中國城鎮(zhèn)有多少住房，是供給不足、供需平衡、還是供給過剩？對上述問題的解答不僅關(guān)系到中國房地產(chǎn)市場未來如何發(fā)展，也關(guān)系到住房政策應(yīng)如何調(diào)整。

我們在業(yè)內(nèi)提出了廣為流行的標準分析框架：“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”。作為土地部分研究的深化，我們在2018年報告《中國住房存量測算：過剩還是短缺》中首次測算了全國、各省級、各地級單位的城鎮(zhèn)住房存量情況，受到市場廣泛關(guān)注。本篇報告進行了相應(yīng)更新和完善，研究結(jié)果表明，2018年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1．09，城鎮(zhèn)住房并不過剩，未來中國房地產(chǎn)市場仍具有較大發(fā)展空間，但更須重視區(qū)域差異中的結(jié)構(gòu)性機會。

中國城鎮(zhèn)有多少房子？

現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房數(shù)據(jù)真?zhèn)巫R別

當前中國到底有多少城鎮(zhèn)住房？據(jù)自然資源部消息，全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，但住房存量數(shù)據(jù)尚未公布，未來是否公布也未可知。官方已公布的中國城鎮(zhèn)住房數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計部門和建設(shè)部門兩個來源，主要涉及人口普查家庭戶住房面積、城鎮(zhèn)人均住房建筑面積、早期部分年份城鎮(zhèn)住宅存量、城鎮(zhèn)住宅竣工面積等四類數(shù)據(jù)，存在一定參考價值，但均存在明顯問題。

一是人口普查資料公布了家庭戶住房數(shù)據(jù)，但未公布集體戶住房數(shù)據(jù)，如直接以城鎮(zhèn)家庭戶人均住房面積作為城鎮(zhèn)人均住房面積計算城鎮(zhèn)住房存量存在高估。住房數(shù)據(jù)從1995年開始被納入全國人口1％抽樣調(diào)查（“小普查”）及后續(xù)的人口普查中。但人口普查只公布家庭戶住房數(shù)據(jù)，不公布集體戶情況，2010年城鎮(zhèn)集體戶人口近8000萬，占城鎮(zhèn)常住人口比重達12％。根據(jù)人口普查定義，集體戶是指相互之間沒有家庭成員關(guān)系、集體居住共同生活在一個房間的人口。顯然，集體戶人均住房面積遠小于家庭戶人均住房面積，如以城鎮(zhèn)家庭戶人均面積乘以城鎮(zhèn)人口得出的城鎮(zhèn)住房面積明顯是高估的。此外，對一戶多宅情況，人口普查規(guī)定，如果未出租或借給其他人居住，在調(diào)查時要將這幾處住房的面積相加，這意味著人口普查資料理論上包括了空置房情況，但居民事實上可能有少報瞞報。

二是國家統(tǒng)計局公布的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積數(shù)據(jù)因抽樣偏差可能存在高估。國家統(tǒng)計局基于約16萬住戶的全國城鄉(xiāng)住戶一體化調(diào)查公布人均住房建筑面積數(shù)據(jù)（2013年以前城鎮(zhèn)住戶調(diào)查和農(nóng)村住戶調(diào)查單獨開展），2018年全國人均住宅建筑面積42．4平方米，其中城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村人均住宅建筑面積分別為39、47．3平方米。雖然住戶調(diào)查理論上既包括家庭戶，也包括集體戶，但由于住戶調(diào)查樣本每五年輪換一次，需保證一定穩(wěn)定性，實踐中抽取樣本多為當?shù)赜蟹繎艏彝?，對流動性較大、居住空間較小的常住外來人口、少量居無定所的無房戶覆蓋不足，因此存在一定高估。比如，2010年國家統(tǒng)計局公布全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為31．6平方米，這與2010年人口普查中城鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積30．3平方米比較接近，但如果加上人均住房面積較少的集體戶，真實的2010年全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積無疑將低于上述數(shù)字。因此，如果直接以國家統(tǒng)計局公布的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積乘以城鎮(zhèn)常住人口，將得出2018年中國城鎮(zhèn)住房建筑面積高達324．2億平，粗略估計城鎮(zhèn)住房存量套戶比高達1．19。

此外，住建部依據(jù)地方逐級上報也統(tǒng)計有人均住房建筑面積，比如在《中國統(tǒng)計年鑒2008》公布1978－2006年城市人均情況，《中國城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計年鑒》公布1990年至今村鎮(zhèn)人均情況，但縣城和2007年之后的城市人均面積缺乏，這使得難以通過市縣鎮(zhèn)加總得出全國城鎮(zhèn)住房存量。此外，住建部定義的“人均”以戶籍人口＋暫住人口為分母計算（2006年之前以戶籍居住人口為分母計算），與一般的常住人均不同。

三是官方直接公布的部分年份城鎮(zhèn)住房存量數(shù)據(jù)要么范圍偏小、要么偏大。 1985年原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部和國家統(tǒng)計局組織開展了全國第一次城鎮(zhèn)房屋普查，公布住宅建筑面積22．91億平、使用面積15．09億平，但涉及人口僅占當時城鎮(zhèn)常住人口的約60％，范圍偏小。原建設(shè)部曾在《城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報2002－2005》中公布了2002－2005年全國城鎮(zhèn)國有土地上住房存量（不含建制市城市規(guī)劃區(qū)和縣城以外的建制鎮(zhèn)），加上《村鎮(zhèn)統(tǒng)計公報》中的建制鎮(zhèn)住房存量，可得2002年、2005年全國城鎮(zhèn)存量分別為111．6、144．4億平。但是，住建部定義的城鎮(zhèn)范圍可能偏大或存在重復統(tǒng)計，比如其2010年城市及縣城建設(shè)用地、建制鎮(zhèn)建成區(qū)面積加總為8．8萬平方公里，較自然資源部公布的城鎮(zhèn)建設(shè)用地7．6萬平方公里大16％。

四是國家統(tǒng)計局公布的城鎮(zhèn)竣工住宅面積數(shù)據(jù)存在低估，這使得無法簡單通過公式“某年住房存量＋竣工－折舊拆遷＋農(nóng)民帶房入城”推算當前存量。國家統(tǒng)計局從1995年開始公布固定資產(chǎn)投資項目下的城鎮(zhèn)竣工住宅面積（含商品住宅），1997年統(tǒng)計起點為50萬元及以上，2011年指標調(diào)整為固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）竣工住宅面積（原城鎮(zhèn)竣工住宅口徑＋農(nóng)村企事業(yè)竣工住宅面積），統(tǒng)計起點調(diào)整到500萬及以上，但該數(shù)據(jù)因為口徑及統(tǒng)計問題明顯小于真實城鎮(zhèn)竣工住宅面積。根據(jù)2000年、2010年兩次人口普查，我們估算2000－2010年城鎮(zhèn)住房增量達92億，而2001－2010年城鎮(zhèn)竣工住宅面積合計67億平、拆遷約15億平（依據(jù)房齡面積結(jié)構(gòu)估算）、農(nóng)民帶房入城約7－10億平，尚余30－33億平未被統(tǒng)計。

研究思路與主要假設(shè)

鑒于上述情況，我們的研究思路是：以2000、2010年人口普查數(shù)據(jù)公布的家庭戶住房數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過合理假設(shè)城鎮(zhèn)集體戶人均住房面積與家庭戶人均住房面積的比例關(guān)系估算全國城鎮(zhèn)集體戶住房面積，從而得到2000、2010年全國城鎮(zhèn)住房存量，再依據(jù)2000－2010年全國城鎮(zhèn)住房面積增量，推算該時期未被統(tǒng)計的農(nóng)民帶房入城和城鎮(zhèn)竣工住宅面積年均增量并以此為假設(shè)，通過公式“2010年城鎮(zhèn)住房存量＋歷年城鎮(zhèn)竣工住宅面積－拆遷面積＋未被統(tǒng)計的農(nóng)民帶房入城和城鎮(zhèn)竣工住宅面積合計”得到2018年中國城鎮(zhèn)住房存量。同時，參考國家統(tǒng)計局1978年戶均、人均住房面積統(tǒng)計、1985年全國房屋普查、人口普查和小普查房齡數(shù)據(jù)、1999年以來商品住宅竣工套均面積及官方歷年住房建設(shè)標準等，估算出套均面積和其他主要年份住房存量，由此計算1978－2018年主要年份的套戶比數(shù)據(jù)。

其中主要有三點需要說明：

一是假設(shè)城鎮(zhèn)集體戶人均住房面積為家庭戶的35％。根據(jù)人口普查規(guī)定，初中、小學的住校學生，幼兒園全托孩子，一律視為在家中居住，作為其家庭的現(xiàn)有人口；高中及以上階段住校生按其實際居住情況登記，作為學校的現(xiàn)有人口。我們基于集體戶定義、家庭戶居住情況和教育部統(tǒng)計的城鎮(zhèn)學生宿舍面積，估算城鎮(zhèn)集體戶與家庭戶人均住房建筑面積比例應(yīng)在27％－45％之間，并依據(jù)唯一公開的寧波鄞州區(qū)集體戶住房數(shù)據(jù)樣本假設(shè)全國平均為35％，由此測算全國城鎮(zhèn)集體戶住房面積。我們發(fā)現(xiàn)，即使35％的比例有偏，對全國城鎮(zhèn)住房存量的影響最多只有2億平，對結(jié)果影響很小。

二是發(fā)現(xiàn)2015年“小普查”的住房數(shù)據(jù)存在高估，因此未予采用。依據(jù)人口普查、小普查資料計算，2000－2005年、2005－2010、2010－2015年三個階段城鎮(zhèn)家庭戶住房存量增量分別為65．5、20．6、62．4億平，這顯然是不合理的。因此，我們認為2015年小普查的城鎮(zhèn)家庭戶住房數(shù)據(jù)與2005年一樣存在高估，因此未基于2015年數(shù)據(jù)、而是基于2010年普查情況推算當前情況。

三是城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模數(shù)據(jù)依據(jù)人口普查、“小普查”、及年度人口變動抽樣調(diào)查。從國際經(jīng)驗看，家庭戶均規(guī)模具有小型化趨勢。由于勞動力回流中西部、生育政策有所放開等因素，近十年家庭戶均規(guī)模稍有回升。比如，2015年“小普查”統(tǒng)計城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模為2．93人，高于2010年的2．85人。從人口變動抽樣調(diào)查看，2016、2017年的城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模分別為2．98、2．92。因此本文根據(jù)趨勢，假定2018年城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模為2．90。

中國城鎮(zhèn)住房40年：從供給短缺到總體平衡

中國城鎮(zhèn)住房從供給短缺到總體平衡，套戶比從0．8到1．09

改革開放四十年來，中國城鎮(zhèn)居民從筒子樓住到住宅小區(qū)，從全民蝸居到基本適居，住房事業(yè)取得巨大進步，這主要得益于1990年代從福利分房到住房商品化的住房制度改革。根據(jù)我們測算，1978－2018年中國城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平增至276億平，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8．1平方米增至33．3平方米，城鎮(zhèn)住房套均面積從44．9平方米增至89．6平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3．11億套，套戶比從0．8增至1．09。與國家統(tǒng)計局公布的2018年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積39平方米相比，我們測算的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積小5．7平方米。

一般而言，套戶比小于1，表明一國住房供給總體不足；套戶比等于1，表明一國住房總體基本供求平衡；考慮到休閑度假需求、因人口流動帶來的人宅分離等情況，成熟市場的套戶比一般在1．1左右。從國際看，當前美國、日本分別為1．15、1．16，德國為1．02，英國為1．03，中國城鎮(zhèn)住房套戶比接近1．1，表明住房供給總體平衡。

1978年全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積反而較1950年下降20％，缺房戶占比達47．5％。隨著改革開放后住宅建設(shè)加快，到1985年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積增長至10．9平方米，但缺房戶依然高達26．5％；其中，婚后無房、暫住非住宅房、暫住臨時簡易房、暫住親友房等“無房戶”占比3．2％，三代同室、父母成年子女同室、成年兄妹同室、二戶同室等“不便戶”占比10．4％，人均住房建筑面積在5．7平方米以下的擁擠戶占比12．8％（原文為人均居住面積4平方米以下，按0．7系數(shù)折合）。    隨著1990年代住房制度改革推進，特別是1998年國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》后，商品住宅帶動城鎮(zhèn)住宅竣工面積大幅攀升。按照國家統(tǒng)計局的口徑估算，1978年全國城鎮(zhèn)竣工住宅面積不足1億平，1998年超過5億平，2011年超過10億平；其中，竣工商品住宅面積占城鎮(zhèn)竣工住宅面積占比從1995－1999年的不足32％，躍升至2000年的38％，2003年超過60％，2007年超過70％；從全國人口普查和小普查資料的房齡結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)看，有約97％的城鎮(zhèn)住房為1978年以來建造，約87％為1990年以來建造，約60％的城鎮(zhèn)住房為2000年以來建造。與中國不同，歐美發(fā)達經(jīng)濟體的住房平均房齡較老，比如英國、美國住房房齡超過50年的比例均超過40％，超過100年房齡的比例分別為20％、7％。

從住房來源結(jié)構(gòu)看，當前全國城鎮(zhèn)住房存量中商品房約占4成，自建房約占3成，還有3成為原公房、保障性住房及其他。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1998－2018年竣工商品住宅合計113億平，占當前城鎮(zhèn)住宅存量的41％。而根據(jù)人口普查及小普查中的城鎮(zhèn)家庭戶住房來源數(shù)據(jù)，2000－2010年購買新建商品房的城鎮(zhèn)家庭戶戶數(shù)占比從8．9％升至21．7％（2010年開始統(tǒng)計購買二手房比例，為4．6％），自建房比例從35．7％降至31．5％，購買原公有住房比例從23．5％降至12．9％，購買經(jīng)濟適用房、兩限房比例從6．0％降至4．1％，租賃廉租房、公租房從14．4％降至2．4％；租賃其他住房比例從6．1％增至18．6％，其他比例從5．4％降至4．1％。由于人口普查中的購買二手房、租賃其他住房并未說明來自商品房還是非商品房，這使得我們需要依靠商品住宅竣工面積判斷存量房中商品房比例。

在城鎮(zhèn)內(nèi)部，城市和建制鎮(zhèn)家庭戶的住房來源結(jié)構(gòu)存在顯著差異。根據(jù)2010年人口普查，城市家庭戶住房來自購買新建商品房、原公房的比例分別為26％、17．3％，明顯高于建制鎮(zhèn)的14．7％、5．8％；而建制鎮(zhèn)家庭戶住房來自自建房的比例高達56．2％，明顯高于城市的16．4％。

中國城鎮(zhèn)住房自有率約70％，最高20％家庭擁有約40％住房

中國城鎮(zhèn)居民約70％居住在自有住房，約20％租房，其他10％為借住、住單位宿舍等；與建制鎮(zhèn)居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趨勢、租房比重更高且呈上升趨勢。根據(jù)2000年人口普查資料家庭戶住房來源統(tǒng)計，有74．1％的城鎮(zhèn)家庭戶居住在自有住房，有20．5％的租房，還有5．4％的住房來源為其他（比如，借住親友住房但不付租金，住單位單人或夫妻宿舍但不付租金等情況）。到2010年，上述比例分別為74．9％、21．0％、4．1％。此外，2005年、2015年小普查統(tǒng)計的城鎮(zhèn)家庭戶住房自有率分別為77．9％、79．2％，住房自有率偏高，可能存在抽樣問題。

把居住在自有住房的比例簡單看作住房自有率，2010年城鎮(zhèn)家庭戶住房自有率較2000年有所上升，但主要是建制鎮(zhèn)家庭戶住房自有率從78．0％增至83．2％，而城市家庭戶住房自有率從72％降至69．8％。租房人口主要集中在城市，城市家庭戶租房比例從2000年的23．2％上升至25．8％，建制鎮(zhèn)家庭戶租房比例從15．6％降至13．3％。假設(shè)城鎮(zhèn)集體戶人口都沒有自己住房，我們估算2000、2010年中國城鎮(zhèn)居民住房自有率分別為66．0％、65．9％?？鄢龑W生，2010年全國城鎮(zhèn)居民住房自有率為71．1％；其中城市居民和建制鎮(zhèn)居民住房自有率分別為67．6％、76．9％。從現(xiàn)實情況看，把居住在自有住房的比例簡單看作住房自有率從而估計全國城鎮(zhèn)住房自有率可能稍有低估，因為可能存在因本地無房而租房、但在外地（如老家）有房等情況。從國際比較看，中國城鎮(zhèn)住房自有率較高，當前美國住房自有率為64．2％、日本為61．7％、德國為46％，這與中國重視“家”的文化傳統(tǒng)以及過去房價基本持續(xù)上漲的預(yù)期等存在一定關(guān)系。

根據(jù)人口普查資料定義，當一個家庭有多套住房時且未出租或借給他人居住，其“使用”的住房面積為全部住房面積；但如果該家庭有住房出租或借給他人居住，則該住房面積為實際居住人“使用”，計入實際居住人的住房面積。從現(xiàn)實來看，租房人群的人均住房面積建筑面積一般在30平以下；如家庭人均住房面積超過50平，則人口普查統(tǒng)計的住房面積很可能為該家庭產(chǎn)權(quán)所有。因此，考慮出租等情況，人口普查的使用住房數(shù)據(jù)可能會低估富裕家庭的產(chǎn)權(quán)住房面積，高估貧困家庭的產(chǎn)權(quán)住房面積，因此低估實際產(chǎn)權(quán)擁有住房情況的不平衡程度。

我們對人均住房面積在8平方米以下的家庭戶樂觀假設(shè)其人均住房面積為7平方米，對人均住房面積在70平方米以上的家庭戶保守假設(shè)其人均住房面積為72平方米，由此計算不同類型家庭戶擁有的住房面積。研究發(fā)現(xiàn)：

其一，住房困難的家庭戶比例明顯下滑。1995－2015年人均住房建筑面積在8平方米以下的家庭戶數(shù)占比從12．6％降至3．3％，人均9－16平方米的家庭戶數(shù)占比從35．3％降至11．9％。

其二，高收入家庭使用的住房面積占比與其戶數(shù)占比的比例趨于下降，但與此同時，低收入家庭使用的住房面積占比與其戶數(shù)占比的比例也在趨于下降。2000－2015年，人均50平方米以上的城鎮(zhèn)家庭戶住房面積占比與其戶數(shù)占比的比例從2000年的2．30降至1．78，人均60平方米以上、70平方米以上的城鎮(zhèn)家庭戶住房面積占比與其戶數(shù)占比的比例分別從2．30（2005年）降至1．89、2．41（2005年）降至1．96；而人均住房面積在8平方米以下、9－16平方米的家庭戶住房面積占比與其戶數(shù)占比的比例分別從0．35（1995年）降至0．19、0．61（1995年）降至0．35。

其三，即使從使用情況看，住房分布的不平衡程度仍然嚴重。換算為五等份或十等份看，2000年最低10％、20％城鎮(zhèn)家庭戶使用的住房面積占比分別為3．0％、7．1％，最高10％、20％城鎮(zhèn)家庭戶使用的住房面積占比分別為22．4％、39．0％。到2010年，情況變化為，最低10％、20％城鎮(zhèn)家庭戶使用的住房面積占比分別為2．3％、6．2％，最高10％、20％城鎮(zhèn)家庭戶使用的住房面積占比分別為21．8％、39．4％。2015年小普查數(shù)據(jù)存在一定抽樣問題，導致最低10％、20％城鎮(zhèn)家庭戶使用的住房面積占比分別升至為2．8％、7．2％，最高10％、20％城鎮(zhèn)家庭戶使用的住房面積占比分別降至19．6％、36．9％。

根據(jù)人口普查資料城鎮(zhèn)家庭戶住房“使用”情況的數(shù)據(jù)估算，1995－2015年全國城鎮(zhèn)家庭戶住房使用分布的基尼系數(shù)大致保持在0．3左右，這顯然存在低估。如果考慮20％的城鎮(zhèn)家庭戶租房、人均住房面積更低的城鎮(zhèn)集體戶人口以及2億多農(nóng)民工群體在城鎮(zhèn)置業(yè)比例較低等情況，低收入群體實際擁有的住房面積占比與其戶數(shù)即人口占比的比例無疑將更低，即產(chǎn)權(quán)層面的城鎮(zhèn)家庭住房分布基尼系數(shù)無疑更高。

中國房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間

房地產(chǎn)長期看人口，盡管中國20－50歲主力置業(yè)人群比例在2013年左右達峰值，但綜合考慮城鎮(zhèn)化進程、居民收入增長和家庭戶均規(guī)模小型化、住房更新等，中國房地產(chǎn)市場未來仍有較大發(fā)展空間，將逐步從高速轉(zhuǎn)向中速、高質(zhì)量發(fā)展階段。

一是中國城鎮(zhèn)化進程還有較大空間，到2030年城鎮(zhèn)化率達70．6％時城鎮(zhèn)人口將再增加約2億。2018年中國城鎮(zhèn)常住人口達8．3億，常住人口城鎮(zhèn)化率為59．6％，如按戶籍人口算2018年城鎮(zhèn)化率僅為43．4％。聯(lián)合國《世界人口展望2019》預(yù)計到2030年中國常住人口城鎮(zhèn)化率將達約70．6％，城鎮(zhèn)常住人口將較2018年再增加約2億。根據(jù)我們在報告《中國人口大遷移》中測算，2012－2016年中國城鎮(zhèn)人口增量中來自自然增長、區(qū)劃變動、鄉(xiāng)城遷移的平均比例為18．6％、35％、46．4％，與國家統(tǒng)計局測算2018年的23．6％、36．8％、39．6％相差不大。這意味著，即使假設(shè)因區(qū)劃變動導致的農(nóng)民就地城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的住房需求全部不通過市場渠道滿足，而是通過安置房（拆遷）或帶房入城（未被拆遷）滿足，2019－2030年仍有1．3億新增城鎮(zhèn)人口存在住宅需求。如假設(shè)安置房也是通過市場購買（如貨幣化安置）滿足，且未被征遷、帶房入城的比例為60％，則2019－2030年大致有約1．6億新增城鎮(zhèn)人口存在住房需求。

二是與主要發(fā)達經(jīng)濟體相比，中國城鎮(zhèn)人均住房面積較小，隨著居民收入增長和家庭規(guī)模小型化等，人均住房面積未來存在至少20％的提升空間。一方面，當前中國已進入中高收入經(jīng)濟體行列，隨著未來向高收入經(jīng)濟體行列邁進，城鎮(zhèn)居民對人均住房面積的需求還將進一步增加。國際上一般對住房面積統(tǒng)計的口徑為使用面積，把2018年中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積按照0．7的系數(shù)折合為使用面積僅為23．3平方米，明顯低于主要發(fā)達經(jīng)濟體水平?？紤]到國際上對人均住房面積的統(tǒng)計一般不分城鄉(xiāng)，如簡單以0．85的系數(shù)把各國人均住房面積換算為各國城鎮(zhèn)人均住房面積，當前韓國、俄羅斯的城鎮(zhèn)人均住房面積分別為28．2、27．9平，日本為33．1平，德國、法國分別為38．6、39．5平方米，美國為66．9平。

另一方面，中國家庭戶規(guī)模小型化空間大，可能導致更多的住房和更大的人均住房面積需求。因生育率下滑、晚婚、不婚率和離婚率提高、壽命延長、人口流動等因素，家庭規(guī)模小型化是世界各國人口發(fā)展的普遍趨勢。比如，1960－2015年，日本一人戶、二人戶家庭比例分別從5．3％、12．7％增至34．5％、27．9％。當前日本、美國、韓國家庭戶均規(guī)模分別降至2．33、2．54、2．73人。中國家庭戶均規(guī)模從1982年的4．41迅速降至2010年的3．09；其中，2010年城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模為2．85人。由于勞動力回流中西部、二胎政策等因素，近年家庭戶均規(guī)模較2010年有所上升。從一人戶、二人戶比例看，中國2015年僅分別為13．1％、25．3％，總體相當于日本1990年代至21世紀初水平，未來仍有很大下降空間。

因此，如果以人均使用面積28平即人均建筑面積40平為標準算，未來中國城鎮(zhèn)人均住房面積存在約20％的改善空間。

三是中國現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房成套率僅85％，并且尚有20％的家庭居住在條件較差的平房，存在住房更新需求。一是中國城鎮(zhèn)住房成套率僅85％左右，還有約15％的住宅需要更新。1985年中國城鎮(zhèn)住房成套率僅為24．1％，1995年居住在成套住宅的家庭戶比例快速提升至61％，2010年、2015年分別達75．6％、84．3％。其中，根據(jù)2015年小普查數(shù)據(jù)，城市、鎮(zhèn)家庭戶中同時擁有廚房和廁所的比例分別為89．3％、76．8％。二是中國城鎮(zhèn)尚有約20％的平房需要更新。隨著拆遷新建，中國城鎮(zhèn)家庭戶中居住在平房比例從1995年的46．1％降至2015年的20．6％，其中城市、建制鎮(zhèn)分別為10．2％、36．1％。

2019－2030年中國城鎮(zhèn)年均住房需求大致為10．9－13．5億平方米。根據(jù)我們前述測算，2000－2010年、2010－2018年中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積分別年均增長3％、2．3％，假設(shè)2019－2030年中國城鎮(zhèn)人均住房面積年均增長1．3％－1．5％（即2030年人均住房建筑面積達38．8－39．8平方米），則2030年中國城鎮(zhèn)住房存量需達395－405億平，較2018年凈增119－129億平，即年均凈增9．9－10．8億平。以1．5％－2％的折舊率計算，則2019－2030年將折舊拆遷約60－82億平，即年均折舊拆遷約5－6．8億平。并且從歷史經(jīng)驗看，2000－2010年每年約有4億平屬于農(nóng)民帶房入城和未納入國家統(tǒng)計局城鎮(zhèn)竣工住宅面積統(tǒng)計的住房面積。假設(shè)2019－2030年這部分仍為年均4億平，則2019－2030年每年需新增城鎮(zhèn)住房10．9－13．5億平。

地區(qū)層面：哪些地方房子多，哪些地方少？

基于2010年人口普查資料分省數(shù)據(jù)、2015年1％人口抽樣調(diào)查資料分省數(shù)據(jù)等，并結(jié)合全國城鎮(zhèn)住房情況，我們估算了2010年、2018年各省級、地級單位城鎮(zhèn)住宅存量、人均住宅建筑面積、套戶比及相關(guān)情況。

省級：西部地區(qū)套戶比平均1．11，滬粵2省套戶比低于1．0

當前全國近60％的城鎮(zhèn)住宅存量集中在山東、江蘇、廣東等10個省。分地區(qū)看，2018年東部、中部、西部、東北地區(qū)城鎮(zhèn)住房存量分別占全國的42．6％、26．5％、23．5％、7．4％，而對應(yīng)的城鎮(zhèn)常住人口比例分別為43．6％、24．5％、23．9％、8．0％。分省看，2018年山東、江蘇、廣東城鎮(zhèn)住房存量超過20億平，河南、浙江、四川等7個省份在10－19億平之間，其他省份則不足10億平，海南、寧夏、青海、西藏等4省更是不到2億平。

鄂浙蘇等7省人均住房建筑面積超過35平方米，而滬粵津甘4省不到27平方米。分地區(qū)看，2018年東部、中部、西部、東北地區(qū)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積分別為32．0、35．4、32．1、30．1平方米。分省看，2018年湖北、浙江、江蘇等7省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過35平方米，山東、廣西、四川等14省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在30－34平方米之間，山西、北京、新疆等其他10個省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積低于30平方米，上海、廣東、天津、甘肅人均更是低于27平方米。

由于各省套均面積存在差異，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積的大小與套戶比的高低并不具有必然聯(lián)系。從城鎮(zhèn)套戶比看，東部、中部、西部、東北地區(qū)分別為1．03、1．10、1．11、1．09，黔青云等5省套戶比超過1．15，滬粵2省低于1．0。分地區(qū)看，東部、中部、東北地區(qū)分別為1．03、1．10、1．09，西部地區(qū)為1．11。分省看，2018年貴州、青海、云南等5省城鎮(zhèn)住房套戶比超過1．15，廣西、寧夏、河南等6省套戶比在1．10－1．15之間，湖北、黑龍江、遼寧等11省套戶比在1．05－1．10之間，北京、四川、山東等7省套戶比介于1．0－1．05之間，廣東、上海2省套戶比在1．0以下。

從住房成套率看，2015年重慶、廣東、山東等省城鎮(zhèn)家庭戶居住在成套住宅的比例超過90％，而黑龍江、云南、內(nèi)蒙古、西藏等省低于75％。從建筑層數(shù)看，2015年有河北、山東城鎮(zhèn)家庭戶居住在平房比例高達40％以上，西藏、內(nèi)蒙古、山西、河南在30％以上，而浙江、湖北、江西、重慶、上海、福建等省低于10％。

地級：17城套戶比小于1，一線城市套戶比略低于1

在全國336個地級單位中（不含三沙），既有73個城市人均住房建筑面積小于30平，也有46個城市人均住房建筑面積大于40平；既有17個城市的套戶比小于1，也有51個城市的套戶比大于1．2，未來更需重視區(qū)域差異中可能存在的結(jié)構(gòu)性機會。

從人均住房面積看，2018年有73個城市的人均住房建筑面積小于30平方米，占比21．7％；有124個城市的人均住房建筑面積介于30－35平方米，占比36．8％；有93個城市的人均住房建筑面積介于35－40平方米，占比27．6％；有46個城市的人均住房建筑面積大于40平方米，占比13．6％。

從套戶比看，2018年有17個城市的套戶比小于1，占比5．1％；有144個城市的套戶比介于1．0－1．1之間，占比42．9％；有124個城市的套戶比介于1．1－1．2之間，占比36．9％；有51個城市的套戶比高于1．2，占比15．2％。

分線看，當前一線、二線、三四線城市人均住房建筑面積分別為25．6、32．9、34．3平方米，套戶比分別為0．99、1．06、1．12，一線城市住房供給偏緊。從人均住房面積看，2010年一線、二線、三四線城市人均住房建筑面積分別為22．9、26．8、28．5平方米，到2018年分別增至25．6、32．9、34．3平方米，分別增長11．8％、23．0％、20．4％。從城鎮(zhèn)住房套戶比看，2010年一線、二線、三四線城市套戶比分別為0．92、0．93、0．96，到2018年分別增至0．99、1．06、1．12。

＊風險提示：公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在一定偏差