“在‘房住不炒’的定位下，各地持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定還是有基礎(chǔ)的。”6月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉介紹2019年5月國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況時(shí)表示。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月~5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資46075億元，同比增長(zhǎng)11.2%，增速比1月~4月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，比上年全年加快1.7個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房銷售面積55518萬(wàn)平方米，同比下降1.6%；全國(guó)商品房銷售額51773億元，同比增長(zhǎng)6.1%。5月末，全國(guó)商品房待售面積50928萬(wàn)平方米，同比下降9.1%，比4月末減少453萬(wàn)平方米。

從市場(chǎng)情況來(lái)看，今年4月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格顯示，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲在0.5%~0.8%之間，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲在0.4%~0.6%之間，基本保持穩(wěn)定。

2019年的“賽道”已跑過近半程，在以穩(wěn)為主、一城一策的政策基調(diào)指引下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持穩(wěn)定預(yù)期。專家表示，在當(dāng)下這個(gè)總量相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局將發(fā)生深刻變化，各梯隊(duì)房企在暗流涌動(dòng)的市場(chǎng)上各展所長(zhǎng)。

近日，多家房企公布5月銷售業(yè)績(jī)，房企在角逐中交出了怎樣的成績(jī)單？企業(yè)半年度節(jié)點(diǎn)將至，房企距離全年目標(biāo)還有多遠(yuǎn)？經(jīng)過輪番洗牌，房企在審時(shí)度勢(shì)后又作出了怎樣的戰(zhàn)略？

超級(jí)陣營(yíng)形成

隨著競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，2019年1月~5月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)的銷售額門檻持續(xù)提升，百?gòu)?qiáng)企業(yè)超級(jí)陣營(yíng)形成。機(jī)構(gòu)近日公布的數(shù)據(jù)顯示，規(guī)模破百億元的房企增加至95家，百家百億元局面即將形成，千億元陣營(yíng)大幅擴(kuò)容，兩極分化加劇。

從銷售額來(lái)看，2019年1月~5月，房企銷售額超過百億元的企業(yè)均值為423.5億元。截止到5月末，已有碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)、中海地產(chǎn)6家房企的全口徑銷售額突破了千億元。前十房企銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)16.4%、單月環(huán)比增長(zhǎng)7.8%，頭部效應(yīng)日趨明顯。

碧桂園公布的5月業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園及其附屬公司，連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司，實(shí)現(xiàn)股東權(quán)益的合同銷售額約人民幣543.3億元，權(quán)益銷售建筑面積約582萬(wàn)平方米。據(jù)此計(jì)算，今年前5月，碧桂園共取得權(quán)益銷售額2215.6億元，權(quán)益銷售面積2464萬(wàn)平方米。在“控速”、“放緩”背景下，1月~5月碧桂園全口徑銷售額3114.9億元，遙遙領(lǐng)先萬(wàn)科、恒大，穩(wěn)坐行業(yè)第一把交椅。

從銷售面積來(lái)看，房企銷售面積TOP100均值達(dá)295.5萬(wàn)平方米。2019年1月~5月，碧桂園、恒大、萬(wàn)科銷售面積穩(wěn)居前三，保利發(fā)展、融創(chuàng)分列其后。值得注意的是，部分中西部、長(zhǎng)三角區(qū)域房企表現(xiàn)突出，通過城市深耕、把握市場(chǎng)需求、持續(xù)提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，2019年前5個(gè)月，碧桂園權(quán)益銷售額增速均呈現(xiàn)不同程度下調(diào)的趨勢(shì)。實(shí)際上，碧桂園增速放緩釋放出了行業(yè)整體求穩(wěn)、保質(zhì)的信號(hào)。市場(chǎng)水暖，房企先知。與去年1月~5月相比，TOP5開發(fā)商在今年前5月銷售額增長(zhǎng)僅為3.20%，TOP100房企銷售額增長(zhǎng)為14.54%。

6月4日晚，萬(wàn)科公布2019年5月銷售簡(jiǎn)報(bào)。公告顯示，2019年5月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積366.0萬(wàn)平方米，合同銷售額579.9億元，環(huán)比微跌3.6%；2019年1月~5月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1660.8萬(wàn)平方米，合同銷售額2676.0億元，同比上升11.97%。

與萬(wàn)科同天發(fā)布業(yè)績(jī)的恒大，今年5月實(shí)現(xiàn)銷售額535.3億元，同比增長(zhǎng)28%；合約銷售面積為497.3萬(wàn)平方米，合約銷售均價(jià)為10764元/平方米。按此計(jì)算，2019年1月~5月，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約達(dá)2315.4億元，已完成全年6000億元目標(biāo)的約38%。

行業(yè)規(guī)模增速正進(jìn)一步放緩?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，盡管百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模仍接近3.5萬(wàn)億元、同比增長(zhǎng)4.1%，但與2018年33.5%的增速相比放緩近三成。

中型房企分化加劇

整體來(lái)看，2019年1月~5月，房企銷售業(yè)績(jī)?cè)偕吓_(tái)階，但整體趨于穩(wěn)健。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，按照44家上市房企已公布的2019年銷售目標(biāo)，結(jié)合克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的今年前5月全口徑銷售額數(shù)據(jù)測(cè)算，44家上市房企前5個(gè)月銷售目標(biāo)完成率均值為34.95%，相比前4個(gè)月整體提升了8.61%。

對(duì)于今年前5個(gè)月房企業(yè)績(jī)的完成情況，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，房企銷售目標(biāo)整體放低是完成率高的主因。1月~5月的完成率高并不代表業(yè)績(jī)?cè)鏊俪掷m(xù)提升，相反1月~5月TOP100房企整體操盤銷售業(yè)績(jī)規(guī)模同比僅微增4.1%。

“一般來(lái)說，房企的上下半年業(yè)績(jī)是四六開。換言之，如果當(dāng)下銷售已經(jīng)達(dá)到或接近全年目標(biāo)的40%，則上半年的銷售目標(biāo)基本已經(jīng)達(dá)成。從目前銷售業(yè)績(jī)排名TOP20的房企來(lái)看，銷售目標(biāo)的達(dá)成率大都在30%~40%，完成全年50%目標(biāo)任務(wù)的可能性很大。”張波預(yù)測(cè)。

從數(shù)據(jù)上看，在已公布5月業(yè)績(jī)的44家上市房企中，九龍倉(cāng)、寶龍地產(chǎn)、金科集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等20家房企的銷售目標(biāo)完成率也都在均值以上。隨著行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略逐漸轉(zhuǎn)變，房企從規(guī)模高速擴(kuò)張向規(guī)模與質(zhì)量并重轉(zhuǎn)變，在規(guī)模逐步擴(kuò)大的同時(shí)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效率的有效提升。

“今年5月，房企的營(yíng)銷力度有所加大，普遍折扣在9折以上。同時(shí)，實(shí)物贈(zèng)送多樣化，通過送產(chǎn)權(quán)車位或物業(yè)費(fèi)來(lái)吸引客戶。”克而瑞地產(chǎn)研究中心一位分析人士表示，“考慮到6月是企業(yè)半年度節(jié)點(diǎn)，不少企業(yè)為沖業(yè)績(jī)或會(huì)加大推貨量、增加折扣力度，預(yù)計(jì)會(huì)有更多營(yíng)銷活動(dòng)出現(xiàn)。”

保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)、中海地產(chǎn)3家房企前5月銷售均破千億元，位列第二陣營(yíng)。銷售業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，前5月保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額1889.61億元，同比增長(zhǎng)21.82%；融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1633.7億元，同比增長(zhǎng)12%；中海地產(chǎn)累計(jì)合約物業(yè)銷售約為港幣1430.18億元，相應(yīng)的累計(jì)已售樓面面積約為670.84萬(wàn)平方米。在第二陣營(yíng)其他房企里，新城的業(yè)績(jī)超過了900億元，華潤(rùn)、龍湖也超越了800億元。此外，500億元~1000億元、100億元~500億元、100億元以下的企業(yè)分別為14家、74家、5家，房企銷售額TOP100門檻提升至92.2億元。

頭部房企穩(wěn)增長(zhǎng)，中型房企分化愈加明顯。相近體量的中小型房企由于戰(zhàn)略預(yù)判、投融資選擇等，其差距在逐漸拉大。今年前5月，中駿合同銷售額為268.13億元、同比增長(zhǎng)55%，合同銷售面積213.49萬(wàn)平方米、同比增長(zhǎng)53%。建業(yè)地產(chǎn)前5月的銷售規(guī)模為258.9億元，同比增速達(dá)到46.8%。世茂則實(shí)現(xiàn)719億元的銷售額，增長(zhǎng)39%。遠(yuǎn)洋、旭輝、金地也實(shí)現(xiàn)30%以上的增長(zhǎng)。

即使是銷售額被地產(chǎn)圈稱為“謎”的泰禾，近日，董事長(zhǎng)黃其森也在媒體發(fā)布會(huì)上松口：“截至今年5月，泰禾差不多實(shí)現(xiàn)400億元左右銷售回款，還有200億元在途。”黃其森還透露，“今年，泰禾還是比較審慎的，目標(biāo)相對(duì)比較保守，為1500億元。”此前，泰禾因出售多個(gè)項(xiàng)目股權(quán)、高管頻繁離職、遭遇深交所問詢等，其資金鏈危機(jī)備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

相比之下，富力、花樣年的增速降至個(gè)位數(shù)，金茂、綠城還出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。今年前5月，綠城合同銷售面積約291萬(wàn)平方米，總合同銷售金額約553億元，同比分別下跌9.62%和5.79%。

“房企之間的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)仍將持續(xù)。在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，更應(yīng)關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。”機(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為，“2019年，房地產(chǎn)市場(chǎng)以穩(wěn)為主。在市場(chǎng)監(jiān)管力度不斷加強(qiáng)的背景下，房企應(yīng)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)能力，在保證企業(yè)穩(wěn)步擴(kuò)張的同時(shí)降低杠桿率，綜合提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。”

多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，穩(wěn)住銷售規(guī)模并優(yōu)化管理將是房企下半年工作的重點(diǎn)。進(jìn)入5月以來(lái)，監(jiān)管部門對(duì)上市公司信息披露的完整性、準(zhǔn)確性要求越來(lái)越嚴(yán)格，多家房企收到交易所的年報(bào)審查問詢函。綜合來(lái)看，交易所主要關(guān)注企業(yè)的杠桿和償債能力、盈利的真實(shí)情況以及關(guān)聯(lián)交易等，對(duì)行業(yè)的穩(wěn)定與防風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管更加精準(zhǔn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，各地可用的調(diào)控手段非常多，并且預(yù)警機(jī)制等長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)開始運(yùn)行。雖然房企很可能在6月增加供應(yīng)以沖刺半年報(bào)，但在未來(lái)的6月~8月傳統(tǒng)淡季中，銷售壓力依然非常大。

在此背景下，機(jī)構(gòu)分析師表示，房企應(yīng)注重規(guī)模與杠桿的平衡，提高盈利質(zhì)量。房企在經(jīng)營(yíng)過程中更應(yīng)合規(guī)運(yùn)作，一方面，注重提升企業(yè)的盈利能力，通過提高運(yùn)營(yíng)效率、增強(qiáng)內(nèi)部管控等方式來(lái)降低運(yùn)營(yíng)成本、提高運(yùn)營(yíng)能力、保證管理的規(guī)范和健康；另一方面，在規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張的同時(shí)加強(qiáng)銷售回款、有效控制資產(chǎn)負(fù)債水平，從而實(shí)現(xiàn)公司平穩(wěn)發(fā)展。