進(jìn)入2019年以來，在金融監(jiān)管加強(qiáng)、去杠桿以及信貸緊縮背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資的各大渠道正逐漸關(guān)閉。

融資春天的過去，意味著房地產(chǎn)或滑入周期新拐點(diǎn)。央行數(shù)據(jù)顯示，2019年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額11.04萬億元，同比增長14.6％，增速較2018年同期減少9.6個(gè)百分點(diǎn)。

在行業(yè)持續(xù)調(diào)控、融資監(jiān)管不斷加碼的背景下，融資能力對房企的生存和競爭的重要性將進(jìn)一步凸顯，具有融資優(yōu)勢的房企也將更具競爭力。

9月3日，作為時(shí)代傳媒2019中國地產(chǎn)時(shí)代百強(qiáng)榜的子榜，《中國房地產(chǎn)融資能力榜TOP20》（下簡稱“融資能力榜”）重磅出爐。

據(jù)悉，本次榜單的評測依托“時(shí)代傳媒地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫”，通過旗下大數(shù)據(jù)平臺時(shí)代數(shù)據(jù)，對各大房企近三年的發(fā)債、總負(fù)債等數(shù)據(jù)進(jìn)行建模分析，綜合打分。

房企的融資能力代表了投資機(jī)構(gòu)對房企未來盈利的信心。在融資寒潮下，各大房企仍各尋出路，不斷開拓融資渠道，以手握更多現(xiàn)金流。

從榜單來看，穩(wěn)居前三的是恒大、碧桂園、萬科。上述三家房企融資成績分別為6.06、4.09、3.09，近三年來的發(fā)債總額為1275.8億元、485.7億元、348億元。

融資寒冬來臨

在經(jīng)歷了一季度的融資窗口期后，5月份開始，融資收緊政策相繼出臺，來自資金面的支持也逐漸減弱。

5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，針對銀行及非銀機(jī)構(gòu)，列明多項(xiàng)整治要點(diǎn)，其中多處提及房地產(chǎn)融資。

5月底，融資收緊的信號再度釋放。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，因部分房企拿地過于激進(jìn)，監(jiān)管部門將收緊其公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。

調(diào)控高壓之下，房企融資渠道正全面受阻，信托、海外債、銀行貸款、保險(xiǎn)等渠道陸續(xù)開始收緊。

作為房地產(chǎn)融資的重要渠道—信托亦在7月被按下暫停鍵。

7月4日，銀保監(jiān)會對部分信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求房地產(chǎn)信托規(guī)模不得超過6月30日的規(guī)模，未備案項(xiàng)目一律暫停，符合“432”通道類業(yè)務(wù)、地產(chǎn)公司并購類業(yè)務(wù)全部暫停。

隨后，銀保監(jiān)會對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司進(jìn)行約談警示，要求其控制業(yè)務(wù)增速，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。除此之外，銀保監(jiān)會收緊信托放行標(biāo)準(zhǔn)，對項(xiàng)目公司的開發(fā)資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的限定。

繼房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收緊之后，房企美元債發(fā)行也遭遇壓力。

在7月12日發(fā)布的《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》要求中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。除此之外，在海外債務(wù)的債務(wù)規(guī)模、期限情況、信息披露、資金用途、負(fù)債結(jié)構(gòu)等方面也有諸多管控。

由此來看，融資收緊主要集中在規(guī)模的控制以及資質(zhì)限制兩個(gè)方面。一方面對房地產(chǎn)信托規(guī)模，公司債發(fā)行規(guī)模以及房企海外債等進(jìn)行嚴(yán)格管控；第二方面，對信托放行標(biāo)準(zhǔn)提升至項(xiàng)目公司本身具有不低于房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。

9月2日，同策研究院總監(jiān)張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者表示，下半年房企融資形勢依然嚴(yán)峻。對于中小開發(fā)企業(yè)來講，現(xiàn)在資金面還是比較緊張的，現(xiàn)階段還是要以穩(wěn)現(xiàn)金流、抓回款為主。

房企融資競技之道

從榜單來看，碧桂園、萬科、恒大三家房企成為融資場上的“優(yōu)等生”，無論是融資規(guī)模還是融資渠道，其受到的影響都十分有限。

今年上半年，境內(nèi)債券市場銷售不太樂觀，但位居榜單第一名的恒大發(fā)債動作仍未停滯。今年1月，恒大發(fā)行30億美元債；3月6日，其附屬公司景程有限公司發(fā)行一筆6億美元的優(yōu)先票據(jù)；進(jìn)入4月份后，恒大又增發(fā)了30億美元的優(yōu)先票據(jù)。

除了上述境外融資之外，恒大境內(nèi)融資動作也十分頻密。4月8日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行不超過200億元公司債券的申請被上交所受理；5月24日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)提交一宗110億元的公司債券發(fā)行申請。

今年上半年，萬科先后進(jìn)行了住房租賃專項(xiàng)公司債券和美元中期票據(jù)計(jì)劃的發(fā)行。

銀行借款作為房企的另一重要資金來源，具有低成本的優(yōu)勢，備受房企青睞。在融資環(huán)境趨緊的背景下，銀行體系不同規(guī)模的房企進(jìn)行差異化對待，規(guī)模大房企擁有的優(yōu)勢更加明顯。

從萬科的融資構(gòu)成來看，利息較低的銀行借款占比59.2％，應(yīng)付債券占比為25.7％，其他借款占比為15.1％。分利率類型來看，有息負(fù)債中，固定利率負(fù)債占比38.9％，浮動利率負(fù)債占比61.1％。有抵押的有息負(fù)債人民幣59.7億元，占總體有息負(fù)債的2.7％。

同萬科一樣，銀行及其他借款也是碧桂園主要的融資來源。截至2019年6月30日，碧桂園銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、公司債券和可換股債券分別為2218.65億元、574.65億元、473.36億元和52.23億元。

碧桂園在財(cái)報(bào)中提出，面對房地產(chǎn)行業(yè)激烈競爭和持續(xù)整合、市場進(jìn)一步分化的新形勢帶來的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，公司將堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策和風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

融資寒冬下，上述三家企業(yè)都不斷強(qiáng)化資金籌措與運(yùn)營管理能力，截至今年上半年，萬科到期末持有貨幣資金1438.7億元；恒大現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物以及受限制現(xiàn)金總額為2880.2億元；碧桂園擁有可動用現(xiàn)金余額2228.4億元。

隨著融資環(huán)境的變化，不同房企的融資能力差異也逐漸拉大。

根據(jù)榜單顯示，擁有央企背景的三家龍頭房企—華潤置地、招商蛇口、中海地產(chǎn)融資優(yōu)勢也頗為明顯，其中華潤置地與招商蛇口的融資能力分別位列第十、第十一。而在融資成本普遍水漲船高的背景下，上述三家房企融資成本也僅為4.45％、4.91％、4.28％，處于行業(yè)較低水平。