房貸利率水平在今年5月份達到最低水平后，開始觸底反彈。融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，全國二套房貸款平均利率為5.5%，環(huán)比上漲0.01%。

12日和13日，經(jīng)濟導(dǎo)報記者調(diào)查走訪濟南房貸市場發(fā)現(xiàn)，前段時間疲軟的房貸利率，近期也開始有所“抬頭”，不少銀行首套房貸款利率都已恢復(fù)“上浮15%”，大部分銀行的房貸利率根據(jù)房貸情況維持在上浮10%至15%之間。

面對多個城市出現(xiàn)房貸利率上調(diào)跡象，未來房地產(chǎn)調(diào)控走勢將如何?買房成本又將上漲多少?

反彈明顯

“現(xiàn)在購房的客戶基本上是剛需，比如新婚夫婦需要購買首套房的，還有二胎家庭需要小房換大房的。今年初房貸利率有所下降，除了個別交易外，還有不少在觀望的。但是近期房貸利率有所增加，尤其是首套房10%的上浮率很難有額度，幾個月以來購房帶看量、成交量都下滑不少。”濟南市陽光舜城的德林房產(chǎn)中介客戶經(jīng)理王樂告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，目前不少購房者都會考慮房貸利率帶來的成本增加，以前不少炒房者利用抵押貸款或者按揭貸款方式大量購置房產(chǎn)，但是現(xiàn)在顯然是行不通了。

13日，經(jīng)濟導(dǎo)報記者走訪了齊魯銀行、建設(shè)銀行等多個銀行網(wǎng)點。齊魯銀行陽光舜城分行相關(guān)工作人員告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，以往房貸利率低的時候，甚至打過七折，但是現(xiàn)階段銀行內(nèi)部的房貸利率基本維持在首套上浮10%-15%，具體的利率高低根據(jù)放款額度決定。

根據(jù)中國人民銀行2019年發(fā)布的4.9%基準利率，上浮15%即5.635%，上浮20%即5.88%，整個山東省內(nèi)，煙臺、青島等熱門城市房貸利率仍高于全國平均水平。一位想購買青島海景房的客戶告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，目前青島房價較高，各家銀行的首套房貸款利率和二套房貸款利率上浮幅度都分別上升到15%與20%，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場略顯疲態(tài)。

“房貸利率反彈肯定會抬高購房者的成本，一定程度上會降低剛需群體的購房意愿，這種影響對于三四線城市是很明顯的，對于濟南的不少購房者來講，也會顯現(xiàn)出觀望情緒。”王樂認為，只有當基準利率變動時，才會對所有的購房者產(chǎn)生影響。如果正在還房貸的話，那么尚未還清的那部分金額的貸款利率將發(fā)生變動，一般來說會在調(diào)整后下一年的1月1日起開始調(diào)整，按新的房貸利率走。

熱點城市問題突出

“按揭貸款利率出現(xiàn)上調(diào)或者額度控制的城市，大多為今年房地產(chǎn)市場景氣度較高的城市。濟南目前相對穩(wěn)定，但是同期不少沿海城市的房貸利率都出現(xiàn)了上調(diào)跡象。”中國房地產(chǎn)經(jīng)紀研究中心研究員黎明元接受經(jīng)濟導(dǎo)報記者采訪時表示，房貸利率上浮，意味著購房成本變高了，一套200萬元的房產(chǎn)，貸款利率上浮幅度由10%升至15%后，購房者平均每月要多支出近500元，一年就要多支出近6000元。

據(jù)了解，國內(nèi)寧波、蘇州等地部分銀行還表示，除了房貸利率上調(diào)外，目前房貸額度比較緊張，或暫停放貸，或放款時間不確定。

“房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域性特征，不同地區(qū)房價有漲有跌很正常。包括根據(jù)房屋供給情況下，房貸利率的上漲或者下降也會有所差異。”中盈地產(chǎn)山東分公司總經(jīng)理賈軼表示，在房貸利率方面，各個主要城市早已不是“一盤棋”。在體量相當?shù)某鞘兄g，差異也逐漸拉大。

融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，6月份，天津的首套房貸利率重回5.00%以上，南寧再次成為房貸利率水平最高城市，首套利率為5.95%，各城市之間差異不小。

齊魯銀行一位負責(zé)信貸業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理表示，預(yù)計下半年銀行的房貸額度比較緊張，屆時怕沒有住宅按揭的額度。房貸可以批，但是沒有額度放不了，一般貸款難就是由于這個原因。

“6月份房貸利率的波動較大，且頻率較快。一些熱點城市剛短暫下調(diào)過一個月又將利率調(diào)高，部分銀行在同一個月先是調(diào)高房貸利率，后又表示額度緊張暫時無法放款。”黎明元表示，下半年，銀行的信貸資金普遍比上半年緊張，再加上熱門城市的房地產(chǎn)調(diào)控等，預(yù)計接下來會有更多城市和銀行加入到房貸利率上調(diào)的大軍中。

未來政策依舊嚴

“靠投資投機房地產(chǎn)的居民和企業(yè)，最終都會發(fā)現(xiàn)其實很不劃算。”近日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上，再度提示了當前“房住不炒”的格局。

銀行房貸利率水平通常是信貸環(huán)境的風(fēng)向標，也是很多購房者預(yù)估樓市走勢的參考標準之一。黎明元表示，信貸政策雖然是因城施策，但也都要符合房住不炒的原則。從下半年利率走勢看，全國市場基本上變動不大，還是會從嚴管控。尤其是房地產(chǎn)市場降溫以后，購房市場的去庫存問題則又開始出現(xiàn)。

華泰證券研報指出，考慮到部分銀行依然執(zhí)行上浮10%左右的利率，且年中時點過后信貸額度預(yù)期緩解，未來更需要關(guān)注的是流動性的變化。房地產(chǎn)行業(yè)以及全國經(jīng)濟都存在下行壓力，這也為后續(xù)政策的逆周期調(diào)整帶來空間，按揭利率中樞或不具備持續(xù)上行的基礎(chǔ)。

賈軼分析說，房貸利率的反彈是比較正常的周期變動，但是在經(jīng)歷了定向調(diào)節(jié)的樓市周期后，這種情況會略顯復(fù)雜。賈軼認為，即使未來房貸利率仍有波動，遠離基準利率的可能性也很小，房貸利率整體的下行趨勢可能還會延續(xù)一段時間，不同城市的房貸利率和房價走勢的分化可能更加明顯。