中指研究院日前發(fā)布《華北區(qū)7-8月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目報(bào)告》，從推盤(pán)、價(jià)格、客戶群等對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了解讀。該報(bào)告顯示，青島購(gòu)房市場(chǎng)的客戶群集中于22-40歲的中青年人。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中青年人逐漸成了島城樓市的主力購(gòu)房人群，且單身女性購(gòu)房悄然流行。
調(diào)查 剛需盤(pán)受年輕人青睞
該報(bào)告顯示，7-8月青島推盤(pán)量明顯回落，老推新占主流，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，共推出房源1097套，分布于西海岸、膠州、即墨等區(qū)域。而價(jià)格方面，7-8月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目定價(jià)平穩(wěn)。購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)增多，政府限價(jià)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化效果好。
值得注意的是，該報(bào)告稱，青島購(gòu)房市場(chǎng)的客戶群集中于22-40歲的中青年人，這與記者從市場(chǎng)上獲悉的情況基本一致。由于調(diào)控政策加上當(dāng)前樓市低迷的影響，島城樓市投資、投機(jī)客群大幅減少。當(dāng)前樓市的主力購(gòu)房人群為中青年剛需和改善群體，這部分人購(gòu)房大多作為自住，有迫切的需求，而且對(duì)于價(jià)格比較敏感。
西海岸華皓錦域項(xiàng)目策劃經(jīng)理唐臻告訴記者，該項(xiàng)目將首推建面約110、119、134、144平方米套三套四戶型，價(jià)格預(yù)計(jì)9900元/平方米左右，“從目前顧客咨詢情況來(lái)看，年輕購(gòu)房群體占較大比例，這部分人群有的未婚、有的剛結(jié)婚不久，他們對(duì)價(jià)格比較敏感，暫時(shí)難以承擔(dān)總價(jià)比較高的樓盤(pán)，所以我們這種性價(jià)比較高的樓盤(pán)挺受年輕群體的歡迎。”
從島城一所高校畢業(yè)4年的鄭暉今年以來(lái)一直在看房，由于手頭資金有限，難以承受傳統(tǒng)主城區(qū)動(dòng)輒兩三百萬(wàn)元的房子，他就把目光投向了高新區(qū)的小戶型樓盤(pán)。經(jīng)過(guò)一番考察，他定了一套90平方米的套二，總價(jià)130多萬(wàn)元，“我屬于純剛需，買房純粹是自住，身邊的很多同學(xué)都是在家長(zhǎng)的資助之下湊齊首付，打算買或者已經(jīng)買了房子。”
現(xiàn)象 單身女性購(gòu)房正流行
采訪中記者發(fā)現(xiàn)，置業(yè)大潮中不乏青年女性獨(dú)自購(gòu)房，而且占比越來(lái)越高。貝殼找房對(duì)其平臺(tái)上2018年的67724筆房產(chǎn)交易分析后發(fā)現(xiàn)，47.9%的買家是女性，相比之下，2014年時(shí)該比例僅為30%左右。此外，74.2%的女性受訪者表示她們買房時(shí)沒(méi)有接受伴侶的資助，其中45.2%接受了父母資助，29%能完全憑一己之力買房。
從事文字工作的李女士為了擺脫租房的生活，于3年前在魯能領(lǐng)寓買了一套小戶型二手房，首付款多數(shù)是家里支持的，自己負(fù)責(zé)每個(gè)月還房貸，“在青島工作好幾年，一直是租房住。父母擔(dān)心租房不穩(wěn)定，所以幫我湊了首付買了這套房子。”
如果手頭充裕，是否會(huì)選擇買房？帶著這一問(wèn)題，記者采訪了10名單身女性，其中7人給出的回答是“買房”。“擁有一套自己的房子是我的夢(mèng)想，也是扎根這座城市的象征，而且房子不僅具有居住功能，還有理財(cái)屬性，相比租房還是有套自己的房子還房貸比較劃算。”市民李瑩說(shuō)，買一套屬于自己的住房，既有踏實(shí)感也可以找到歸屬感，房子對(duì)于像她這樣的單身女青年也是另一種“剛需”。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，單身女青年置業(yè)以剛需為主，她們大多不太在乎樓市的走向，通常也沒(méi)有除買房之外更好的投資渠道。既可婚前自住、又可作為“嫁妝”，公寓等小戶型、低總價(jià)樓盤(pán)正受到島城不少單身女青年的青睞，以往“男方買房”的傳統(tǒng)置業(yè)觀也在悄然發(fā)生變化。
趨勢(shì) 老推新占據(jù)市場(chǎng)主流
另一方面，當(dāng)前島城樓市，老推新占據(jù)主流。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月島城預(yù)計(jì)有40個(gè)樓盤(pán)入市。從區(qū)域分布來(lái)看，近郊依舊唱主角，西海岸、城陽(yáng)、即墨、膠州合計(jì)有33個(gè)新盤(pán)上市或加推，占了8月總開(kāi)盤(pán)量的八成以上。從這40個(gè)準(zhǔn)上市樓盤(pán)來(lái)看，老推新項(xiàng)目超過(guò)半數(shù)。
例如，
?嶗山區(qū)8月有2盤(pán)入市，均為老盤(pán)加推，包括預(yù)計(jì)加推高層的青鐵華潤(rùn)城、加推戶型面積待定的北大資源博雅廣場(chǎng)。
?作為青島樓市的供應(yīng)主力，西海岸8月有6個(gè)項(xiàng)目加推。其中，保利源誠(chéng)領(lǐng)秀山領(lǐng)秀海預(yù)計(jì)加推高層，戶型面積109-120平方米左右；中鐵·青島世界博覽城預(yù)計(jì)推出30-69平方米公寓產(chǎn)品；卓越維港預(yù)計(jì)加推建面143-194平方米洋房、建面143平方米高層；萬(wàn)科青島小鎮(zhèn)預(yù)計(jì)推出五期科莫湖別墅，涵蓋疊拼以及雙拼產(chǎn)品；當(dāng)代華府預(yù)計(jì)加推戶型面積79-102平方米二期多層；萬(wàn)德麒麟公館預(yù)計(jì)推出二期房源，小高層戶型面積103-150平方米 。
?位于城陽(yáng)的鑫江桂花園汀香、富力總部基地二期、世茂公園美地、世茂璀璨天樾也均為老盤(pán)加推。
?膠州8月共計(jì)7盤(pán)入市，其中4個(gè)位老盤(pán)推新，包括天一仁和宸璟仟山、三木家天下文瀾府、觀瀾文苑、膠州匯景花園。
隨著火車青島西站于去年底開(kāi)通，紅島站預(yù)計(jì)下半年投入使用。
紅島站正在進(jìn)行施工收尾。徐常青 攝
紅島站航拍圖。
紅島站內(nèi)部寬敞開(kāi)闊。徐常青 攝
青島站、青島北站、青島西站和紅島站構(gòu)成青島四大交通綜合樞紐客站布局。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前這四大火車站周邊樓市各具特色，受到不少購(gòu)房者的關(guān)注。
青島站片區(qū)：新房稀缺二手房唱主角
作為青島的老火車站，青島站是一座飽經(jīng)滄桑的百年老站，于2008年8月1日改造完畢并正式開(kāi)放后，正式告別了客貨兩用的歷史，成為膠濟(jì)線城際列車客運(yùn)站。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于位于傳統(tǒng)的老城區(qū)，片區(qū)沒(méi)有新地塊供應(yīng)，暫無(wú)新盤(pán)在售，目前以二手房銷售為主，片區(qū)二手房均價(jià)2-6萬(wàn)元/平方米不等。
其中，臨近火車站的魯能領(lǐng)寓均價(jià)2-3萬(wàn)元/平方米。在鏈家網(wǎng)上，該小區(qū)一套86平方米的套二掛牌價(jià)為182萬(wàn)元，單價(jià)21163元/平方米；同小區(qū)另外一套105平方米的套二，售價(jià)則為290萬(wàn)元，單價(jià)27620元/平方米。作為火車站周邊年代較新的房源，金茂灣小區(qū)均價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米左右。而德縣路小區(qū)、觀海一路和觀海二路小區(qū)憑借學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)，不僅在售均價(jià)普遍高于其他二手房小區(qū)，在中山路成交小區(qū)榜中也位居前列，目前在售價(jià)格區(qū)間為4-6萬(wàn)元/平方米。此外，觀城花園均價(jià)3萬(wàn)元/平方米左右，海岸康橋均價(jià)2-3萬(wàn)元/平方米，瀚海華庭均價(jià)2.5-3萬(wàn)元/平方米。
//青島北站片區(qū)：新房二手房供應(yīng)充足//
青島北站的投入運(yùn)營(yíng)給老滄口發(fā)展注入了活力。青島北站周邊新建住宅較多，保利、綠地、藍(lán)光等大品牌開(kāi)發(fā)商借青島北站的交通優(yōu)勢(shì)，紛紛來(lái)此開(kāi)疆拓土。
青島北站周邊鐵路沿線綠化及居民區(qū)。徐常青 攝
目前，該區(qū)域內(nèi)在售新盤(pán)較多。具體來(lái)看，越秀天悅海灣開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定，產(chǎn)品包括105-128平方米小高層及115-143平方米洋房；偉東幸福之城湖山美地洋房在售，戶型面積130平方米，單價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米左右；中南青樾在售戶型面積95- 119平方米，裝修交付。福林苑三期商住房在售，均價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米左右。首創(chuàng)禧悅天海在售高層產(chǎn)品，建面80-115平方米。
二手房方面，老滄口片區(qū)二手房房源供應(yīng)量充足，老房和次新房都有，代表樓盤(pán)有永平家園、北苑風(fēng)景小區(qū)、勝利花園、瑞豐馨苑等。目前該區(qū)域二手房均價(jià)約為1.8-2.5萬(wàn)元/平方米。
//青島西站片區(qū):大項(xiàng)目落戶大房企聚集//
時(shí)間回溯到3年前，那時(shí)候青島西站周邊幾乎沒(méi)有樓盤(pán)在售，而青島西站的建成讓該片區(qū)脫胎換骨。借助青島西站交通樞紐的優(yōu)勢(shì)，以中化創(chuàng)新科技城為代表的三家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶西海岸交通商務(wù)區(qū)，加上政府投資項(xiàng)目，一座以高鐵樞紐為引領(lǐng)的商貿(mào)新城正在崛起。大項(xiàng)目的科技含量高，投資強(qiáng)度大，對(duì)區(qū)域發(fā)展提升作用明顯。
正是看中了該片區(qū)的潛力，中國(guó)金茂、綠地、中海、金地、保利等知名房企紛紛在此聚集。目前該區(qū)域內(nèi)在售新盤(pán)項(xiàng)目有青島金地自在城、瑯琊臺(tái)家園、魯班國(guó)匯城儒苑和吉安君庭等，均價(jià)約9200-12000元/平方米。在西海岸樓市版圖上，這一片區(qū)堪稱房?jī)r(jià)洼地。未來(lái)一段時(shí)間，該片區(qū)將有大量新項(xiàng)目上市。
二手房方面，目前這一區(qū)域僅有銀盛泰書(shū)香泮城和廣大東風(fēng)家園小區(qū)有房源在售，掛牌價(jià)約1.2萬(wàn)元/平方米左右。
//紅島站片區(qū)：樓市今非昔比新盤(pán)扎堆//
紅島火車站是連接濟(jì)青高速鐵路、青鹽鐵路及青榮城際鐵路等高速鐵路的樞紐，站臺(tái)規(guī)模為10臺(tái)20線，站房約7萬(wàn)平方米，是全國(guó)首個(gè)海景高鐵站房。項(xiàng)目遠(yuǎn)期規(guī)劃為國(guó)家濱海高鐵與歐亞鐵路大通道的交會(huì)樞紐。
如今的紅島站周邊樓市今非昔比，金茂、世茂、碧桂園、卓越、魯商、海爾和中房等知名房企均在此區(qū)域有新項(xiàng)目在售或待售。如，中歐國(guó)際城在售建面135-160元/平方米高層，碧桂園翡翠城建面115-143平方米裝修高層在售。世茂璀璨天樾高層在售，戶型面積為111-142平方米；海爾產(chǎn)城創(chuàng)珺璽疊拼在售，戶型150、165平方米；中房鑫匯水岸預(yù)計(jì)加推小高層。
