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政策加碼 房地產(chǎn)金融調(diào)控升級

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在“房住不炒”的基調(diào)下,涉房貸款調(diào)控力度持續(xù)升級。銀保監(jiān)辦公廳近期發(fā)文表示,將在32個(gè)城市開展包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信政策執(zhí)行、房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、個(gè)人住房貸款管理情況等方面銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作。與此同時(shí),央行日前也要求銀行進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),“點(diǎn)名”房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多。

根據(jù)近期密集披露的A股上市銀行中報(bào),銀行對涉房貸款普遍持較為審慎的態(tài)度,不僅個(gè)人住房貸款上半年增速同比普遍有所下滑,而且房地產(chǎn)開發(fā)貸款也均在實(shí)施較為嚴(yán)格的名單制,在擇優(yōu)選擇授信對象的同時(shí),進(jìn)行限額管理。根據(jù)各家銀行的表態(tài)和業(yè)內(nèi)人士的分析,受制于監(jiān)管政策持續(xù)收緊,下半年銀行涉房資金端口將進(jìn)一步扎緊,相關(guān)業(yè)務(wù)增速將持續(xù)放緩。

銀行涉房貸款穩(wěn)中有降

銀行涉房貸款主要涉及個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩方面。從A股上市的大行及股份行數(shù)據(jù)來看,個(gè)人住房貸款增速整體已出現(xiàn)下滑。Wind數(shù)據(jù)顯示,上半年上述銀行個(gè)人住房貸款與2018年末相比增速為6.4%,低于去年同期近7%的增速。

Wind數(shù)據(jù)顯示,四大行個(gè)人房貸上半年增速多數(shù)穩(wěn)定在7%左右,其中建設(shè)銀行增速僅為4.3%。股份制銀行中,個(gè)人住房貸款增速已出現(xiàn)明顯分化。中信銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行、華夏銀行與去年末相比,個(gè)人住房貸款增速均在10%以上,分別為14%,13.1%,11.5%和10.7%。而平安銀行、民生銀行、光大銀行分別為3%,4.8%,3.5%。不過,即便是超過10%的銀行,增速普遍較去年同期也有所降低。

而在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面,目前大部分銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的授信都較為審慎,并實(shí)行十分嚴(yán)格的名單制,以控制相關(guān)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)建行披露的數(shù)據(jù),上半年其房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速同比下降6.55個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),建行審慎擇優(yōu)開展房地產(chǎn)開發(fā)貸款,今年0.81%的不良率比年初下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

招商銀行副行長王良在2019年中期業(yè)績電話推介會介紹稱,招行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款在總行層面一直以來都是采取限額管理,即每年的增量貸款不超過一定數(shù)額,今年還會繼續(xù)堅(jiān)持限額管理的策略,預(yù)計(jì)下半年投放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)量會非常少。

一位股份制銀行信貸審批部門相關(guān)人士對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,房地產(chǎn)企業(yè)一直是其所在銀行重點(diǎn)監(jiān)測的授信對象,該銀行一直對房企的杠桿率進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)測,并根據(jù)杠桿率動(dòng)態(tài)調(diào)整授信審批的白名單。

房地產(chǎn)金融政策持續(xù)從嚴(yán)

銀行審慎穩(wěn)健的房地產(chǎn)貸款政策和整個(gè)國家層面“房住不炒”的政策基調(diào)不無關(guān)系。最近監(jiān)管層再次密集釋放出多個(gè)信號,預(yù)計(jì)后期房地產(chǎn)金融政策將會更加嚴(yán)格。

繼7月窗口指導(dǎo)要求部分銀行控制房地產(chǎn)貸款增速后,日前銀保監(jiān)會再次下發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知,重點(diǎn)檢查32個(gè)城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),提出銀行在信貸管理方面,要關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況,包括要加強(qiáng)集中度管理、資本金來源真實(shí)性審查、落實(shí)最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等。8月30日,銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于對部分地方中小銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)場檢查情況的通報(bào)》中,再度提及地方中小銀行機(jī)構(gòu)存在違規(guī)為“四證”不齊房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資、違規(guī)向關(guān)系人發(fā)放信用貸款等問題。

央行也在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會上,“點(diǎn)名”房地產(chǎn)行業(yè)占用較多的信貸資源,并提出對房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域的具體要求。同時(shí),在新的房貸利率對標(biāo)LPR之時(shí),央行就已明確強(qiáng)調(diào)房貸利率不下降。

新網(wǎng)銀行首席研究員、國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼對記者表示,總體而言,從房地產(chǎn)金融角度看,目前調(diào)控已經(jīng)并且將繼續(xù)從三個(gè)方面實(shí)施:一是收緊銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場,比如提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件,減少貸款額度;二是收緊資金借助信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目,比如對房地產(chǎn)信托進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”;三是收緊個(gè)人住房貸款條件、額度,提高貸款利率,并嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。此外,還可能從嚴(yán)監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦也對記者表示,從各監(jiān)管部門的表態(tài)來看,目前涉房金融監(jiān)管全方位從嚴(yán),銀行信貸、信托、基金、保險(xiǎn)都迎來了全面的把控。

銀行涉房資金端口將再扎緊

伴隨著監(jiān)管政策的趨嚴(yán),多家銀行表示將加強(qiáng)對涉房融資業(yè)務(wù)的全面管控,不論是個(gè)人房貸業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù),還是相關(guān)的債券承銷以及理財(cái)融資等業(yè)務(wù),都將進(jìn)一步嚴(yán)格準(zhǔn)入,以及加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控。李萬賦也表示,下半年銀行涉房貸款融資必然收緊,房地產(chǎn)開發(fā)貸增速將會有所回落。

招商銀行中報(bào)指出,下半年,預(yù)計(jì)在居民杠桿水平升幅較快及房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策約束下,個(gè)人住房貸款增速較上半年將有所放緩。王良也表示,招行下半年會對房地產(chǎn)貸款采取更加穩(wěn)健、審慎的投放策略,這既包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款,也包括住房按揭貸款。

農(nóng)行副行長王緯表示,將嚴(yán)格個(gè)人住房按揭貸款審核,落實(shí)好最低首付款比例、收入償貸比等指標(biāo),加強(qiáng)借款人資質(zhì)審核以及首付款來源收入真實(shí)性核查,嚴(yán)防虛假按揭和個(gè)人消費(fèi)貸款挪用于購房。他還稱,穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)企業(yè)債券投資、理財(cái)融資、債券承銷等領(lǐng)域的類信貸業(yè)務(wù),加強(qiáng)項(xiàng)目合法性、資金用途的核查,防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

業(yè)內(nèi)人士表示,銀行收緊涉房資金端口一方面是落實(shí)國家政策的需要,另一方面也有利于加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。有銀行中報(bào)已經(jīng)明確點(diǎn)出“房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化,房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)有所上升。”

“針對像地方政府隱性債務(wù)、房地產(chǎn)和產(chǎn)能過剩行業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域,我們會持續(xù)保持風(fēng)險(xiǎn)排查,持續(xù)摸清底數(shù)。同時(shí)對于大額潛在風(fēng)險(xiǎn)客戶,逐戶定策、明確責(zé)任,及時(shí)跟蹤,把潛在的風(fēng)險(xiǎn)提前化解。”中國銀行風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)劉堅(jiān)東表示。

董希淼也表示,在政策框架之內(nèi)的個(gè)人住房貸款利率調(diào)整應(yīng)該交由商業(yè)銀行決定。但也要看到,近年來我國家庭部門的杠桿率上升較快,潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。在近來流動(dòng)性較為充裕、負(fù)債成本有所下降的情況下,商業(yè)銀行應(yīng)該保持清醒認(rèn)識,審慎經(jīng)營個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù),不向市場發(fā)出錯(cuò)誤信號。這既是防控自身經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的需要,也有利于穩(wěn)定家庭部門杠桿、抑制房地產(chǎn)市場泡沫。(張莫 向家瑩)

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