還記得青島米羅灣小區(qū)嗎？史上最奇葩戶型客廳成了天井，抬頭能仰望天空。當(dāng)時(shí)很多網(wǎng)友好奇這個(gè)房子是如何誕生的。
米羅灣四期每戶客廳位置是一個(gè)大天井，從一樓到頂樓可以直接看到天空。
1、開(kāi)發(fā)商“套路”購(gòu)房者？
米羅灣四期樣板間、戶型圖及各種宣傳材料均顯示，所售房源建筑面積為120 ㎡。
銷售人員告訴購(gòu)房者，小區(qū)所在用地原來(lái)是別墅用地，后來(lái)改成洋房用地，為了避稅，房產(chǎn)證上的面積只有66 ㎡，多出來(lái)的54 ㎡是贈(zèng)送面積，實(shí)際交付時(shí)都是120 ㎡左右的電梯洋房。
“當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商跟我們簽合同的時(shí)候，一開(kāi)始是120 ㎡，后來(lái)又把這個(gè)合同收走了，簽預(yù)售合同的時(shí)候變成了66 ㎡。
”米羅灣四期業(yè)主質(zhì)疑，開(kāi)發(fā)商青島新海園山溪春城置業(yè)有限公司虛假宣傳，通過(guò)補(bǔ)充合同等方式規(guī)避責(zé)任，而購(gòu)買房子的業(yè)主卻掉進(jìn)了“坑”里。
早在2017年7月，就有多家媒體關(guān)注米羅灣四期規(guī)劃66 ㎡實(shí)際卻建120 ㎡的房子，有購(gòu)房者對(duì)“買66平得120平”表示質(zhì)疑，要求退定金。有媒體更是直指，米羅灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商存在三方面違規(guī)情況：
違反規(guī)劃法律法規(guī)擅自增加容積率；違反政府部門預(yù)售價(jià)格管理控制；開(kāi)發(fā)商網(wǎng)簽備案低價(jià)合同逃避國(guó)家稅收。
米羅灣四期開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同的同時(shí)，還要求購(gòu)房者簽訂委托協(xié)議，委托青島友邦物業(yè)管理有限公司代為接收房屋，并代為將房屋轉(zhuǎn)交給青島福海洋建設(shè)集團(tuán)有限公司進(jìn)行裝修。
對(duì)于業(yè)主延期交房的質(zhì)疑，米羅灣相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房屋通過(guò)單體竣工驗(yàn)收之后即可交房，根據(jù)業(yè)主的委托書，房子由物業(yè)代收，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把房子交給物業(yè)了，而物業(yè)代收房屋，相當(dāng)于已經(jīng)交房了，根據(jù)合同約定，開(kāi)發(fā)商方面不應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。
知名房地產(chǎn)律師張茂榮分析指出，部分開(kāi)發(fā)商給業(yè)主的“贈(zèng)送面積”，是通過(guò)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、違章搭建起來(lái)的，具體操作手法是在建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收后，再自行或通過(guò)購(gòu)房者集體委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修公司，對(duì)房屋進(jìn)行二次裝修改造，使得房屋實(shí)際使用面積增大。
開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同的同時(shí)，還與購(gòu)房者簽訂委托裝修改造協(xié)議，由購(gòu)房者委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修裝飾公司“免費(fèi)”裝修改造，一旦涉訴便金蟬脫殼。
2、規(guī)劃變更后戶數(shù)大幅增加
米羅灣四期所在的李滄區(qū)九水路街道毛公地社區(qū)于2009年底啟動(dòng)拆遷，是青島市2010年“兩改”項(xiàng)目之一。2010年6月，李滄區(qū)人民政府對(duì)毛公地社區(qū)村莊改造項(xiàng)目實(shí)施公開(kāi)招標(biāo)。
其中，米羅灣小區(qū)四期所在的 P9地塊土地面積167117.3 ㎡，規(guī)劃建筑面積208840 ㎡，容積率1.25，包含住宅、商業(yè)，招標(biāo)起始價(jià)僅為樓面地價(jià)的平均價(jià)2825元 / ㎡。隨后，青島新海園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以5.8億元獲得李滄區(qū)毛公地社區(qū)村莊改造項(xiàng)目用地。
2016年4月14日，原青島市規(guī)劃局在《青島日?qǐng)?bào)》發(fā)布一則“豆腐塊”通告，對(duì)毛公地社區(qū)舊村改造項(xiàng)目（南區(qū)）規(guī)劃變更進(jìn)行社會(huì)公示。規(guī)劃變更后，總戶數(shù)增加244戶，停車位增加212個(gè)。根據(jù)變更規(guī)劃方案，四期工程11棟住宅樓進(jìn)深由原21.2米調(diào)整至14.16米，層數(shù)由原方案3~4層調(diào)整為4~5層，住宅戶數(shù)由原方案的78戶調(diào)整為322戶，由原來(lái)1層1戶變?yōu)?層3~4戶。戶型重新設(shè)計(jì)，建筑及周邊道路布局重新進(jìn)行調(diào)整。
小區(qū)規(guī)劃方案變更后，總戶數(shù)和停車位都大幅增加，固然可以“集約有效利用土地”，但如何確保地上總建筑面積、容積率、綠地率等指標(biāo)與原方案保持一致？變更后的項(xiàng)目規(guī)劃鳥(niǎo)瞰圖顯示，有11棟樓樓頂開(kāi)了“天窗”。這樣明顯不適宜居住的規(guī)劃方案，最終是如何通過(guò)審批的？
毛公地社區(qū)舊村改造項(xiàng)目（南區(qū)）規(guī)劃變更后的鳥(niǎo)瞰圖。
對(duì)此，青島市自然資源和規(guī)劃局答復(fù)稱：2016年6月，新海園山溪春城置業(yè)有限公司報(bào)審的米羅灣四期圖紙戶型含有客廳、臥室、廚房、廁所，每戶建筑面積66 ㎡左右，其中在一層設(shè)有約40 ㎡中庭花園。
建設(shè)單位提出，南方中庭花園戶型較多，通過(guò)市場(chǎng)業(yè)態(tài)分析比較受歡迎，經(jīng)審查該設(shè)計(jì)方案符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定，我局核發(fā)了該項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
戶型圖
房屋建筑規(guī)劃需要考慮居住的舒適度，而米羅灣四期的戶型設(shè)計(jì)中間是一個(gè)大天井，南北兩側(cè)是廚衛(wèi)、客廳和臥室，通過(guò)一條1米多寬、十幾米長(zhǎng)的狹窄過(guò)道相連，這種半圍合的戶型極為怪異，住起來(lái)會(huì)很別扭。
令人費(fèi)解的是，如此奇葩的設(shè)計(jì)方案是怎么“符合規(guī)劃條件要求”的？
3、如此高的單價(jià) 如何取得預(yù)售許可？
“當(dāng)時(shí)買房，促使我最終做決定的一個(gè)重要因素，就是開(kāi)發(fā)商有商品房預(yù)售許可證。”一位業(yè)主說(shuō)，這說(shuō)明樓盤已經(jīng)通過(guò)監(jiān)管部門審核了。
當(dāng)時(shí)，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站公布的信息顯示：2017年3月,米羅灣四期32號(hào)樓、37號(hào)樓64套房源取得預(yù)售許可，參考價(jià)格為28505元 /平。2017年6月，米羅灣四期31號(hào)樓、35號(hào)樓、36號(hào)樓78套房源取得預(yù)售許可，參考價(jià)為28400元 /平 ~32833元 /平。以上房源參考價(jià)格可浮動(dòng)幅度均為0。
青島網(wǎng)上房地產(chǎn)曾經(jīng)公布的米羅灣四期預(yù)售許可信息。
2017年上半年，很多業(yè)主買了米羅灣四期的房子，每套房子總價(jià)在200萬(wàn) ~220萬(wàn)左右。按照銷售人員承諾的120 ㎡算，單價(jià)在一萬(wàn)七八；而如果按照備案的產(chǎn)權(quán)面積66 ㎡算，房屋單價(jià)則高達(dá)3萬(wàn)多元。
半島記者查詢發(fā)現(xiàn)，2017年1月，同在東李片區(qū)的和達(dá) ·璟城高層均價(jià)12000元 / ㎡、小高層均價(jià)16000元 / ㎡、疊拼別墅均價(jià)22000元 / ㎡、聯(lián)排別墅均價(jià)25000~28000元 / ㎡。和達(dá) ·璟城6層電梯花園洋房2017年2月均價(jià)18000~20000元 /平，2017年4月參考價(jià)25000~26000元 /平。
在此，有必要回顧一下：2017年上半年，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨徊杷M(fèi)、全款優(yōu)先、捆綁車位等亂象頻出，監(jiān)管部門先后進(jìn)行了四輪房地產(chǎn)調(diào)控，形成限購(gòu)、限售、限價(jià)、限貸的“四限”樓市環(huán)境。繼“3·15新政”和“3·30新政”分別從需求端和供應(yīng)端調(diào)控樓市。
2017年5月，青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售方案管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中規(guī)定：漲幅過(guò)高的，暫緩發(fā)放預(yù)售許可證；樓盤加推部分價(jià)格不得高于項(xiàng)目前期去年均價(jià)最高月份的銷售價(jià)格，新項(xiàng)目參照去年同期同質(zhì)可比產(chǎn)品銷售價(jià)格。
有業(yè)主質(zhì)疑，米羅灣四期備案價(jià)格明顯高于同期周邊區(qū)域的房?jī)r(jià)水平，在青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行嚴(yán)格限價(jià)的背景下，為何能辦出辦理商品房預(yù)售許可證？
對(duì)此，青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員答復(fù)稱，米羅灣四期首批房源是2016年12月取得預(yù)售許可的，當(dāng)時(shí)青島市的限價(jià)規(guī)定還沒(méi)有出臺(tái)，“開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，申報(bào)什么價(jià)格，我們就給備案什么價(jià)格。”
目前，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)有關(guān)米羅灣四期的銷售表，內(nèi)容已經(jīng)清空。而有業(yè)主表示，今年三四月份登錄青島網(wǎng)上房地產(chǎn)，還能查到米羅灣四期的備案價(jià)格等內(nèi)容。
目前，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)有關(guān)米羅灣四期的銷售表內(nèi)容已經(jīng)清空。
4、“奇葩戶型”如何通過(guò)驗(yàn)收？
米羅灣四期業(yè)主質(zhì)疑，房子不僅沒(méi)有客廳，也沒(méi)有電梯，中間還開(kāi)了“天窗”，甚至連上下水管路、電力管線也沒(méi)有，在這樣的情況下，小區(qū)為何能通過(guò)驗(yàn)收，還辦理了房產(chǎn)證？
從高處俯瞰，米羅灣四期樓頂開(kāi)了“天窗”。
青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)建筑工程管理局工作人員表示，建筑工程竣工驗(yàn)收由開(kāi)發(fā)商自行組織，涉及建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等五方，該局只負(fù)責(zé)驗(yàn)收和備案等法定建設(shè)程序?qū)嵤┍O(jiān)督管理。“米羅灣四期的戶型雖然奇怪，但備案的圖紙上就是這么設(shè)計(jì)的，我們的職責(zé)是監(jiān)督開(kāi)發(fā)商按圖施工，即便覺(jué)得戶型怪異，也無(wú)權(quán)要求開(kāi)發(fā)商修改圖紙。”
那么，如此奇葩的戶型設(shè)計(jì)圖紙是如何通過(guò)審查備案的？
上述工作人員告訴記者，行政審批權(quán)下放之后，設(shè)計(jì)圖紙審查由具備相關(guān)資質(zhì)的第三方公司有償提供服務(wù)，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范，特別是消防等強(qiáng)制性規(guī)范，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審查。戶型設(shè)計(jì)有一定的規(guī)范，但沒(méi)有強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，如要求必須有客廳等。
青島市自然資源和規(guī)劃局表示，2018年12月，毛公地社區(qū)改造項(xiàng)目四期竣工后，建設(shè)單位向我局申請(qǐng)規(guī)劃核實(shí)，經(jīng)核查，符合審批要求，依法核發(fā)了竣工規(guī)劃核實(shí)許可。
公開(kāi)信息顯示，米羅灣四期的建設(shè)單位是青島新海園山溪春城置業(yè)有限公司，設(shè)計(jì)單位是山東華燁規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有限公司，施工單位是青島福海洋建設(shè)集團(tuán)有限公司，監(jiān)理單位是青島平仁工程監(jiān)理有限公司。
其中，建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位的大股東都是李延臣，而施工單位在小區(qū)通過(guò)驗(yàn)收后，為業(yè)主“無(wú)償”進(jìn)行裝修改造，將房屋單元框架范圍內(nèi)的庭院搭建成客廳。
米羅灣四期通過(guò)驗(yàn)收后，進(jìn)行了大面積改造，除了加建客廳，還將樓內(nèi)所有門窗全部拆除。
此事被媒體曝光后，引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議。不少網(wǎng)友認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商步步為營(yíng)，故意設(shè)置陷阱，欺詐購(gòu)房者，騙取驗(yàn)收合格，呼吁相關(guān)部門嚴(yán)懲無(wú)良開(kāi)發(fā)商、保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。
也有網(wǎng)友表示，米羅灣開(kāi)發(fā)商當(dāng)初明目張膽地虛假宣傳，外界一片質(zhì)疑聲，卻不見(jiàn)主管部門叫停，“奇葩戶型”還能通過(guò)規(guī)劃和驗(yàn)收，其中是否有貓膩。
據(jù)了解，李滄區(qū)政府已經(jīng)成立了專門的工作組，聽(tīng)取米羅灣四期業(yè)主的訴求，并制定下一步的解決方案，“該小區(qū)問(wèn)題正在按照上級(jí)的要求和部署依法依規(guī)妥善處置”。
“青島市政府的人才引進(jìn)政策很有吸引力，但是政府給的補(bǔ)貼我都拿來(lái)東拼西湊買房了，結(jié)果還被騙了我感覺(jué)很受打擊”一位業(yè)主很無(wú)奈地說(shuō)：他從天津畢業(yè)后來(lái)青島某科研單位工作已3年如今仍在租房。
