隨著政策和融資環(huán)境的收緊，不少房企壓力倍增，面臨諸多風險和挑戰(zhàn)，龍湖能否逆勢突圍?8月26日，龍湖集團控股有限公司(0960.HK，下稱“龍湖”)用靚麗的業(yè)績回應了業(yè)界的質(zhì)疑。報告顯示，2019上半年合同銷售額為1056.2億元，同比增長8.8%;實現(xiàn)營收、凈利潤分別為385.7億元、63.1億元，分別同比增長42.2%、16.2%。財務結構進一步優(yōu)化，凈負債率53.0%同比下降2%，平均借貸成本為年利率4.56%，融資成本繼續(xù)保持業(yè)內(nèi)較低水平。
業(yè)績持續(xù)增長和財務穩(wěn)健運行，使龍湖在資本市場上獲得更多認可。截止8月27日，龍湖股價漲幅超過24%，遠遠跑贏恒生指數(shù)，也跑贏A股房地產(chǎn)板塊。在投資者回報方面，董事會決議派發(fā)中期股息每股0.36元，同比增長20%。此外，今年5月，公司被納入香港恒生中國企業(yè)指數(shù)成份股。
值得關注到的是，兩月后是龍湖上市10周年。“時間過得很快，對于上市公司來講，沒有故事就是好故事。”龍湖董事長吳亞軍對于龍湖上市已經(jīng)走過十年的歷程不禁感嘆。對于未來的布局，吳亞軍表示，下一個十年，對于龍湖集團而言，中國的城市化發(fā)展、消費升級、服務升級是未來的三個機會。
營收、凈利雙增 劍指全年2200億元銷售目標
2019年上半年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了預期寬松，交投活躍的小陽春，也體驗了資金監(jiān)管從嚴、增速回調(diào)的冷靜。
在此背景下， 1-6月，龍湖實現(xiàn)合約銷售1056.2億，同比增長8.8%，穩(wěn)居行業(yè)前十，達成全年銷售目標48%。通過梳理發(fā)現(xiàn)，龍湖半年1056.2億的銷售額，已超過其2016年全年881.4億元銷售額。
同時，龍湖營收、凈利潤均創(chuàng)上市以來新高，增速也保持兩位數(shù)增長，營收385.7億元同比增長42.2%，凈利潤63.1億元，同比增長16.2%。
談及全年銷售目標，龍湖CEO邵明曉介紹說，銷售額上半年實現(xiàn)1056億元，到七月底已經(jīng)實現(xiàn)1256億元，所以全年完成2200億元是比較輕松的。
今年以來，房地產(chǎn)市場融資收緊信號頻傳，而龍湖集團順應國家“去杠桿、降負債”的要求，債務結構得到了進一步優(yōu)化。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，龍湖凈負債率為53.0%，同比下降2%，有息負債中，一年內(nèi)到期債務為137.6億元，占總債務的比例僅為9.8%，現(xiàn)金短債比為4.22。
關于27座投資物業(yè)在建是否會對公司資金產(chǎn)生壓力，龍湖首席財務官趙軼解釋說，龍湖現(xiàn)在融資成本4.56%，在行業(yè)屬于最穩(wěn)健的，“現(xiàn)在國內(nèi)融資環(huán)境對整個行業(yè)是個調(diào)控狀態(tài)，但它還是結構性、精準的，不是一刀切的。而且我們以前就從來沒用過一些信托、資管、影子銀行的錢，所以反而在這個階段，信用很好的公司還是有機會拿到一些合適的融資資源。因此我們對未來融資成本的穩(wěn)定是保持信心的。”
此外，龍湖在半年報中也表示，在聚焦熱點城市的同時、堅定看好城市群協(xié)同發(fā)展的前景。2019上半年，龍湖集團新增50宗土地，拓展漳州、咸陽、中山、茂名4個新城市。集團新增收購土地儲備總建筑面積為924萬平方米，權益面積為671萬平方米，平均權益收購成本為每平方米人民幣7,761元。截至7月31日，集團全國化布局已拓至49城。
按地區(qū)分析，長三角地區(qū)、西部、環(huán)渤海、華南地區(qū)及華中地區(qū)的新增面積分別占新增收購土地儲備總建筑面積的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。截至2019年6月30日，集團土儲合計7093萬平方米，權益面積4911萬平方米。
趙軼表示，項目獲取的區(qū)位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內(nèi)城市群周邊適度布局，單項目的開發(fā)規(guī)模也都控制在適當水平，為提升集團可售物業(yè)的周轉(zhuǎn)水平奠定良好基礎。
除了公開市場拿地，吳亞軍也透露，“我們一直都進行并購，每年可能有幾十個項目屬于并購，份額大概要占到整體三分之一左右。”
業(yè)績好、財務穩(wěn)健，使得一些業(yè)內(nèi)人士稱龍湖為“小萬科”。對這個說法，諸葛找房副總裁苑承建并不贊同，“龍湖和萬科都屬于房企里的領頭大型企業(yè)，都是規(guī)模持續(xù)增長，而且表現(xiàn)穩(wěn)健。不過，萬科的銷售規(guī)模增長較快，龍湖的抗風險能力較強。從產(chǎn)品角度來看，萬科是以打磨產(chǎn)品為主，而龍湖雖然物管規(guī)模小于萬科，但也是試圖打造自身特色，打造的是較為高端的產(chǎn)品。所以龍湖和萬科是各有特色的，企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展的模式也是不同的。”
冠寓租金收入增速207% 商業(yè)投資進入爆發(fā)期
像很多房企一樣，龍湖也較早開始多元化布局，商業(yè)運營、長租公寓、智慧服務是其重要業(yè)務板塊。
財報顯示，報告期內(nèi)，龍湖獲取租金收入為25.8億元，較上年同期增長39.2%。其中，商場、冠寓及其他收入分別為21.1億元、4.3億元及人民幣0.4億元，分別占比81.8%、16.7%和1.5%。
在商業(yè)方面，截止目前龍湖在全國已開設30個商場。今年下半年，南京等城市將有多座天街開業(yè)。預計到2020年，累計開業(yè)商場數(shù)量將超過50家。
“商場租金是一個比較穩(wěn)定的增長曲線，整體的回報率持續(xù)高于6%，上半年達到7.5%。”趙軼表示，龍湖并不著急出售商場資產(chǎn)，但也在探索，如和一些保險資金進行戰(zhàn)略合作，向它們出售49%以內(nèi)股權，通過估值提升，將投入成本全收回并有一定收益，這樣可以操盤并表，也能夠收管理費。這種方式與Reits、分拆上市邏輯上是一致的，龍湖會逐步去探索。
此外，龍湖的長租公寓品牌冠寓在業(yè)績上開始有所表現(xiàn)。半年報顯示，冠寓目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業(yè)運營，累計開業(yè)房間數(shù)量超6萬間，實現(xiàn)租金收入4.3億元，同比增長207%。
冠寓兩倍多的增長速度，已遠超過地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營的增速。另據(jù)克而瑞發(fā)布《2019年上半年中國長租公寓規(guī)模排行榜》，在擁有自主公寓品牌房企陣營中，從拓展數(shù)據(jù)和開業(yè)數(shù)據(jù)來看，龍湖冠寓均位居行業(yè)前三。
邵明曉表示，長租公寓是龍湖主航道業(yè)務，上半年已經(jīng)開業(yè)6萬間，全年預計開業(yè)8萬間，同時維持全年收入10億元的目標。
對此，邵明曉還給出了盈利的時間表，“中長期來看，這個業(yè)務還是非常能賺錢的業(yè)務。明年會追平或微利，后年開始盈利。”
有業(yè)內(nèi)人士認為，隨著龍湖商業(yè)的爆發(fā)及相關物業(yè)管理的快速增長，未來投資性物業(yè)收入的占比將更大，即將迎來爆發(fā)期，龍湖已在為存量地產(chǎn)時代做著充分的準備工作。
被納入恒生中國企業(yè)指數(shù) 城市化發(fā)展或成未來機會
龍湖的穩(wěn)健表現(xiàn)，獲得投資機構和投資人士的認可和青睞。
今年5月初，國際權威信用評級機構穆迪(Moody's)將龍湖的評級展望由穩(wěn)定上調(diào)至正面，并維持集團的發(fā)行人及高級無抵押債券評級為Baa3。此外，標準普爾、惠譽、大公國際、中誠信證評、新世紀等國際國內(nèi)評級機構也給予了龍湖正面和穩(wěn)定評級。
同時，野村發(fā)表研究報告指出，龍湖今年上半年的核心純利按年增加26%，比市場預估升約20%為佳。該機構認為，龍湖經(jīng)常性收入具彈性，且如期推進2020年度150億元的經(jīng)常性收入目標。因此，野村維持其34.7港元目標價及買入評級不變。
值得關注的是，5月中旬，香港恒生指數(shù)有限公司發(fā)布公告稱，將龍湖納入恒生中國企業(yè)指數(shù)成份股。
據(jù)悉，晉升恒生中國企業(yè)指數(shù)的民營企業(yè)，除了滿足市值，換手率等常規(guī)要求外，還需符合上市時間、股價波動率、盈利、經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流、股息等多方面嚴格的挑選準則。
此外，龍湖在二級市場上也表現(xiàn)強勁。盡管今年以來至8月27日，恒生指數(shù)跌幅0.9%，但這期間龍湖股價漲幅卻達24%左右，遠遠跑贏恒生指數(shù)，成為不少投資者的避風港。
有分析人士指出，此次調(diào)整傳遞出資本市場對龍湖上市10年來表現(xiàn)的肯定，是對公司在良好的信用記錄、審慎自律的財務表現(xiàn)以及穩(wěn)健業(yè)務發(fā)展方面的進一步認可。
同時，龍湖24%的漲幅也跑贏國內(nèi)A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)漲幅。以申萬二級行業(yè)—房地產(chǎn)開發(fā)Ⅱ(801181)為例，該指數(shù)今年漲幅11%，低于龍湖13個百分點。
在興業(yè)證券分析師宋健看來，在當前降息環(huán)境下，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流并豐厚派息的公司的價值將重估，推薦投資者積極關注。
關于未來，吳亞軍表示，中國城市化發(fā)展、消費升級、服務升級是龍湖集團下一個10年的機會所在。
