原標(biāo)題：半月談：物業(yè)公司與業(yè)主成了“對手”？何時(shí)止“亂戰(zhàn)”

導(dǎo)讀

物業(yè)管理是社區(qū)治理的重要組成部分。半月談記者在北京市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前群眾關(guān)注的物業(yè)問題主要表現(xiàn)在物業(yè)公司服務(wù)不到位、費(fèi)用收取支出不透明、業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)、老舊小區(qū)“失管”等方面，且涉物業(yè)服務(wù)糾紛量大，不易調(diào)和。如何解決這些問題并建立小區(qū)治理長效機(jī)制？北京正嘗試開出“新處方”。

近期，家住北京市南五環(huán)外某小區(qū)的業(yè)主陳先生被迫卷入了一場因物業(yè)公司提高物業(yè)費(fèi)所引發(fā)的“亂戰(zhàn)”：物業(yè)公司通知業(yè)主物業(yè)費(fèi)由2.18元漲到2.68元，這引發(fā)了部分業(yè)主的抵制。“物業(yè)公司聲稱經(jīng)過了電話和入戶商議，并與大部分業(yè)主達(dá)成了統(tǒng)一意見，但實(shí)際上部分業(yè)主并不知情。”陳先生說，物業(yè)還開了一個(gè)“收支說明會”，但賬目并沒有經(jīng)過第三方審核，欠缺說服力。

按照相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司提高物業(yè)費(fèi)需要通過業(yè)委會并向相關(guān)部門備案，但該小區(qū)此前并未成立業(yè)委會，因這次漲價(jià)“風(fēng)波”，部分業(yè)主主張成立業(yè)委會，沒想到卻將事態(tài)推向更嚴(yán)重的境地。“430戶業(yè)主只有少數(shù)業(yè)主戶投了票，原因就是認(rèn)為主張成立業(yè)委會的業(yè)主有私心，擔(dān)心業(yè)委會成立后把物業(yè)換成和他們有利益關(guān)聯(lián)的其他公司。”陳先生說，選舉日前，支持方和反對方發(fā)生了較為激烈的對抗行為。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近期，因物業(yè)公司管理產(chǎn)生的問題頻出，這與業(yè)主意識提高和物業(yè)行業(yè)發(fā)展滯后有直接關(guān)系。半月談記者走訪后發(fā)現(xiàn)，群眾反映的問題主要與服務(wù)水平、相關(guān)收費(fèi)收支、公共空間使用等有關(guān)。

——有的物業(yè)公司“有名無實(shí)”，對居民行為監(jiān)督不到位。今年5月，北京中心城區(qū)一個(gè)小區(qū)住宅樓發(fā)生火災(zāi)，雖然沒有造成人員傷亡，但火災(zāi)與物業(yè)“失管”關(guān)系密切。小區(qū)居民稱，樓內(nèi)線路老化、走線混亂，樓道電線雜亂無章、雜物堆砌，但物業(yè)公司長期不作為。當(dāng)?shù)鼐游瘯榻B，安全生產(chǎn)部門認(rèn)定物業(yè)公司在日常監(jiān)督過程中有所缺失，已對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行約談并提出整改要求。

——有的物業(yè)公司資金使用是筆“糊涂賬”。東城區(qū)某小區(qū)業(yè)主反映，小區(qū)物業(yè)貼出告知書，稱某單元兩部電梯因緊急故障需要動用住宅專項(xiàng)維修資金60萬元。北京長期從事物業(yè)問題研究的專家童超告訴半月談記者，即使購買新電梯也不用這么多錢，其中很可能存在物業(yè)公司與維修方勾結(jié)、收取回扣的情況。經(jīng)過咨詢后，該業(yè)主向物業(yè)和當(dāng)?shù)亟值婪从沉讼嚓P(guān)問題，物業(yè)公司最終沒有動用高額資金。

——有的公共資源被物業(yè)擠占成為“搖錢樹”。一些業(yè)主反映，所在小區(qū)物業(yè)私自將地下車庫賣掉，引導(dǎo)外部車輛進(jìn)入小區(qū)收取停車費(fèi)，引發(fā)部分業(yè)主集體維權(quán)；有業(yè)主反映，小區(qū)物業(yè)公司沒經(jīng)過業(yè)主同意引入水站或商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目占用公共空間，甚至限制業(yè)主選擇寬帶提供商的權(quán)利。

北京市高級人民法院的一份調(diào)研顯示，近年來，北京全市涉物業(yè)服務(wù)相關(guān)糾紛呈持續(xù)高發(fā)態(tài)勢。2014年全市法院受理物業(yè)糾紛案件24019件，但到了2018年，收案49013件，年均增幅達(dá)19.5%。物業(yè)公司與業(yè)主為何糾紛頻發(fā)？

首先，物業(yè)公司“多而雜”，服務(wù)能力參差不齊。半月談記者了解到，北京實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目有4000多個(gè)，服務(wù)小區(qū)的物業(yè)公司3600個(gè)。“大量小公司專業(yè)化程度不高，不看重自身品牌效益和社會影響力，發(fā)展眼光短淺，服務(wù)能力和水平總體較差。”北京市住建委相關(guān)部門負(fù)責(zé)人說。

其次，作為行使共同管理權(quán)的業(yè)主委員會成立比例較低。據(jù)介紹，與上海住宅小區(qū)業(yè)委會成立比例達(dá)到90%相比，北京的比例只有25%。半月談記者走訪的多個(gè)小區(qū)都沒有成立業(yè)委會。一方面，部分業(yè)主擔(dān)心業(yè)委會有私心，無法公正公平保障全體業(yè)主權(quán)益；另一方面，部分業(yè)主認(rèn)為成為業(yè)委會成員牽扯精力較多，自身相關(guān)業(yè)務(wù)知識欠缺，且業(yè)主意見很難統(tǒng)一，工作開展難度較大。

第三，住宅小區(qū)問題復(fù)雜，存在“執(zhí)法不進(jìn)小區(qū)”問題。半月談記者了解到，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》，住建、公安、消防、城管、園林等22個(gè)部門都有物業(yè)管理職責(zé)，且作了明確規(guī)定，但這些規(guī)定缺乏有效落實(shí)，部分職能部門不進(jìn)小區(qū)執(zhí)法，解決問題的“最后一公里”未打通。

第四，歷史遺留問題急需創(chuàng)新思路解決。據(jù)相關(guān)部門摸排統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)有小區(qū)1萬個(gè)左右，超過半數(shù)小區(qū)屬于老舊小區(qū)，處于“失管”狀態(tài)，停車位嚴(yán)重缺失、樓道雜物堆放、私搭亂建、無物業(yè)管理等情況在老舊小區(qū)尤為突出。目前北京采取“先嘗后買”“先單項(xiàng)收費(fèi)后多項(xiàng)收費(fèi)”等方式，先對老舊小區(qū)改造，后逐步引入物業(yè)管理，少數(shù)小區(qū)已見成效，但大面積推開仍存在困難。

半月談記者了解到，2019年，北京市一方面通過“接訴即辦”推動物業(yè)管理專項(xiàng)治理，一方面探索新機(jī)制、新方法，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、水平低等多年“老大難”問題有望逐步得到解決。

首先是展開北京全市物業(yè)項(xiàng)目“大檢查”、制定履約考評體系。北京市住建部門建立物業(yè)企業(yè)信用信息公示機(jī)制，組織相關(guān)部門、街道、行業(yè)專家對全市物業(yè)公司進(jìn)行打分，定期公布企業(yè)不良行為記錄，加大對企業(yè)的警示作用，督促企業(yè)依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動。

其次，積極響應(yīng)街鄉(xiāng)吹哨，加強(qiáng)社區(qū)黨建引領(lǐng)，在業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)中設(shè)立黨組織，鼓勵(lì)“交叉任職”。要求物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人到社區(qū)“報(bào)到”，積極參與社區(qū)公共事務(wù)，共同做好社區(qū)治理。

此外，建立物業(yè)費(fèi)調(diào)整機(jī)制，街道、社區(qū)組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會或業(yè)主共同協(xié)商物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)按需調(diào)整，質(zhì)價(jià)相符，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展。同時(shí)，業(yè)主委員會要協(xié)助催繳物業(yè)費(fèi)，對惡意欠費(fèi)業(yè)主信息進(jìn)行公示，督促業(yè)主履行義務(wù)。

與此同時(shí)，受訪人士指出，開展物業(yè)管理專項(xiàng)治理須重視住宅維修基金續(xù)繳問題。半月談記者了解到，以東城區(qū)新景家園小區(qū)為例，該小區(qū)大修基金已經(jīng)使用完，面臨續(xù)繳困難。未來此類問題仍將呈現(xiàn)多發(fā)態(tài)勢，要盡快制定相關(guān)政策辦法，減少矛盾糾紛。