有關(guān)青島樓市，最近有幾條消息很扎眼！有媒體稱某個(gè)板塊銷售價(jià)擊穿備案價(jià)，部分項(xiàng)目在以價(jià)跑量！再者，最新一期“冰山指數(shù)”，青島在國(guó)內(nèi)35個(gè)重點(diǎn)城市中排到34位，小陽(yáng)春曇花一現(xiàn)，冷靜期尚未終結(jié)。
很難說(shuō)現(xiàn)階段是否置業(yè)青島的好時(shí)機(jī)，一方面學(xué)深圳，引人才，置業(yè)需求儲(chǔ)而待發(fā)，另一方面嚴(yán)調(diào)控，增庫(kù)存，局部區(qū)域壓力不小。
但也有業(yè)內(nèi)人士指出，目前青島樓市算是利空出盡，前途可期?；ㄅ涮状蠓?jí)，發(fā)展目標(biāo)劍指中心城市，樓市趨穩(wěn)，政策繼續(xù)加壓的空間也十分有限，局部的壓力隨著諸多利好的變現(xiàn)落地，隨時(shí)可能逆轉(zhuǎn)為動(dòng)力。
從購(gòu)房者的角度，如果不因?yàn)闃鞘锌赡艿牡驖q背負(fù)過(guò)多焦慮，現(xiàn)階段置業(yè)青島，相對(duì)過(guò)去兩年，可能收獲更大。
現(xiàn)階段置業(yè)青島，至少有了一定的議價(jià)空間?，F(xiàn)階段置業(yè)青島，起碼少了茶水費(fèi)，也用不著受冷落，挨白眼?，F(xiàn)階段置業(yè)青島，用不著心急火燎搶破頭，大可淡定從容慢慢選。這可不是想當(dāng)然，近日小編整理了青島八區(qū)（含高新區(qū)）三市十一個(gè)板塊的足本置業(yè)菜單，把在售、待售、尾盤和可能年內(nèi)入市的項(xiàng)目做成表格，478盤，必有您安家青島的落腳點(diǎn)。
嶗山：主城新住心，遍地豪標(biāo)桿
可（待）售樓盤：24個(gè)
如果以居住需求的熱度考量，嶗山已經(jīng)是傳統(tǒng)主城的第一置業(yè)目的地。最典型的青島山海環(huán)境，與宜居熱點(diǎn)同步的規(guī)劃和配套，越來(lái)越多人迷上了住在嶗山。嶗山的價(jià)值飛升，對(duì)于普通收入者而言，置業(yè)嶗山也就越來(lái)越不易。
在青島很多區(qū)域，3萬(wàn)元／平方米是房?jī)r(jià)的天花板，到了嶗山，這就是起步價(jià)。
今年算是嶗山樓市供應(yīng)的大年，雖然佳源華府與久璽城的封面PK，因?yàn)榉N種因素沒(méi)有對(duì)上步點(diǎn)，但兩者一前一后亮相上下半年，也算是接踵而來(lái)的精彩。
海爾、海信在嶗山實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)作戰(zhàn)，青鐵華潤(rùn)城、中聯(lián)依山伴城、靜山悅園等老選手也都有房源在售或即將推新。比較引人注意的是之前頗有風(fēng)波的魯?shù)潞５卤ろ?xiàng)目，時(shí)隔幾年將推出別墅房源。另外，在青島市場(chǎng)擁有一流口碑的魯信，也可能會(huì)于年內(nèi)實(shí)現(xiàn)在嶗山的雙盤聯(lián)動(dòng)。
市北：東部三桿旗，拆遷進(jìn)行時(shí)
可（待）售樓盤：42個(gè)
42個(gè)樓盤，市北看似在主城放了最大的衛(wèi)星，事實(shí)上，42個(gè)被統(tǒng)計(jì)到的樓盤，大半是公寓和拆遷改造項(xiàng)目，一般意義上的普通住宅只有十幾個(gè)。這其中，好戲在新都心和與之相近的浮山后板塊。
保利天匯、和達(dá)君玥和遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城算是最有指標(biāo)意義的三桿旗幟。有人甚至認(rèn)為，這三個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)和去化效率，可以決定青島樓市的年度風(fēng)向。
老四方中西部傳統(tǒng)城區(qū)、歡樂(lè)濱海城板塊今年都有多盤入市，福州北路市北市南交界地帶的文播世家也是該片區(qū)值得特別關(guān)注的項(xiàng)目。
市南：九老帶一新，寸土寸黃金
可（待）售樓盤：10個(gè)
論新盤供應(yīng)，市南已經(jīng)好久不是青島樓市主角，但這不妨礙市南區(qū)在售項(xiàng)目，個(gè)個(gè)貴氣逼人。
現(xiàn)階段市南區(qū)房源在售的一手樓盤，從萬(wàn)里海景到海逸天成，從中鐵青島中心到綠城深藍(lán)中心，還有貴中之貴的萊陽(yáng)路8號(hào)，單價(jià)五萬(wàn)、八萬(wàn)、十幾萬(wàn)，都是標(biāo)準(zhǔn)款。青島灣作為本年度可能入市的項(xiàng)目，也是目前市南區(qū)唯一的待售新丁。
李滄：東西有看點(diǎn)，項(xiàng)目足夠新
可（待）售樓盤：17個(gè)
盡管統(tǒng)計(jì)數(shù)字在傳統(tǒng)主城區(qū)中排名靠后，“只有”17個(gè)項(xiàng)目的李滄區(qū)，今年為青島樓市提供的菜單，卻滿是新品和硬貨。
中部、東部和西部都有新房源入市。首創(chuàng)置業(yè)殺入交通商務(wù)區(qū)，藍(lán)城春風(fēng)里預(yù)備推出醞釀已久的二期，綠城理想之城的蘭園和留香園將分別推出高層住宅和別墅房源。萬(wàn)科再入李滄，棗山路項(xiàng)目應(yīng)該成為萬(wàn)科的年度重點(diǎn)項(xiàng)目，在西海岸、嶗山扎實(shí)落子的山鋼，也首－次進(jìn)入李滄市場(chǎng)，將在下王埠展開首作。
城陽(yáng)：多局部激戰(zhàn)，地鐵送懸念
可（待）售樓盤：51個(gè)
城陽(yáng)樓市的廝殺其實(shí)相當(dāng)激烈，去年冬季寒風(fēng)中人肉地推的“小蜜蜂”，各個(gè)項(xiàng)目或蓋或彰的特價(jià)房，送車位，打個(gè)折，其實(shí)都透出從業(yè)者的難。
作為“老嶗山縣”的成員，城陽(yáng)從城市規(guī)劃、配套密度等方面，其實(shí)與嶗山有相近之處，城陽(yáng)的短板在于距離傳統(tǒng)主城核心過(guò)遠(yuǎn)，沒(méi)有地鐵等快捷交通樞紐的連接，其需求具有獨(dú)立性和密閉性。而改變這個(gè)局面，可能還有待地鐵的推進(jìn)。
其實(shí)城陽(yáng)市場(chǎng)已經(jīng)對(duì)即將落地的首條地鐵有了一定反應(yīng)，1號(hào)線首發(fā)盤保利觀堂，據(jù)說(shuō)已經(jīng)悄然提價(jià)。其他如黑龍江路沿線的鑫江系樓盤，可能等待15號(hào)線的輸能。
和地鐵具有同級(jí)利好作用的，還包括機(jī)場(chǎng)搬遷。有消息稱流亭片區(qū)將來(lái)不僅會(huì)規(guī)劃建設(shè)大型CBD，更是多條地鐵線的交叉樞紐。
高新區(qū)：價(jià)漲穩(wěn)著賣，三分是別墅
可（待）售樓盤：25個(gè)
對(duì)比去年同期，現(xiàn)在高新區(qū)的項(xiàng)目都要對(duì)曾經(jīng)的自己羨慕嫉妒恨。房子也不是不好賣，只是沒(méi)有那么好賣。畢竟市場(chǎng)情緒穩(wěn)定了，價(jià)格也調(diào)高了，沒(méi)有水分的日光，挺難。
多數(shù)項(xiàng)目都在順銷，新項(xiàng)目里，別墅占了三成還多。對(duì)大平層有些抗性的紅島市場(chǎng)，不知道對(duì)別墅產(chǎn)品接受度如何。主打精裝中小戶型的卓越嘉悅，和下半年推新的熱銷龍頭中歐國(guó)際城，是比較重要的看點(diǎn)。
西海岸：122盤猛供，試問(wèn)還有誰(shuí)
可（待）售樓盤：122個(gè)
青島樓市已經(jīng)習(xí)慣了西海岸的壯觀。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年這個(gè)片區(qū)可售和待售項(xiàng)目，高達(dá)122個(gè)。幾乎每個(gè)局部板塊，都有項(xiàng)目在開發(fā)。
金沙灘唐島灣片，綠地、龍湖，卓越等幾乎面對(duì)面PK，競(jìng)品的壓力、政策的限制和相對(duì)高房?jī)r(jià)對(duì)去化的影響，該片區(qū)的銷售態(tài)勢(shì)必然膠著。
綠地香海匯都、金地禹州江山藝境、昆侖首府等中部剛改項(xiàng)目，壓力相對(duì)較小。北部的辛安片區(qū)和更北的中德生態(tài)園片區(qū)，還有待城熟力量為銷售賦能。
以吾悅廣場(chǎng)、東方影都到城市陽(yáng)臺(tái)連線的濱海大道周邊，已經(jīng)成為西海岸新的置業(yè)主干線，這周邊也成為住宅開發(fā)最密集、供應(yīng)量最大的片區(qū)之一。今年，怡景灣尚品、海信積米灣、建邦聽海、鑫苑御龍灣、融創(chuàng)星光島、融信海月星灣，康大開元府、保利領(lǐng)秀海領(lǐng)秀山、青島院子等，形成了建筑形態(tài)全面多樣、價(jià)格區(qū)間均勻分布的供貨矩陣。
我們從西海岸的置業(yè)菜單中，不僅看到傳統(tǒng)城區(qū)的質(zhì)感升級(jí)和配套增容，也看到了城市的延伸和拓展。軍民融合板塊包括融海公館、融合嘉園等多個(gè)項(xiàng)目開售和將售，龍湖在張家樓、金地在交通商務(wù)區(qū)，名不見經(jīng)傳的六汪板塊也都有項(xiàng)目面市，西海岸的腳步，絕不會(huì)局限于目前的已知范疇，只會(huì)越走越寬，越走越快。
即墨：供應(yīng)量上攻，大鱷新方向
可（待）售樓盤：54個(gè)
從2018年到2019年，即墨樓市相對(duì)青島其他郊區(qū)板塊，過(guò)渡得較為平穩(wěn)。之前我們的開盤去化統(tǒng)計(jì)中，即墨項(xiàng)目的開盤效果其實(shí)非常不錯(cuò)，多數(shù)項(xiàng)目都能保持70％以上的開盤當(dāng)日去化率，還不時(shí)有項(xiàng)目做到了難得的日光。
除了區(qū)劃調(diào)整、11號(hào)線通車等因素外，其實(shí)即墨過(guò)去一年時(shí)間的樓市供應(yīng)量并不太大。從以上統(tǒng)計(jì)中可以看到，即墨樓市的供應(yīng)量明顯增加，溫泉藍(lán)谷、創(chuàng)智新區(qū)等熱門板塊都有多項(xiàng)目入市，相互之間的較量不可避免。
即墨樓市另一個(gè)看點(diǎn)就是金茂在即墨南大門的造城之舉，幾次三番目睹金茂締造城市開發(fā)奇跡，這一次她在即墨的作為值得我們期待。
膠州：壓力有點(diǎn)大，市場(chǎng)潛力足
可（待）售樓盤：84個(gè)
膠州樓市近日上了頭條，因?yàn)閮r(jià)格的壓力確實(shí)太大。項(xiàng)目多，需求有限，雖說(shuō)“不限購(gòu)”算是為外來(lái)置業(yè)者開了口子，但和部分片區(qū)的海量供應(yīng)相比，這點(diǎn)外力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
這并不是說(shuō)膠州樓市會(huì)一路滑到底，無(wú)論如何，膠東機(jī)場(chǎng)的帶動(dòng)絕非我們可以用猜測(cè)或推斷可以估量，何況膠州一直埋著區(qū)劃調(diào)整的伏筆。
其他像地鐵即將開通、青大校區(qū)開始建設(shè)、三甲級(jí)醫(yī)院竣工倒計(jì)時(shí)等等，也都在為膠州樓市積蓄力量。
萊西：自給自足型，中位數(shù)7千
可（待）售樓盤：25個(gè)
2018年，萊西樓市也“上合”了一陣子，很多項(xiàng)目?jī)r(jià)格從四五千漲到六七千，一些陳年老盤借勢(shì)迅速出貨。據(jù)說(shuō)當(dāng)時(shí)也有即墨等地的投資客被萊西低房?jī)r(jià)吸引，跑去投資幾套房。但隨著降溫，萊西樓市重歸平穩(wěn)。
萊西市場(chǎng)基本上是自給自足的內(nèi)部市場(chǎng)，甚至幾乎沒(méi)有外來(lái)大鱷進(jìn)駐，青島本土大－牌——天泰，算是這個(gè)片區(qū)名頭最大的外來(lái)戶。
置業(yè)萊西還有一個(gè)利好，就是萊西有城鐵直通青島北站，理論上，萊西實(shí)現(xiàn)了與五四廣場(chǎng)一小時(shí)的通達(dá)效率。另外，萊西也在利用高鐵資源打造高鐵新城，這也是未來(lái)萊西板塊可能的提升能量。
平度：大鱷攜手進(jìn)，輕軌正展開
可（待）售樓盤：24個(gè)
曾幾何時(shí)，平度樓市做的也是閉門文章。自產(chǎn)自銷，價(jià)格不高。
后來(lái)，平度迎來(lái)了某萬(wàn)字頭大鱷，相對(duì)原始的市場(chǎng)環(huán)境被打破。但畢竟這里遠(yuǎn)離青島核心城區(qū)，跨域吸能的難度不小。好在輕軌來(lái)了，平度樓市迎來(lái)了開放時(shí)代。
我們注意到，同樣地處青島遠(yuǎn)郊，平度的房?jī)r(jià)相對(duì)萊西更高一點(diǎn)，梳理當(dāng)?shù)卦谑垌?xiàng)目中，我們也發(fā)現(xiàn)了中南、和達(dá)、海爾等至少三個(gè)熟悉的名字，有了他們仨，平度樓市的輕軌故事，可能更有說(shuō)服力，可能收獲更多外來(lái)的關(guān)注和認(rèn)同。
