7月17日，仲量聯(lián)行在《2019年第二季度青島房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》中指出，青島整體辦公樓市場(chǎng)需求持續(xù)走低，小面積置換需求活躍；甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金水平出現(xiàn)較大波動(dòng)。

仲量聯(lián)行青島分公司董事總經(jīng)理白路同時(shí)表示，“持續(xù)的調(diào)控政策影響下，高端住宅市場(chǎng)投資需求退場(chǎng)，住宅成交放緩，我們預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)定”。

新增供應(yīng)放緩，市場(chǎng)需要產(chǎn)品升級(jí)

報(bào)告指出，上半年青島辦公樓市場(chǎng)僅第一季度錄得17.6萬平方米新增供應(yīng)，整體供應(yīng)節(jié)奏放緩。目前，青島主城區(qū)核心商務(wù)區(qū)已基本完成規(guī)模增長(zhǎng)，到2020年預(yù)計(jì)將有520萬的市場(chǎng)存量，但是市場(chǎng)上真正高品質(zhì)的甲級(jí)辦公物業(yè)仍有較大缺口。

隨著青島致力于打造創(chuàng)投風(fēng)投中心城市，加強(qiáng)對(duì)新動(dòng)能的捕捉，未來，資本驅(qū)動(dòng)下的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型企業(yè)必將在市中心選址，與市場(chǎng)需求和信息無縫對(duì)接，以便獲取資本和高端人才，這必將會(huì)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的再中心化發(fā)展，在城市核心區(qū)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)活力。  

市場(chǎng)需求持續(xù)走低，小面積置換活躍

2019年上半年，青島辦公樓市場(chǎng)共錄得6.3萬平方米的凈吸納量，與2018年下半年的6.5萬平方米相比，整體市場(chǎng)需求維持低迷態(tài)勢(shì)。

當(dāng)前，在宏觀經(jīng)濟(jì)不明朗的情況下，多數(shù)企業(yè)搬遷及擴(kuò)張意愿較為謹(jǐn)慎。從數(shù)據(jù)上看，上半年，搬遷置換的租賃成交占比接近70%，但其中約46%的成交面積為500平米以內(nèi)的小面積需求，主要集中于租金較為優(yōu)惠的乙級(jí)辦公項(xiàng)目及降價(jià)幅度較大的甲級(jí)辦公項(xiàng)目。

整體租金下降，甲級(jí)市場(chǎng)跌幅擴(kuò)大

由于金融企業(yè)及外資企業(yè)的擴(kuò)張意愿收縮，高承租力的市場(chǎng)問詢量近半年持續(xù)下降，因此，上半年甲級(jí)辦公市場(chǎng)需求遇冷明顯，本季度甲級(jí)辦公市場(chǎng)凈吸納量?jī)H為0.9萬平方米。截至第二季度，全市整體辦公樓空置率為29.2%，僅環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，但甲級(jí)辦公樓空置率為44.8%，環(huán)比下降了1.7個(gè)百分點(diǎn)。

受市場(chǎng)需求疲軟影響，多數(shù)甲級(jí)辦公項(xiàng)目采取租金優(yōu)惠或提供更高的產(chǎn)品附加值的策略以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)考驗(yàn)。甲級(jí)辦公樓租金環(huán)比及同比分別下降2.3%和4.6%，至121元/平方米/月，降幅較上季度進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)帶來一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。因此，整體市場(chǎng)租金亦出現(xiàn)下行趨勢(shì)，環(huán)比及同比分別下降1.7%和2.5%，至85元/平方米/月。

政策收緊，住宅成交放緩

隨著“房住不炒”的理念越來越深入人心，青島住宅市場(chǎng)逐漸降溫。2019年上半年整體住宅市場(chǎng)成交量同比下降32.4%，僅為5.1萬套。市場(chǎng)新增供應(yīng)上升，全市可售住宅套數(shù)同比上漲36.8%，達(dá)到11.9萬套。

受新項(xiàng)目入市影響，青島整體住宅市場(chǎng)價(jià)格同比上漲7.7%，達(dá)到12,858元/平方米，但新項(xiàng)目的整體平均售價(jià)呈下降趨勢(shì)，這表明市場(chǎng)在調(diào)控政策影響下已進(jìn)入深度調(diào)整期，市場(chǎng)主力購(gòu)房者為剛需及剛改客群，投資型購(gòu)房者逐漸退場(chǎng)。高端住宅市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象，上半年高端住宅成交量為1,461套，同比下降43.2%。

新房二手房?jī)r(jià)格持續(xù)倒掛

第二季度，青島高端住宅市場(chǎng)新房成交價(jià)約為28,600元/平方米，環(huán)比上漲1.6%，主要是由于上半年部分豪宅項(xiàng)目開始推盤蓄客，小幅帶動(dòng)高端住宅價(jià)格上漲，但與去年同期相比仍下降5.1%。

二手房成交價(jià)約為32,000元/平方米，同比上漲5.8%，一、二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象明顯。二手房市場(chǎng)在春節(jié)過后的貨幣政策及調(diào)控政策有所放松的背景下，市場(chǎng)情緒出現(xiàn)一定變化帶動(dòng)價(jià)格上漲明顯，近期買賣雙方觀望情緒較重，價(jià)格趨于穩(wěn)定。

預(yù)計(jì)2019年青島高端住宅市場(chǎng)將保持穩(wěn)定。在經(jīng)過3月份的小幅波動(dòng)后整體政策環(huán)境回歸理性，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策方向下，住宅市場(chǎng)觀望情緒加重，預(yù)計(jì)2019年價(jià)格整體表現(xiàn)將趨于穩(wěn)定。