半年悄然而逝，要總結(jié)的東西很多，這里只拿土地市場的表現(xiàn)來看一下青島的房地產(chǎn)市場情況。
2015年-2017年是青島房地產(chǎn)去庫存的時期，在彼時的宏觀背景下，土地的供應(yīng)層面是放緩的，以此減少房地產(chǎn)開發(fā)上市量，從而達(dá)到消化高企庫存的目的，這種方式很有效，不少區(qū)域一度出現(xiàn)無房可賣，房地產(chǎn)市場也迅速回暖。而由于土地供應(yīng)放緩，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，拍賣地塊不乏溢價成交（即便設(shè)置了條件）。
進(jìn)入2017年，新盤推盤量下降，房價持續(xù)大幅上漲，貸款利率首付比例提高，購房需求逐步釋放，青島住宅成交量呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，但是市場表現(xiàn)依然是火爆異常、一房難求，這種狀態(tài)一直持續(xù)到2018年上半年，此時全市的供地節(jié)奏已經(jīng)有所加快。
2018年下半年至今，利率回調(diào)，首付比例回歸正常，依然難掩市場降溫，庫存慢慢又起來了，不少開發(fā)商精裝錢不賺了，改賣毛坯“讓利”。這種市場形勢下按照常理應(yīng)該是放緩供地再來一波去庫存，但2019年或?qū)⑹乔鄭u房地產(chǎn)土拍大年。
• 2019年上半年，初步統(tǒng)計(jì)住宅類地塊（純住宅或含住宅）成交130余幅，總占地面積約530萬平方米，規(guī)劃建面約1100萬平方米，同比上漲40%，平均溢價率僅為1%。
• 看同比主要因?yàn)樯习肽暌话愎┑叵鄬^少。如果只看上半年，土拍走勢也許會更能說明問題，其實(shí)土拍市場由ZF主導(dǎo)，調(diào)整供地節(jié)奏是調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個強(qiáng)有力手段，但現(xiàn)實(shí)中影響供地節(jié)奏的因素很多，政治、經(jīng)濟(jì)、社會、規(guī)劃等等，在今年SZSY大背景下，下半年的供地還不會少……
• 2019年上半年，全市住宅類地塊平均成交樓面地價約3700元/平方米，環(huán)比上漲27%。雖然地價受到區(qū)域成交結(jié)構(gòu)影響，不能完全說明問題，但各區(qū)地價漲幅顯而易見。
• 以下數(shù)據(jù)截止到7月3日
• 西海岸有近60幅住宅類地塊成交，成交地塊規(guī)劃建面480余萬平方米，占全市總成交量的35%，2018年西海岸商品住宅成交量約360萬平方米，目前西海岸市場存量約在360萬平方米，不難預(yù)估西海岸后市存量走勢。
• 即墨城陽多個大項(xiàng)目落地，土地成交量靠前。
• 膠州市作為歷年土地供求大戶，上半年供地節(jié)奏明顯放緩，幾次供地多為小面積、小規(guī)模的本土房企舊改用地，隨著膠州開發(fā)區(qū)、少海凈地供應(yīng)殆盡，膠州近期簽約的大項(xiàng)目大部分都在等拆遷騰挪土地，下半年或推進(jìn)幾個大項(xiàng)目落地。
• 西海岸和即墨入駐了更多的開發(fā)商，這得益于兩個區(qū)大范圍的供地。
• 和達(dá)置業(yè)2019年上半年表現(xiàn)優(yōu)異，新增土地儲備開發(fā)量約110萬平方米。其中城陽夏莊13宗地，建面約62萬平方米；城陽上馬街道2宗地，建面約31萬平方米；平度土地1宗，建面約11萬平方米……
• 魯商6月底在西海岸（與華潤合作）拿下7宗地，建面約46萬平方米，在即墨藍(lán)谷拿下5宗地，建面約37萬平方米。
• 融創(chuàng)拿下中央活力區(qū)及藏馬山拿地；綠地城陽白玉山片區(qū)、西海岸西客站片區(qū)拿地；龍湖西海岸中德生態(tài)園、澳柯瑪工業(yè)園、李滄區(qū)青山路等區(qū)域拿地；海爾城陽白云山、即墨商貿(mào)城、西海岸等區(qū)域拿地；碧桂園西海岸、市北、即墨藍(lán)谷等區(qū)域拿地……
統(tǒng)計(jì)期間有7幅地塊成交溢價率超過10%，地塊共同特質(zhì)是無特殊出讓條件，市北高新兩地塊碧桂園、高實(shí)舉牌勝出；西海岸兩幅地塊線下競售價龍湖、新城勝出；平度萊西三地塊，原鎖定單位堅(jiān)持到最后……
2019年半年過去，不少開發(fā)商土地儲備明顯優(yōu)于往年同期，以往拿地的潛在供應(yīng)儲備也比較充足，算得上有地也有貨，這與前兩年貨少沒地、沒貨沒地的形勢有很大差距。
未來一段時間買房，購房者會有更多選擇的機(jī)會和更多的機(jī)會選擇……
