國家統(tǒng)計(jì)局9月17日發(fā)布了“2019年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”。初步測算，一二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%、0.5%和0.7%。新房價(jià)格環(huán)比上漲的城市有55個(gè)。一二三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0、0.2%和0.8%。二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市有43個(gè)。這顯示，目前房價(jià)的整體態(tài)勢(shì)仍然是普遍上漲。

當(dāng)然，房價(jià)數(shù)據(jù)也透露出一些房價(jià)下行的跡象，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先，新房房價(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少，由7月的60個(gè)減少到8月的55個(gè)；而環(huán)比下降的城市增多，由7月的3個(gè)增加到8月的10個(gè)。其次，一線城市二手房價(jià)出現(xiàn)了同比下降，降幅為0.2%，是去年6月以來的首次轉(zhuǎn)降。

可以說，目前的房價(jià)走勢(shì)顯露出復(fù)雜性，令人難以判斷其趨勢(shì)。實(shí)際上，這種復(fù)雜性是2017年以來房價(jià)走勢(shì)的基本特征。一方面，不同城市的房價(jià)走勢(shì)出現(xiàn)分化，一些城市上漲，一些城市下降，總是漲跌互現(xiàn)。如果深入調(diào)查，還會(huì)發(fā)現(xiàn)，同一個(gè)城市的不同區(qū)域，房價(jià)走勢(shì)也有分化現(xiàn)象。另一方面，不同時(shí)期的房價(jià)走勢(shì)出現(xiàn)波折，某些時(shí)期顯現(xiàn)下降的跡象，但過幾個(gè)月又漲勢(shì)增強(qiáng)。

例如，從2018年3月到2018年6月，一線城市二手房價(jià)是同比下降；但從2018年7月到2019年8月，一線城市二手房價(jià)是同比上升。在2018年2月，新房價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)多達(dá)15個(gè)，但隨后慢慢減少至兩三個(gè)。因此，今年8月出現(xiàn)的房價(jià)下跌城市個(gè)數(shù)增加、一線城市二手房價(jià)同比下降等現(xiàn)象，完全有可能是短期現(xiàn)象，并不預(yù)示房價(jià)下降趨勢(shì)的形成，幾個(gè)月之后，又可能出現(xiàn)房價(jià)上漲城市個(gè)數(shù)增加、一線城市二手房價(jià)上漲。

本輪房價(jià)普遍上漲始于2015年下半年，經(jīng)歷了2016年的加速，隨后受房地產(chǎn)調(diào)控的影響，漲勢(shì)受到抑制。但在兩年多的時(shí)間里，房價(jià)都是漲跌互現(xiàn)、時(shí)漲時(shí)跌，形成了僵持的局面，既難以上漲，又難以下跌。表面看來，房價(jià)維持了基本穩(wěn)定，似乎是好事。但實(shí)際上，僵持之中也有一定風(fēng)險(xiǎn)。

之所以形成這種既難漲又難跌的局面，是因?yàn)閮煞矫娴脑颉Ｒ环矫?，房價(jià)已經(jīng)漲到高位，除非有突然爆發(fā)的需求，否則難以獲得繼續(xù)快速上漲的動(dòng)力。與2015年的基數(shù)比較，一二線城市房價(jià)漲幅大多超過了30%，最高的甚至超過了60%，大大高于2010年-2015年間的房價(jià)漲幅。另一方面，房價(jià)又得到了上漲預(yù)期的支持，而且還能獲得比較充裕的資金，這讓開發(fā)商和投資者不愿意降價(jià)出售，使得房價(jià)又難以下跌。過去十幾年，當(dāng)房價(jià)下跌到一定程度，就會(huì)有刺激政策出臺(tái)，使房價(jià)“報(bào)復(fù)性上漲”，因此，目前有相當(dāng)多的開發(fā)商和投資者盼望刺激政策，仍然對(duì)房價(jià)持上漲預(yù)期。在這種預(yù)期下，房地產(chǎn)市場的“吸金”能力相當(dāng)強(qiáng)，使資金通過各種渠道流入。近年房地產(chǎn)貸款余額增速一直比較高。

從以往的經(jīng)驗(yàn)看，對(duì)房價(jià)走勢(shì)影響最大的是貨幣政策，尤其是利率調(diào)整。上一個(gè)降息周期是在2014年11月至2015年10月，隨之而來的就是房價(jià)大幅上漲?，F(xiàn)在，開發(fā)商和投資者也在盼望貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑绕涫墙迪?。期待降息后，房價(jià)可以再度加速上漲。而這又會(huì)導(dǎo)致一定的房價(jià)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，央行8月初通過電視會(huì)議部署下半年工作時(shí)，特別指出，要持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場資金管控。這是防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。

9月17日，央行開展1年期MLF操作2000億元。此前，有很多分析人士認(rèn)為，央行會(huì)小幅下調(diào)MLF利率，以此引導(dǎo)LPR下降，從而降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本。但是，央行維持MLF利率不變，仍為3.3%。

因此，引導(dǎo)LPR下降需要審慎操作。央行這次沒有下調(diào)MLF利率，顯示了戰(zhàn)略定力，也有利于“房住不炒”的原則真正落實(shí)。今后一段時(shí)間，還需要進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，對(duì)于貨幣政策而言，就是要持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場資金管控。