開盤價(jià)調(diào)低特價(jià)房頻出 島城樓市迎來變局

一段時(shí)間以來，青島房?jī)r(jià)走低的消息頻傳，同樓市紅火時(shí)候項(xiàng)目開盤即售罄的現(xiàn)象明顯不同的是，今年以來，許多項(xiàng)目開盤去化低于50%的情況已經(jīng)成為當(dāng)前市場(chǎng)常態(tài)。在這種情況下，不少樓盤開始以去裝修、特價(jià)房、贈(zèng)送車位等名義變相降價(jià)。許多購(gòu)房者認(rèn)為，經(jīng)過兩年多的樓市調(diào)控，如今市場(chǎng)已經(jīng)開始回歸理性。

成交下降三成 市場(chǎng)整體價(jià)格變化不大

眾所周知，作為一種商品，房子價(jià)格的變化同其成量交密切相關(guān)。

根據(jù)銳理數(shù)據(jù)發(fā)布的上半年樓市大數(shù)據(jù)來看，島城樓市新建商品房無論是成交量還是成交面積，較去年均呈現(xiàn)同比下滑態(tài)勢(shì)，且下滑幅度近三成。但從價(jià)格上看，從今年一月份開始，青島樓市整體價(jià)格浮動(dòng)卻不大，從年初的每平方米13918元的均價(jià)，到二月份的每平方米14808元，三月份跌幅最大至每平方米13790元，四月份再度回升至每平方米14353元，五六月份略有上調(diào)，但依然沒有突破每平方米1.5萬(wàn)元的大關(guān)，依然在每平方米1.4萬(wàn)元的價(jià)格線上徘徊，7月份的價(jià)格稍有下降，整體均價(jià)為每平方米14234元。

成交下降了三成，為何價(jià)格變化卻并不大呢？主要原因跟統(tǒng)計(jì)方法有關(guān)。打個(gè)比方，如果從青島整體市場(chǎng)看，去年同期入市的樓盤位置大多位于近郊或遠(yuǎn)郊，那么整體市場(chǎng)的價(jià)格平均下來就會(huì)比較低，而今年上半年入市的樓盤如果有一些位于主城區(qū)，那么價(jià)格自然就會(huì)提升上來，平均到整體市場(chǎng)，得出來的均價(jià)自然就比較高。

區(qū)域變化較大 部分樓盤降價(jià)明顯

青島整體市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，不代表所有區(qū)域市場(chǎng)的房子價(jià)格都沒有變化。

根據(jù)銳理提供的數(shù)據(jù)顯示，如果從去年十月份開始比較，新房區(qū)域價(jià)格變化最為明顯的是市南區(qū)，從去年十月份每平方米52555元的均價(jià)下降到現(xiàn)在的每平方米35072元，原市北區(qū)則在去年最高點(diǎn)12月份的每平方米30488元下降到現(xiàn)在的25079元。

雖然其他區(qū)域市場(chǎng)的房屋均價(jià)變化沒有市南和原市北這樣明顯，但是同去年或者上半年相比，一些區(qū)域均價(jià)也在不斷的浮動(dòng)中。其中浮動(dòng)最為明顯的當(dāng)屬西海岸，從去年10月份的每平方米15343元下降至今年1月份每平方米14211元，2月份，價(jià)格有所回升至每平方米15623元，但之后便一路下滑，到今年5月份，均價(jià)已經(jīng)下降成為每平方米14166元，6月份，價(jià)格又突然增至每平方米15258元，七月份出現(xiàn)新低，均價(jià)為每平方米13644元。盡管整體區(qū)域市場(chǎng)的變化不代表所有項(xiàng)目，但是從西海岸當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，降價(jià)已經(jīng)是大多數(shù)樓盤的常規(guī)動(dòng)作。

今年年初，西海岸大溪谷便爆出了降價(jià)的消息，其小高層降幅高達(dá)20%，其實(shí)，早在去年11月份，其別墅產(chǎn)品便頻頻推出特價(jià)房。如果說大溪谷的位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，且開發(fā)商也并非知名企業(yè)，但是今年，西海岸新區(qū)一些品牌地產(chǎn)公司旗下開發(fā)的產(chǎn)品，價(jià)格波動(dòng)也較為明顯。如位于西海岸的一些品牌開發(fā)商開發(fā)的住宅項(xiàng)目，其小高層產(chǎn)品從最初的每平方米20000元左右到現(xiàn)在的每平方米15000元左右起，價(jià)格下降非常明顯。而另一個(gè)位于西海岸中心區(qū)域的項(xiàng)目，則從開盤時(shí)的每平方米兩萬(wàn)七八的均價(jià)，下降至現(xiàn)在的每平方米兩萬(wàn)元左右。

除黃島區(qū)外，其他區(qū)域雖然整體市場(chǎng)變化不明顯，但是具體樓盤卻已經(jīng)紛紛行動(dòng)起來。如金茂智慧國(guó)際城將以每平方米9000元的價(jià)格開盤，并準(zhǔn)備以每平方米11000元的均價(jià)沖擊市場(chǎng)，而周邊在售項(xiàng)目的價(jià)格大都在每平方米13000元左右。不僅如此，嶗山區(qū)某核心地段一樓盤近期也推出每平方米28000元的開盤價(jià)，這個(gè)價(jià)格一經(jīng)推出，即在業(yè)界引起一片嘩然。

在此次樓市“退燒”過程中，膠州表現(xiàn)也較為突出。早在今年4月份的時(shí)候，一家外來地產(chǎn)品牌公司便以開盤價(jià)低于備案價(jià)的動(dòng)作讓購(gòu)房者大為吃驚。眾所周知，在樓市紅火時(shí)候，因限價(jià)要求制約，很多開發(fā)商會(huì)用精裝修、車位等手段來提高房屋真實(shí)售價(jià)，但此次不僅開盤價(jià)低于備案價(jià)，而且房屋是毛坯房，另外，本次銷售也未要求捆綁車位，車位價(jià)格也大幅下調(diào)。從之前每個(gè)80000元下降為30000元。之后，膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格便穩(wěn)中有降，價(jià)格維持在每平方米11000元左右。

毛坯、特價(jià)…… 開發(fā)商促銷動(dòng)作多

眾所周知，樓市紅火時(shí)，受限價(jià)要求制約，很多開發(fā)商會(huì)通過精裝修或者車位等方式來變相漲價(jià)，而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍冷清時(shí)，許多開發(fā)商同樣也開始采取“減配”行動(dòng)，以期拉動(dòng)銷售。

特價(jià)房的推出是許多開發(fā)商頻繁使用的手段之一。“本周推出特價(jià)房，價(jià)格為××元/平方米！”日前許多購(gòu)房者經(jīng)常會(huì)收到一些樓盤的推薦電話或者短信，而據(jù)了解，有些特價(jià)房?jī)r(jià)格降幅明顯，每平方米一到兩千很常見，一套100平方米的房子至少能降10萬(wàn)元，同去年市場(chǎng)相比，特價(jià)房的價(jià)格下降更為明顯。

精裝變毛坯也是開發(fā)商拉動(dòng)銷售的主要手段。為了降低房屋銷售總價(jià)，許多之前通過精裝修來拉高價(jià)格的開發(fā)商陸續(xù)推出毛坯房，少了裝修的費(fèi)用，房屋銷售價(jià)格自然會(huì)降低，房屋總銷售金額也隨之下降。如西海岸新區(qū)某開發(fā)商建設(shè)的樓盤，在之前銷售時(shí)全部為精裝修房，且同客戶承諾不會(huì)賣毛坯房，但當(dāng)前抵不過慘淡的市場(chǎng)大環(huán)境，陸續(xù)推出毛坯房銷售。

除此之外，低價(jià)開盤也是許多開發(fā)商常用的打法。以低于前期購(gòu)房者預(yù)估的價(jià)格開盤，吸引購(gòu)房者眼球，從而實(shí)現(xiàn)變相降價(jià)拉動(dòng)銷售的目的。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前，郊區(qū)由于缺乏購(gòu)買力的支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)退燒現(xiàn)象較為明顯，但從總體來看，青島樓市依然保持相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。