2019年下半年樓市何去何從？易居論壇日前在上海舉行。會(huì)議認(rèn)為，上半年政策收緊，進(jìn)一步體現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的導(dǎo)向，對(duì)于開發(fā)商的戰(zhàn)略決策等有著較為明顯的影響。基于目前的政策環(huán)境和金融環(huán)境，房企要進(jìn)一步做好策略調(diào)整，穩(wěn)扎穩(wěn)打積極應(yīng)對(duì)。

今年春節(jié)之后至5月，部分一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了小陽春，而廣大三四線城市表現(xiàn)不明顯。4月中旬開始，中央重申“房住不炒”，住建部對(duì)10個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示，蘇州、西安等升級(jí)調(diào)控政策，部分城市的小陽春褪色。對(duì)此市場(chǎng)變化，開發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)和研究機(jī)構(gòu)等專業(yè)人士參與了討論。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、華東師范大學(xué)終身教授張永岳認(rèn)為，從歷史的角度看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式和過去已有了很大的轉(zhuǎn)變，過去更強(qiáng)調(diào)土地資源的獲取，其盈利空間也較大，而當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入到專業(yè)化、精細(xì)化運(yùn)作的階段。新時(shí)期的新動(dòng)能如何來塑造，新空間如何來尋找，新發(fā)展如何來推進(jìn)，這都是包括開發(fā)商在內(nèi)的市場(chǎng)參與主體所需要關(guān)注的。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)在這個(gè)過程中也會(huì)努力發(fā)揮橋梁作用，積極聯(lián)系政府和企業(yè)、企業(yè)和市場(chǎng)等，進(jìn)而為房企的健康發(fā)展提供更大的支持。

上半年樓市先暖后穩(wěn)

正榮地產(chǎn)集團(tuán)客研總經(jīng)理嚴(yán)中表示，4月份起，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)了分化，部分省會(huì)城市的表現(xiàn)還是不錯(cuò)的，類似西安等市場(chǎng)，而其他城市如環(huán)渤海和福建等城市表現(xiàn)就不太好，市場(chǎng)的去化壓力還是很大的。這也說明到了今年二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)是有所分化的。

房友集團(tuán)副總裁兼上海總經(jīng)理李國(guó)平表示，由于行政干預(yù)較少，存量市場(chǎng)是一個(gè)更能反映真實(shí)市況的市場(chǎng)。從當(dāng)前市場(chǎng)的變化來看，一季度受利率下調(diào)、購(gòu)房預(yù)期調(diào)整等影響，節(jié)后出現(xiàn)了小陽春。而二季度開始，隨著政策面和資金面的收緊，很多需求被抑制了，這也包括改善型的購(gòu)房需求。從目前具體中介的情況看，近期帶看量相對(duì)還好，但是交易周期延長(zhǎng)了，議價(jià)空間也開始放大，這種往下走的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)到了第三季度或第四季度也還會(huì)延續(xù)。而隨著成交量的下滑，部分業(yè)主的二手房掛牌價(jià)格或?qū)嶋H成交價(jià)格也開始下跌。后續(xù)若無政策調(diào)整和預(yù)期調(diào)整，那么基本上可以認(rèn)為二手房市場(chǎng)將保持小幅下行態(tài)勢(shì)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，“房住不炒”是當(dāng)前政策調(diào)控的總綱，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控思路需要密切關(guān)注。從全國(guó)市場(chǎng)看，土地市場(chǎng)并不火爆，總體上是量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)，尤其是成交量跌幅較大。房屋銷售市場(chǎng)也有類似的情況，目前是小跌的狀態(tài)。研究市場(chǎng)周期和走勢(shì)，需要關(guān)注的是，當(dāng)前樓市正處于一個(gè)特殊時(shí)期，即政策很嚴(yán)厲、二手房降溫、庫存去化周期持續(xù)低位、新房限價(jià)等狀況，這和過去的周期是有差異的。總體上看，雖然局部城市和房企銷售等還有較好表現(xiàn)，但是從大周期看，這一輪降溫過程其實(shí)是沒有走完的。

對(duì)樓市的信心依然堅(jiān)定

景瑞地產(chǎn)集團(tuán)投資總經(jīng)理劉茂春表示，對(duì)于房地產(chǎn)未來的發(fā)展應(yīng)繼續(xù)看好，尤其是考慮到房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)等密切關(guān)聯(lián)，可以認(rèn)為房地產(chǎn)未來發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間也會(huì)很大。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新特征在于，從短期來看，房地產(chǎn)的周期會(huì)越來越短，各類市場(chǎng)因素和政策因素變化的可能性較大；而從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制也將逐漸確立。在此市場(chǎng)環(huán)境中，大型房企的壓力其實(shí)是更大的，因?yàn)槠浔旧碛泻軇傂缘淖龃笠?guī)模需求，無論房地產(chǎn)市場(chǎng)行情如何，都需要積極拿地和完成業(yè)績(jī)。而對(duì)于一些規(guī)模要求不高的房企，則相對(duì)可以更理性去分析土地市場(chǎng)和捕捉投資機(jī)會(huì)。

鉅派投資集團(tuán)副總裁楊鐵軍表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)最大的市場(chǎng)，政府需要它、老百姓需要它、金融機(jī)構(gòu)也需要它。當(dāng)前全國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程還沒有走完，這可以創(chuàng)造出更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，所以是值得長(zhǎng)期看好的，包括增量市場(chǎng)的機(jī)會(huì)和存量市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。從企業(yè)投資的角度看，建議積極關(guān)注二線城市“未來增長(zhǎng)極”的概念，而對(duì)于三四五線城市來說，需要謹(jǐn)慎但也不用完全回避。相關(guān)房企和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該形成不同的打法。

投資策略研究需要精細(xì)化

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽表示，未來城市進(jìn)入和投資方面，可以積極關(guān)注一些新變量。尤其是從這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來看，一些大城市需要積極關(guān)注軌道交通的概念，即軌道交通的沿線站點(diǎn)和上蓋項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)等。從數(shù)據(jù)測(cè)算看，此類城市的軌道交通建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模很大，這可以為房企沖規(guī)模、沖業(yè)績(jī)創(chuàng)造較好的條件。另外從城市進(jìn)入的指標(biāo)來看，未來可以重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)指標(biāo)，包括人均可支配收入和第三產(chǎn)業(yè)的增加值等。對(duì)于此類指標(biāo)的研究，過去是比較粗放的，而現(xiàn)在需要更精細(xì)化的考慮，或者說更深刻的考慮。

中梁集團(tuán)戰(zhàn)略投資研究院院長(zhǎng)鄭煥表示，當(dāng)前不同房企對(duì)于城市投資方面的看法是有分化的，部分房企尤其是TOP30的房企，對(duì)于一二線城市是比較看好的，這可以從近期的拿地行為看出來。而對(duì)于部分房企，尤其是深耕三四線城市的房企，近期其實(shí)也依然在三四線城市積極拿地。類似不同城市的進(jìn)入策略，也體現(xiàn)了不同房企的規(guī)模要求和定位。從目前來看，需要關(guān)注一點(diǎn)，即城鎮(zhèn)化率本身不應(yīng)該理解為是市場(chǎng)的動(dòng)力，這個(gè)是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的概念，其在房地產(chǎn)發(fā)展中的解釋力度有所減小。而更多的是要研究城市之間的人口流動(dòng)和需求流動(dòng)，比如說縣城和省會(huì)之間的流動(dòng)。類似需求若是積極釋放，其帶來的能量不會(huì)比傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化率的能量少。

仁恒置地集團(tuán)戰(zhàn)略研究總監(jiān)李然表示，集團(tuán)在過去的三到五年期間，一直在做適度規(guī)模戰(zhàn)略，其優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)都有，比如說優(yōu)勢(shì)在于可以較好地穿越整個(gè)地產(chǎn)周期，而劣勢(shì)就是企業(yè)規(guī)模在當(dāng)前拿地中會(huì)面臨制約，因?yàn)椴糠殖鞘蟹科竽玫匦枰蚍?，這就涉及到規(guī)模大小的問題了。所以從發(fā)展角度看，未來也需要強(qiáng)化高周轉(zhuǎn)、快周轉(zhuǎn)和做大規(guī)模等戰(zhàn)略。這兩年將積極通過合作開發(fā)等進(jìn)行學(xué)習(xí)，同時(shí)做好對(duì)城市進(jìn)入方面的深度研究，包括對(duì)中部城市的研究等。當(dāng)然在不忘初心的戰(zhàn)略下，仁恒將基于其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)做好做大產(chǎn)品線，最終給市場(chǎng)交付更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企在傳統(tǒng)市場(chǎng)和政策分析的基礎(chǔ)上，也可以積極研究市場(chǎng)熱點(diǎn)，進(jìn)而形成新的轉(zhuǎn)型路徑。比如說近期部分大城市開展的垃圾分類行動(dòng)，雖然本身是社會(huì)文明或市民文明的概念，或者說是生活方式改變的概念，但是房地產(chǎn)企業(yè)也可以研究背后的商業(yè)機(jī)會(huì)和投資機(jī)會(huì)，如研究如何進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)和精裝修，進(jìn)而和垃圾分類工作做更好的結(jié)合等。又比如說近期的老舊小區(qū)改造、小區(qū)名字統(tǒng)一等內(nèi)容，其實(shí)都和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)，開發(fā)商需要研究此類新情況和新機(jī)會(huì)。