每當樓勢有些莫測時，人們總會把“還是主城安全穩(wěn)當”當作鎮(zhèn)定劑。但是這一波，已經(jīng)在人們心目中“主城”很久的李滄區(qū)，卻因一兩家大鱷為去化加強運動，連帶著有些“心兒顫”——保險絲已經(jīng)南置到市北。
市北的現(xiàn)狀確實比較穩(wěn)。至少有一兩年時間，價格變化不大。在售項目的去化節(jié)奏也沒有太多變化，需求有條不紊地釋放，不像某些區(qū)域某些項目被趕著沖刺，壓力不是很大。
其實，年初市北區(qū)釋放出“28塊土地準備出讓”的消息時，還是有不少人擔心，這種量級的土地出讓會不會對市場造成沖擊，雖然加大土地供應(yīng)的本意可能是穩(wěn)定預(yù)期、穩(wěn)定價格，但一下子上量，在市場前景不明的時段，也許反倒會制造某些不穩(wěn)。
事實證明，市北區(qū)對土地出讓節(jié)奏的管控，還是相當高明。今年的幾次土拍在價和量上實現(xiàn)了適當?shù)钠胶猓辽僭诳陀^效果上，市北幾個指標盤沒有大起大落，這種難得的穩(wěn)定與周邊片區(qū)形成了比較明顯的對比。
我們可以說這種穩(wěn)定源自主城基因，源自開發(fā)商越來越成熟的操盤和運營，而這樣一個皆大歡喜的結(jié)果，也離不開前面提到的——市北區(qū)努力維持的樓市整體環(huán)境。
從樓市需求的角度細析市北的穩(wěn)定，它居于青島的中心腹地，較北部區(qū)域，主城光環(huán)更強，無論是市容市貌還是城市配套，有浮山后和新都心兩個全城矚目的宜居熱點。較南部前海，也具備性價比優(yōu)勢，比市南嶗山老房子質(zhì)量好，比濱海豪宅價格好。
更讓市北被關(guān)注并中意的，則是主城板塊中難得的活躍度。在其他幾個片區(qū)供應(yīng)萎縮、選擇余地不大的情況下，市北卻用適中的價格，實現(xiàn)了供貨量的領(lǐng)先。
建設(shè)中的七色堇
根據(jù)房產(chǎn)君統(tǒng)計，目前，市北區(qū)在售和待售的項目約有26個，比較均衡地分布在區(qū)內(nèi)各個板塊，包含多層、小高和高層等產(chǎn)品形態(tài)，改善性房源為主，也有個別準剛需產(chǎn)品。
從項目體量看，畢竟地處成熟主城，周邊區(qū)域那種動輒上百萬平的大盤已經(jīng)不可能在市北出現(xiàn)，26個樓盤中，大多數(shù)是10萬平以內(nèi)的小型樓盤，純新盤中，保利大國璟是唯一一個超過20萬平的項目。
以下是我們按區(qū)域列舉的市北區(qū)在售和待售房源名單▼▼▼
浮山新區(qū)：五魁首和三國殺
金地悅峰帶浮山后房價突破3萬天花板以來，浮山新區(qū)儼然躋身青島一線住區(qū)，這里成熟、方便、更科學合理的規(guī)劃和配套，仿佛一夜之間被全青島認可。
今年，浮山新區(qū)板塊動靜不小。遠洋萬和城與和達君玥分別在這個板塊的核心和外圍發(fā)力，年底時分，保利大國璟也要加入進來。加上醞釀著將要入市的明翠雅居和市北區(qū)勁松一路項目，誰將是五魁之首？
勁松一路項目且需時日，明翠雅居兩棟樓于人于己也不會有太多壓力。短期內(nèi)更受關(guān)注的還將是萬和城、和達君玥與大國璟的“三國殺”。三者其實各有特點和優(yōu)勢，萬和城的密集優(yōu)質(zhì)配套冠絕浮山新區(qū)，和達君玥主打闊適風，保利大國璟擁有新中式標簽和類似天匯這樣的紅盤粉絲積累，畢竟大盤還是市場一個重要的需求點。
建設(shè)中的保利大國璟
比較有看點的將是大國璟的入市價格，以及這樣的價格對前兩者的施壓，在局部區(qū)域供貨密度增加的情況下，市場會如何選擇？和達和遠洋又將如何應(yīng)對大國璟帶來的沖擊？
新都心：再迎新居，一起城熟
新都心也是近年來的置業(yè)熱點。一個凱德，一個地鐵3號線，加上新鮮度最高整體建筑環(huán)境，新都心的萬人迷代表當今青島樓市的購房口味。
新都心火了，很多新樓盤愿意把自己歸為新都心，這個區(qū)域的土地同樣備受歡迎，包括近期的青特市北地王，也算是新都心的新面孔。
在建中的世紀觀邸
新都心是當下市北區(qū)項目最密集的一個區(qū)域，在售和待售項目達7個之多，已經(jīng)接近收官的保利天匯，新都朗悅、海爾產(chǎn)城創(chuàng)世紀觀邸、青特河西項目、重慶路207號地塊、淮安路66號等，都將一起參與新都心的進一步城熟。
七色堇項目沙盤
目前最接近入市的是地鐵3號線上的七色堇。出門電梯直入地鐵的項目，在青島也為數(shù)不多，底層大型商超也將是七色堇爭雄新都心的殺手锏之一。
在建中的青特河西項目
青特河西出身地王，近年來青特多有高端項目操作嘗試，環(huán)灣青特悅海府更號稱打造青島豪宅標桿，地王之上，是否又是青特的豪宅示范田？
四方老城區(qū)+歡樂濱海城?多樣產(chǎn)品，全系需求
四方老城區(qū)板塊近年來的居住氛圍愈發(fā)濃郁。騰籠換鳥政策讓工業(yè)廠區(qū)搬離，城市配套也在逐步翻新，有老城的味道，也有新的居住體驗，市場價格也相對更加親民，包括四流南路、瑞昌路、嘉定山、水清溝、海云庵一帶的置業(yè)價值，也獲得越來越多的認可。
目前，四方老城區(qū)和歡樂濱海城共有8個項目在售或待售。與市北其他版塊改善是絕對主流不同，這個區(qū)域剛需與改善產(chǎn)品并存，甚至還有主城罕見的純多層電梯洋房產(chǎn)品，滿足的需求面更為廣泛。
正在建設(shè)的中糧祥云
老城區(qū)實現(xiàn)大體量供地的難度更大，該片區(qū)多數(shù)項目的住宅規(guī)模都在10萬平以下，這樣的供地特征，實際上也讓本土中小房企有了用武之地。與其他大鱷唱主角的片區(qū)不同，這里在產(chǎn)品上也少了全國同系的格式化產(chǎn)品，多了一些個性化和多樣性。
新市北中片及西南片?繁華上插針央心里宜居
包括CBD、錯埠嶺、鞍山路、臺東、遼寧路、大小港的這一片區(qū)，覆蓋了以市北老城區(qū)和原四方區(qū)與市北中部相連的部分區(qū)域。這是市北傳統(tǒng)的行政和商貿(mào)中心區(qū)域，在城市配套的豐富程度和質(zhì)量上，較之前提到的三個區(qū)域更有優(yōu)勢。
在這輪地產(chǎn)牛市之前，這個片區(qū)的認可度和新盤平均價格，也領(lǐng)先整個新市北。相對而言，這里較之前三個區(qū)域的土地更為稀缺，更有城市央心的感覺，這里的項目面對的購房者或需求方，應(yīng)該是購買力更強的改善置業(yè)者。
海泊河14號地塊是擱置多年重啟舊改項目，靠近臺東商圈，華新園在南京路的桃李芳菲體量雖然不大，但套四戶型為主的配置也算開了青島樓市罕見的先例。碧桂園云著落子鞍山路地鐵換乘站，更在臺東和山東路CBD兩個商圈輻射交叉的區(qū)域，做出了多層洋房。
泰山路99號
泰山華府和金地錦宸相距不遠，幾乎是相向而立的競品。兩者共享泰山路地鐵換乘的便利，金地2.0的容積率，也是近年罕見。泰山華府的優(yōu)勢則是地鐵上蓋，與商業(yè)配套相連。兩者銷售周期不算完全重合，也算局部相連，它們的擂臺，也是所在片區(qū)的一大看點。
