違約責(zé)任的。

一般售房者的戶口是與房子綁定的，因此為了保證售房者能夠及時的遷出戶口，購房者與售房者會簽訂了合同補(bǔ)充條款，雙方約定賣方承諾自上述房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起多少日辦理原有戶口全部遷出手續(xù)，如果發(fā)生逾期一日就需要向買方支付違約金，直到房內(nèi)戶口全部遷出為止。

如果賣方在合同中對戶口的遷出時間已經(jīng)作出了承諾，就應(yīng)該嚴(yán)格的執(zhí)行，賣方向買方支付違約金。

二、八大注意遠(yuǎn)離二手房逾期遷出糾紛

(一)重視戶口問題。

記住無論是教育地產(chǎn)還是二手房，都要重視戶口問題。畢竟無法落戶會給自己造成各種各樣的麻煩和損失，因此房產(chǎn)交易過程中，談判的重點不光是房屋的產(chǎn)權(quán)、價格、區(qū)位、戶型、樓層和朝向等方面，還應(yīng)當(dāng)包括戶口問題。

(二)預(yù)先全面調(diào)查核實房屋內(nèi)所有的戶口。

即使是房主承諾了屋內(nèi)的戶口情況，購房者也需要自己親自到房屋所在地的派出所進(jìn)行核實。這樣做不僅可以核實售房者承諾的真實性，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，比如出售房以前購房時的上家戶口等。

如果是通過中介買房的話，也可以委托中介代為核實的房屋的戶口，記得核實后要求中介機(jī)構(gòu)出具書面的核實報告，并加蓋公章，防止一些中介人員的疏忽或欺騙行為給自己造成損失。

(三)明確的在合同中約定賣方遷出時間。

(四)戶口的遷出時間最好約定在房屋登記過戶之前。

(五)通過預(yù)留房屋尾款和違約金的雙層方式對售房者施加壓力。這樣可以迫使其誠實守信，按期遷出。

預(yù)留的尾款應(yīng)當(dāng)在合同中明確說明先遷戶口然后再交付房款，約定好順序防止對方惡意違約，且房屋尾款的數(shù)額不宜過低。在簽訂違約金條款時也應(yīng)當(dāng)注意要能夠適用于遷移戶口。

(六)如果售房者約定在交易后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的話，購房者要考慮自己是否應(yīng)該接受。

可以在合同補(bǔ)充協(xié)議中約定好賣方不遷移戶口的賠償責(zé)任，如逾期一日則應(yīng)當(dāng)按照房屋總價的萬分之五計算，直到賣方房屋內(nèi)戶口全部遷移為止。

這種加重經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，可以有效地促進(jìn)賣方及時履行合同中戶口條款，避免不必要的爭議。

(七)雙方最好多商量。

如果交易雙方進(jìn)入訴訟這一環(huán)節(jié)的話，最好可以借助法院施加的壓力來促使對方遷移戶口，履行義務(wù)，最好能夠和對方進(jìn)行良好的溝通來達(dá)到訴訟目的，防止關(guān)系僵化。

(八)和法官保持積極的溝通

訴訟過程中應(yīng)當(dāng)告知法官你的目的仍然是促使對方履行義務(wù)遷出合同，請求法官施加壓力做好對方的工作，使售房者盡快遷出。

進(jìn)行二手房的買賣，不管你是作為賣方還是買方，此時都應(yīng)該按照約定積極履行自己的義務(wù)。其中買方需要及時的支付房屋對價，而賣方則應(yīng)該及時的遷出房屋，為購房者騰房。當(dāng)然要是出現(xiàn)賣方逾期遷出的情況，則可以追究法律責(zé)任。