目前，青島又進入了一年中最旺的黃金旅游季，除了各大酒店之外，嶗山、西海岸、新都心等地酒店式公寓也是人氣爆棚。在住宅限購的情況下，手里有公寓產(chǎn)品的開發(fā)商也開始借勢營銷。“半價”買房、首付分期、家電大禮包……在舉行豐富多彩蓄客活動的同時，許多開發(fā)商也推出讓人非常心動的優(yōu)惠活動。但是，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，個別開發(fā)商的優(yōu)惠只是透支購房者未來收益的文字游戲，而且許多酒店式公寓出租收益率遠遠達不到置業(yè)顧問承諾的水準，購房者在出手前一定要算對這筆收益賬。 

記者探訪：排隊入住 外地客動了投資心 

金沙灘、海上嘉年華、東方影都……現(xiàn)如今的西海岸，因為各具特色的網(wǎng)紅景點，已經(jīng)成為越來越多外地人濱海度假的首選之地。如織的游客中，不單單是來青島放松休閑，還有很多人想來尋找一個資產(chǎn)投資的絕佳機會。 

在濟南定居的朱先生，常年在外地出差，但每年暑期帶孩子到金沙灘游玩。以前一家人住快捷酒店，但是從2015年開始，他們一家人開始選擇金沙灘附近的酒店公寓。“主要是酒店式公寓可以做飯，這樣自己買點海鮮加工，吃得好還實惠。”朱先生說。在辦理入住時，他看到許多游客排隊登記，于是便有了在青島購買一套公寓投資的打算。所以，在游玩之余，朱先生也跑了幾處營銷中心，結果讓他感到很意外。原本以為公寓的價格會非常昂貴，但是他發(fā)現(xiàn)西海岸的酒店式公寓價格比同區(qū)域住宅低很多，而且許多還都有酒店連鎖集團托管，未來出租也不用自己操心。 

無獨有偶，從新疆來青島游玩的吳先生夫婦也在新都心看公寓項目。吳先生是濰坊人，年輕時和妻子去支援邊疆建設，現(xiàn)在落葉歸根想回家鄉(xiāng)居住。因為濰坊已經(jīng)沒有親人在世，所以吳先生夫婦倆晚年就想在氣候宜人的青島定居。“就是現(xiàn)在暫時還不能回來住，每天400多元的出租收益，與小縣城一個月的房租差不多。”吳先生說。 

在各大營銷中心記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著旅游旺季的到來，外地購房者人數(shù)明顯增加。“開發(fā)商在我們淄博設有推廣中心，我看到這公寓的價格和我們那住宅價格差不多，但租金收益應該會高很多。”游客鄒女士說。她在淄博當?shù)赜袃商?20平方米以上的房子，已經(jīng)沒有在當?shù)刭彿康拇蛩?，在其他投資方式收益不理想的情況下，她便有了投資公寓賺取租金收益的想法。 

只需百萬公寓遍布熱點區(qū)域 

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，公寓產(chǎn)品能夠吸引消費者，與其所處的地理位置是分不開的。以西海岸為例，有十幾個公寓產(chǎn)品沿著濱海大道和13號地鐵線錯落分布，許多產(chǎn)品不僅僅步行可到景區(qū)，而且周邊還有新建商業(yè)綜合體，是許多外來購房者理想的居住之地。目前，該區(qū)域的公寓產(chǎn)品價格集中在1.3萬元/平方米至2萬元/平方米之間，以60平方米以下的小戶型為主。 

而在主城區(qū)一線，公寓的區(qū)位優(yōu)勢則更為明顯。從火車站開始，沿著地鐵3號線一路東行，香港中路、南京路、新都心、李村都有公寓產(chǎn)品在售，價格在1.5萬元/平方米至2萬元/平方米之間，這些公寓產(chǎn)品大部分都有酒店管理集團入駐，并且對于樓座進行集中改造管理。在地鐵2號線沿線的公寓產(chǎn)品主要集中在臺東商圈和嶗山商圈，因為靠近在建商業(yè)綜合體，目前l(fā)oft公寓價格普遍在2萬元/平方米左右。與周邊的普通住宅相比，這些公寓產(chǎn)品的價格低了3000元/平方米至1萬元/平方米之間，如此大的價格差也讓購房者看到了升值空間。 

市場動態(tài)：開發(fā)商營銷戰(zhàn)力度空前 

雖然旅游季帶來了人氣，雖然占據(jù)了網(wǎng)紅片區(qū)的黃金地段，但是開發(fā)商在銷售公寓產(chǎn)品時卻沒有了牛市中的傲慢姿態(tài)，而是爭相降低門檻，打起營銷戰(zhàn)。天氣炎熱，有的開發(fā)商直接將水上嘉年華的活動搬到了營銷中心，原本需要花近百元才能玩的項目，現(xiàn)在只要家長登記一個聯(lián)系方式孩子便可盡情游玩；有的開發(fā)商則在空調(diào)房推出了布藝、紙扇手工制作，并且配備了各種美味可口的冷飲和點心；有的開發(fā)商則是抓住了購房者看重出租收益的心理，召開與酒店運營公司合作的新聞發(fā)布會，給購房準客戶送上“定心丸”。 

與營銷活動相比，目前各公寓項目的優(yōu)惠力度也是空前的。西海岸長江路上某公寓項目，打出了7500元/平方米的驚爆價，這一價格是開發(fā)商開盤預估價的一半左右，所以吸引了眾多購房者。不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一優(yōu)惠并非開發(fā)商單純讓利，而是購房者要讓出數(shù)年房屋的出租收益給開發(fā)商，實際上是開發(fā)商透支了購房者租金收益作為“優(yōu)惠”。對于許多預算有限的購房者來說，這一“優(yōu)惠”減輕了他們的經(jīng)濟壓力。在東方影都附近的某公寓的營銷中心，開發(fā)商不但推出特價房，并給出10萬元左右的優(yōu)惠，而且首付1萬元便可以定下一套loft公寓，如此低的首付門檻在整個房地產(chǎn)市場并不多見。 

相比之下，主城區(qū)開發(fā)商的優(yōu)惠力度相對較小，但是營銷花樣繁多。在利津路某公寓的營銷中心，置業(yè)顧問告訴記者，如果現(xiàn)在開始驗資，那么到開盤前每天優(yōu)惠1000元，越早驗資優(yōu)惠累加的額度越高，同時開盤還能享受優(yōu)惠折扣。而汽車東站的一處公寓營銷中心，如果購房者交了定金，就有機會享受包括家電、手機等在內(nèi)的六重大禮。 

營銷客群盯上外地客 

開發(fā)商急于出售公寓產(chǎn)品，市場變化是主要因素。從2017年的下半年開始，島城公寓產(chǎn)品供應量居高不下，最近兩年內(nèi)供應量已經(jīng)超過了200萬平方米，2019年上半年，島城公寓產(chǎn)品供應48.8萬平方米，同比上漲了3.2%。然而，公寓產(chǎn)品的銷售量卻隨著樓市變冷不斷下滑。2019年上半年，島城公寓成交32.8萬平方米，同比下降39.3%。截至2019年6月底，公寓存量已經(jīng)突破了200萬平方米，同比上升了13%，去化周期達到了30個月。 

正因如此，許多開發(fā)商不再單純依靠自有的營銷團隊，而是通過代理公司和二手房經(jīng)紀人代售房源。二手房經(jīng)紀人小麻告訴記者，在市場日漸低迷的情況下，現(xiàn)在賣公寓和周邊區(qū)域的新房反倒成為房產(chǎn)中介的主業(yè)。“一套小公寓的傭金在3萬元至6萬元之間，一點不比一套大戶型二手房的中介費少。”小麻介紹說。但是，隨著普通住宅的大量入市，本地剛需購買公寓的熱情大大減少。所以不論是開發(fā)商，還是二手房經(jīng)紀人，都緊盯游客這一潛在的購房群體，這也是目前公寓促銷力度加大的主要原因。本版撰稿記者 王壽林