對于望子成龍的家長來說，誰都不愿意讓孩子輸在起跑線上，所以學區(qū)房人氣持久不衰。隨著眾多學校的新建、改擴建，島城基礎教育均衡發(fā)展不斷優(yōu)化，學區(qū)房也在樓市低迷的情況下，開始“退燒”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在大戶型價格下跌的同時，小戶型二手房的價格也開始松動。隨著許多房源流入房屋租賃市場，租房價格也呈現(xiàn)平穩(wěn)下滑的態(tài)勢。在與非學區(qū)租房租金差距不斷縮小的情況下，學區(qū)房租賃市場人氣開始上漲。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在過去兩年中許多家長提前置業(yè)，“透支”了今年的剛需需求，這也是市場呈現(xiàn)分化的主要原因。

市南中片

只漲不跌的“神話”破滅

今年36歲的吳女士在市北區(qū)一家外貿(mào)公司工作，她女兒今年上幼兒園中班，從去年開始她便有了在市南中片區(qū)買學區(qū)房的打算。“一是為孩子創(chuàng)造良好的學習環(huán)境，再就是看好了學區(qū)房的增值屬性。”吳女士說。2012年，她與同事幾乎是同時買房。在預算差不多的情況下，同事花了80萬元在萊蕪二路買了50平方米的房子；而吳女士則花85萬元在北仲買了一套70平方米的高層住宅。五年之后，同事80萬元的學區(qū)房已經(jīng)漲到200萬元以上，而她名下的那處房子連90萬元都賣不出去。也就在那時，吳女士更加堅定了買學區(qū)房的想法。

因為手中預算有限，所以她承受的學區(qū)房只能是中小戶型，“老、破、小”是這些房子的共同特點。“200多萬元買套房根本不能住，租也租不上價去，看完這些房子心里堵得慌。”吳女士說。

近期，吳女士焦慮的心情有些緩解，因為她發(fā)現(xiàn)學區(qū)房開始降價了。原本大學路沒有總價低于180萬元的落戶房，但現(xiàn)在160萬元左右的房源有好幾套；以前萊蕪一路的二手房都已經(jīng)超過4萬元／平方米，但現(xiàn)在已回落到3．5萬元／平方米左右；以前江蘇路的學區(qū)房出來一套很快就被搶走，而現(xiàn)在有的房源兩三個月無人問津……二手房的價格已經(jīng)不再是只漲不跌，而是出現(xiàn)了小幅度的下滑。

學區(qū)房價格平穩(wěn)回落，不僅僅是吳女士一人的感覺，而是市場的真實動態(tài)。以大學路周邊的學區(qū)房為例，目前房源均價為5．6萬元／平方米左右，與7月份相比每平方米有1000元左右的跌幅。而片區(qū)內(nèi)不能貸款的大戶型學區(qū)房，價格下跌則更為明顯。一套標注“急售”的89平方米的大戶型學區(qū)房，總價已經(jīng)從去年的450萬元下降到目前的420萬元左右，降幅已經(jīng)達10％左右，而且還有降價空間。江蘇路的學區(qū)房同樣如此，售價從6月份畢業(yè)季至今一直下跌。

“今年市場總體不好，許多人雖然想給孩子買學區(qū)房，但無奈手中持有的房產(chǎn)賣不出去。加之學區(qū)房首付比例又很高，所以市場也隨之回落。”二手房經(jīng)紀人劉先生說。他還告訴記者，家長在孩子畢業(yè)后出手學區(qū)房的習慣沒有變，但是目前購房者數(shù)量減少了一半左右。還有一些急于出手學區(qū)房的房主，不得已都會選擇降價銷售。

湛山片區(qū)

大戶型學區(qū)房不漲反降

相比市南中片區(qū)，今年湛山片區(qū)在教育資源配置方面有了新變化。2019年5月6日，青島市市南區(qū)教育和體育局正式發(fā)布 《關于青島 （市南）海信學校做好2019年招生工作的通知》，同意海信學校從即日起招生。海信學校按照招生計劃小學一年級6個班、二年級2個班、三年級2個班、四年級2個班，每班不超40人；初中4個班，每班不超45人。學校配備大型室內(nèi)體育館、室外250米體育場、下沉庭院廣場等，硬件設施相對比較優(yōu)越。與傳統(tǒng)公立學校相比，該校最大的特點就是面向青島市市內(nèi)三區(qū)戶籍及務工適齡兒童招生，雖然每年的學費不菲，但是確實改變了許多中產(chǎn)階層的教育計劃。

在江西路工作的張先生算了一筆賬：在附近的海信慧園買一套102平方米的三室一廳，需要620萬元。首付加中介費和各種稅費至少需要拿出300萬元，每年損失的投資收益至少是30萬元，此外還要貸款344萬元，即使20年還清也需要支付240多萬元的利息。“如果房價繼續(xù)上漲，買學區(qū)房當然沒有問題。但是如果房價不漲，以如此高的代價僅僅是為了讓孩子上公立學校，我認為并不值得。”張先生說。

相比市南中片區(qū)，湛山片區(qū)次新房相對較多，居住屬性要比開放式老小區(qū)要好。但是因為具有優(yōu)質(zhì)學區(qū)和地鐵配套，這些大戶型的次新房總價高，目標剛需比較少。以江山帝景一套兩室兩廳的戶型為例，123平方米的售價為406萬元，比去年的價格下降了12．32％，比上個月下跌也超過了2％。

南京路片區(qū)

學區(qū)不是購房唯一要素

南京路小學改擴建完工后，學校的軟硬件條件均得到了極大的提升，“優(yōu)質(zhì)學區(qū)”也成了周邊二手房在過去兩年中升值的主要因素之一。相比市南中片區(qū)和湛山片區(qū)，這一片區(qū)的二手房價格相對較低，所以在過去幾年中一直擁有較高的人氣。不過，記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南京路片區(qū)的二手房也隨著大勢開始回落。特別是70平方米以下的中小戶型，與去年同期相比有不小的跌幅。以如同小區(qū)為例，現(xiàn)在小區(qū)的二手房均價為25625元／平方米，與去年同期相比有16％左右的跌幅。“相比其他學區(qū)的房源，南京路小學周邊的學區(qū)房價格相對堅挺一些，但是購房者現(xiàn)在買房考慮的問題明顯更多了，與地鐵站的距離，與商場的距離等都成為購房者考察的重點。”房產(chǎn)經(jīng)紀人朱女士說。

其他片區(qū)

學區(qū)房光環(huán)漸漸褪去

與市南市北區(qū)相對穩(wěn)定的學區(qū)劃分不同的是，城陽、高新區(qū)等地因為名校周邊新建小區(qū)太多，公立學位無法滿足所有適齡兒童，所以多采用積分入學的方式招生。記者在探訪時發(fā)現(xiàn)，在這樣的片區(qū)內(nèi)，學區(qū)房概念已經(jīng)漸漸淡去，許多樓盤的價格隨著片區(qū)的大勢而波動。在正陽中路上，一個毗鄰實驗二小的新建樓盤，最近推出了13800元／平方米的毛坯特價房，但是去年該樓盤的精裝房價格還在19000元／平方米左右。相比于實惠的價格，學區(qū)已經(jīng)不再是置業(yè)顧問宣傳的重點。

在過去相當長的時間里，高新區(qū)許多樓盤都以青島中學學區(qū)房為主要賣點，而在今年青島中學公布了招生政策后，記者在探訪時也發(fā)現(xiàn)，雖然置業(yè)顧問還會提及優(yōu)質(zhì)學區(qū)這一概念，但是多以“周邊眾多名校環(huán)繞”作為宣傳點，而不再單獨強化一所學校的重要性。

租房旺季到了 價格實惠 人氣也漲起來

相比二手房市場的平淡，在租賃市場中學區(qū)房還是非常搶手。在市南中片區(qū)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，靠近育才中學、39中、26中的大戶型學區(qū)房價格與去年基本持平，但是房源明顯少了很多。其中最為緊張的是26中周邊房源，在某二手房租賃網(wǎng)站，26中周邊的京山路小區(qū)、天惠苑、櫸林山莊都沒有可租房源，只有延安一路小區(qū)有四套房源。“現(xiàn)在已經(jīng)到了租房旺季了。對于分秒必爭的學生來說，再方便也不如住在學校旁邊。”經(jīng)紀人蘇先生說。

湛山片區(qū)的可出租的二手房看似不少，但實際上可租的房源以大戶型、高總價的次新房為主。在二手房的查詢平臺上，湛山片區(qū)租房信息的首頁全是100平方米以上的大戶型，月租金在6000元以上，這并不是普通陪讀家庭所能承受的。在3000元以下的區(qū)間中，記者只能查到兩套房源。

“城市之家”江西路店店長任桂梅告訴記者，因為過去兩年樓市比較火爆，所以許多年輕的家長都將置業(yè)計劃提前。所以，今年的學區(qū)房因為需求量的減少而出現(xiàn)人氣下降的情況。同樣，很多家長買完學區(qū)房后，并不著急入住，這些房源都會流入租賃市場。隨著新學期的到來，各學校周邊的租房市場人氣又出現(xiàn)了增長。“我們店這一周就來了十幾位找房源的家長，比較安靜的小區(qū)只要有房子出租，往往短時間內(nèi)就能找到租客。”任店長介紹說。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，在二手房市場中學區(qū)房還會隨大勢沉寂一段時間，而租房市場的火爆行情可能會持續(xù)到九月底。對于手中有閑置二手房的人來說，先租后賣或許是一個明智的選擇。記者 王壽林