從上月濟南、杭州、上海先后發(fā)布落戶新規(guī)，到本月無錫持續(xù)放寬落戶門檻，再到近日寧波放出號稱“史上最低門檻”的人才新政，多個城市接連入場，儼然已成又一輪“搶人大戰(zhàn)”。
對比年初的廣州、西安與無錫等城新規(guī)，本輪搶人大戰(zhàn)的力度有增無減，當下正值眾房企下半年沖業(yè)績的關(guān)鍵時段，又處在往年多被寄予厚望的“金九銀十”周期，對于此前已呈下行狀態(tài)的樓市，各城人才策略能否帶來強有力的刺激？
對于房企銷售來說，利好恐怕是微小的。多位業(yè)內(nèi)專家認為，人才政策放寬在現(xiàn)階段難以對樓市產(chǎn)生明顯作用。降低門檻的確可以吸引更多人群向這些城市集中，但由此引進的人才在能力層級、消費實力上也會逐漸降低，對樓市帶來的拉動作用將越來越緩和。而對于中長期房企的布局策略調(diào)整，新規(guī)出臺或許會產(chǎn)生一定影響，但企業(yè)更應(yīng)從產(chǎn)業(yè)發(fā)展等宏觀層面衡量城市的投資價值，而不應(yīng)只向人才政策傾斜。
多地人才新政，降門檻是核心
本月中旬，寧波發(fā)布最新人才落戶、居住就業(yè)條件，概括起來就是放寬“先落戶再就業(yè)”適用人群范疇、縮短人才專戶社保繳納年限要求、放寬居住、創(chuàng)業(yè)落戶條件。
具體來看，以下各項放寬力度較大：
1、“先落戶后就業(yè)”政策擴大至中職學(xué)歷人群；
2、專科學(xué)歷或中級技能職業(yè)資格人才的落戶社保繳納年限由1年縮短為6個月；
3、居住就業(yè)的社保繳納年限由5年縮短為3年，并加入租賃商品房、農(nóng)村住宅用地落戶條件；
4、新增投資創(chuàng)業(yè)落戶條件，取得商業(yè)用房、辦公用房合法所有權(quán)的，可將本人、配偶、未成年子女戶口遷入集體戶；
5、父母投靠子女落戶的住房面積要求由原來的“人均18平方米”改為“無面積要求”。
規(guī)定釋出后，以上各項新增標準被戲稱為“史上最低門檻落戶新政”，寧波也成了加入本輪搶人大戰(zhàn)的最新一城。
此前在本月初，鄰省的兄弟城市無錫已搶先發(fā)布新政。9月4日，無錫人社官微發(fā)布消息稱，人才引進相關(guān)手續(xù)將全面簡化，同時落戶門檻持續(xù)降低。
新政策規(guī)定，前往無錫就業(yè)的人才此后可實現(xiàn)落戶手續(xù)網(wǎng)上辦、立即辦、按需辦、就近辦。此外，除本科學(xué)歷落戶無社保門檻，大專學(xué)歷為連續(xù)繳納社會保險滿3個月之外，今后中專學(xué)歷連續(xù)繳納社保6個月也可成為“新無錫人”。
事實上在今年3月份，無錫已經(jīng)針對人才落戶作出一次調(diào)整，那次調(diào)整規(guī)定凡大專及其以上學(xué)歷(包括非全日制本科，學(xué)信網(wǎng)可查)、年齡在45周歲以下的人員皆可辦理人才引進落戶。
不過在本月初作出第二輪放寬之后，無錫又在25日對公積金繳存、貸款等標準作了收緊，符合條件的借款人最高貸款額度有所降低。
這也許是針對近期無錫樓市、地市升溫的一次“回調(diào)”，但總體來看，最近接連發(fā)布人才新政的城市還是以放寬門檻為主流。
8月份，濟南、杭州同日發(fā)布公告，前者規(guī)定具有國家承認的?？萍耙陨蠈W(xué)歷人員，或初級以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格、或四級以上職業(yè)資格的人員，憑證明文件即可“零門檻”落戶；后者進一步升級了應(yīng)屆高學(xué)歷畢業(yè)生生活補貼政策，補貼標準由碩士2萬元、博士3萬元調(diào)整為本科1萬元、碩士3萬元、博士5萬元。而稍后的上海臨港新區(qū)也將人才居住證轉(zhuǎn)戶籍年限由7年縮短為5年，將非本市戶籍人才的購房資格由家庭調(diào)整為個人。
其中，杭州一地早先已于今年4月份排上第一輪搶人的隊列。
新規(guī)難解房企銷售饑渴
與本輪搶人大戰(zhàn)形成鮮明對比的是多地樓市呈現(xiàn)的下行狀態(tài)。這個“金九銀十”，市場普遍不樂觀。
銷售方面，根據(jù)易居研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)，9月上半月，35個典型城市新建商品住宅成交面積相比8月上半月下降7%，與去年同期相比也下降7%。
具體到單一城市來看，在受監(jiān)測的全國70個大中城市中，8月共有55城新房銷售價格環(huán)比呈上漲狀態(tài)，比7月的60城減少了5個城市，同時二手房價格上漲的城市為43個，相比7月也減少了5個城市。
此外與8月上半月相比，9月上半月成交量呈增長的城市有16個，下降的城市則有19個。
從地區(qū)來看，東部城市已經(jīng)顯露頹勢，今年1—8月，東部地區(qū)商品房銷售面積同比下降了3.6%，銷售額增長5.5%，而西部地區(qū)銷售面積則增長了3.8%，銷售額增長了9.9%。
東部的收縮在投資端也有體現(xiàn)。今年1—8月，東部地區(qū)的開發(fā)投資同比增長8.8%，但增速已經(jīng)回落0.4個百分點，而西部地區(qū)則同比增長了16%，增速又加快了0.9個百分點。
與之對應(yīng)的本輪下場搶人的城市，也均位于東部地區(qū)。那么本年度的第二輪搶人大戰(zhàn)會對樓市形成明顯刺激嗎？
在金九銀十的傳統(tǒng)優(yōu)勢周期內(nèi)，在房企打折促銷的火熱氛圍中，多地出臺的人才新政仿佛也應(yīng)像一場及時雨，助力房企沖刺的關(guān)鍵時段。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進預(yù)測，后續(xù)房企或許還會專門針對符合引進條件的人才制定一些營銷策略。
不過這場及時雨也不會過多緩解房企在銷售端的饑渴。多位業(yè)內(nèi)專家向財經(jīng)網(wǎng)分析指出，本輪搶人大戰(zhàn)利好更明顯的是城市發(fā)展等宏觀層面，而非樓市、地市等單一層面。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，多地放寬落戶門檻也是基于提升本市能級指標的目的，而非提振樓市。通過擴充人才儲備以促成宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，進而尋求更高的城市定位，過程中的確會吸引更多人群、產(chǎn)生更多置業(yè)需求，但張宏偉認為短期內(nèi)入市速度不會那么快，“對于中長期房企調(diào)整布局、策略或許會有影響，至下一個上行周期也可能會產(chǎn)生更明顯的效應(yīng)，但就短期來看，影響不會很大。”
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認為，決定一個城市房地產(chǎn)市場活躍度的有經(jīng)濟總量、支柱產(chǎn)業(yè)、消費水平、人口基數(shù)等多方面因素，人才政策的放松自然會吸引一部分人群進駐，尤其在部分執(zhí)行限購政策的城市，外來人口獲得戶籍就意味著為樓市輸送了更多置業(yè)需求，客觀上也能夠拉動房企的銷售。
實際上在此前頒布人才引進政策的部分二線或強二線城市，房地產(chǎn)市場需求也確實得到了很大程度的激發(fā)，不過郭毅認為相比此前的標準，本輪多是“打補丁”式的進一步放寬，比如對?？?、中職學(xué)歷群體的補充等，新引進的人群消費實力并沒有那么強勁，因此對樓市的拉動也是越來越緩和的狀態(tài)。
這一現(xiàn)實下，這些城市對于年末房企沖刺并不會貢獻過多業(yè)績來源。
而對于房企后續(xù)拿地，更多還是要從宏觀層面考慮一座城市的經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展動能以及人口流入流出情況，才能綜合判斷其投資價值，而不僅僅是因為人才政策的調(diào)整和放松作為直接決策。
文/王晗玉 （責編：高雅）
